奇怪的大合并：新城控股正在酝酿住开事业部区域内组织架构调整

董小姐|奇怪的大合并

来源：一勺言

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董小姐独家了解到，新城控股正在酝酿住开事业部区域内组织架构调整，主要试点调整的区域是华南大区，有两个大合并动作：

一是，新成立大区生产运营部。

下设工程管理条线、客服管理条线、成本合约条线、运营计划条线，原大区运营管理部、成本合约部并入生产运营部。

二是，新成立大区产品营销部。

下设产品研发条线、市场营销条线，原大区产品研发部、市场营销部并入产品营销部。

调整后的华南大区总经理，将统管5个部门：

1、生产运营部（新），2、产品营销部（新），3、投资管理部（投资管理条线、合作发展条线），4、财务管理部，5、行政人事部。

董小姐了解到，有新城控股的管理层在内部说，华南大区这么做的原因是，受到集团导向：

‘为了激活组织，提升效能，希望各职能部门围绕项目生产经营和产品价值实现，加强大区平台对一线的支持、赋能，服务一线，减少纯管理人员和非战斗人员，提升各职能人员效能，攻坚克难。’

简单来理解，就是，本区域不再需要那么多领导了，人员会继续精简。

仔细看这次调整的细节，你会发现，原本新城华南大区是有很多平行部门的，比如产品部、营销部、运营部、成本部、工程部，客服部，6个部门背后，就是6个领导。

现在，把这些部门通通归拢，划分到两个部门里面，变成2个领导，原先的部门降级成条线，势必造成一些人事波动：

一是，干掉不少职能总，把他们变成了条线总。这意味着，原来的一些区域部门总，将自动降格，可能带来一系列人员流动。

二是，诞生了两个新的领导岗位：生产运营部门总，产品营销总。

部门大合并之后，华南大区管理层也出现更换。

董小姐独家了解到，6月9日，新城控股住开事业部华南大区换了新管理班子：

1、严海，任生产运营部负责人

2、宋亮，任产品营销部负责人

3、毛鹏，任产品营销部产品研发条线负责人

4、张振兵，任生产运营部工程管理条线负责人

5、高全林，任生产运营部成本合约条线负责人

6、关俊杰，任生产运营部客服管理条线负责人

7、免去杨轲，华南大区助理总经理（运营）职务，另有任用。

之前，董小姐曾经报道，新城控股掀起了一个‘跨区域轮岗支援计划’，主要号召，江浙沪范围内的5个大区公司：沪苏、浙江、苏南、苏皖、淮海大区，向另外9个大区送人，尤其要去一些不成熟的区域，做支援建设。

这次华南大区的新管理班子，就有不少人来自华东。当然，华南大区总之前也是来自华东。

‘跨区域轮岗支援’的好处是，提供了来自成熟市场、战斗力更强的团队，但是，华东的人是否真正懂得华南市场，要花多久去摸底，突破，也是悬念。

架构调整无小事，一个微小的动作背后，可能涉及到不少管理岗位的变化。

毕竟，新城控股刚刚才把一些城市的市区办公楼退租，把办公地点搬到了郊区项目上，此事众说纷纭，褒贬不一：董小姐 | 新城控股又内部动员了

积极的看法是，这么做离一线更近，收缩那些本来就市场有限的地方，有助于集中兵力耕耘优势区域。

消极的看法是，连办公租金都要省，由于办公地点甚至城市的变化，不少人已经被动离职了，起到了裁员的效果。

这一次，掀起华南大区部门大合并的动机，也有一脉相承的味道。

‘新城控股的优势是灵活，善变，但劣势是变得太频繁了。’有朋友这么说。

一、为什么是华南？

这么多年，我们很少看到，一家开发商，把一个区域内营销部和产品部合并，把工程、成本、运营和客服部门通通合并。

这个动作，奇怪，且耐人寻味。

早年，中海的集团高管曾经有过营销和产品一肩挑的情况，但也仅仅限于个别岗位。

华南大区的业绩在新城内部排名表现一般。项目地价贵，利润没那么多，有些项目利润甚至为负。

内部甚至考虑过，是不是要从华南撤退？

即使如此，平心而论，这两年，相比过去，华南大区的业绩还算有了点成果和起色。

‘这两年，华南一直在‘填坑’，至少，对于过去拿的很多踩坑的项目，已经填得差不多了。’

但是，整个华南团队的能力增长，远远不够。

不少朋友说，新城控股在华南，其市场定位、客户研究、产品设计报建能力、销售能力、运营能力，都有很大不足，还特别喜欢用分销团队，导致在集团面前丢掉了很多信任分，也丢失了资源倾斜的机会。

之前，在佛山，有一个地块，由新城和另一家开发商共同合作，一分为二，分别操盘，地块仅一路之隔。

最终，对方的产品是75平米三房，赠送阳台，主打广州的外溢客。新城控股做出来的产品，则是85平米三房，没有赠送，主打本地客。

‘从销售情况看，最后，新城被对方按在地上摩擦。’

二、总部的诅咒

之前，一勺言写过一篇文章：地产商‘总部的诅咒’，谈到过公司大本营模式去到异地，水土不服的情况。

我们认为，一个公司的发展路径，会受到大本营所在地市场环境的巨大影响。对于一个开发商来说，它受到的影响越大，路径依赖也更强烈。

因为，公司的管理团队被总部所在市场的‘赢法’给深刻影响了，形成了能力边际的退化。

老板的思维也容易停留在，总部城市策略固化的阶段，当你拿着这个思路去全国化，你势必会遭遇各种各样的制约与瓶颈。

对很多人来说，摆脱‘总部的诅咒’，并非一朝一夕之事。

华南市场目前是看上去很美，有量有价格，但是冰火两重天。

有朋友说，新城控股一度在用长三角的逻辑做华南。

今天的区域部门合并，虽难言撤退，但人员收缩的信号已经明显。

三、再见，中层领导

新城控股考核各区域，有一个指标叫，人均效能。一般只能通过开源节流的方式去达成，要么减人，要么创收。

华南大区依靠老团队，做创收，难上加难。经过这一轮部门大合并，做完区域简化，区域中层干部替换，并流失一部分，是一种途径。

董小姐和许多业内人讨论此番合并动机。感觉，其本质是，新城控股的区域切得过细了，很多区域没有必要做到那么细的颗粒度。新城一共14个大区，区域干部过多，会导致沟通链条过于漫长。

加上，房地产行业正在进入‘属地化’特征，各地冷热不均，差异明显。公司总部、区域的领导，了解市场的难度迅速加大。

因此，开发商需要把决策权下放，决策点前移。

这也是为什么，今年很多公司都在喊，要赋能、放权给一线。比如融创，比如碧桂园。

‘现在，业绩不好的大区，经常会变成试验田，业绩好的区域则相对稳定。’一位新城的朋友说。

截至目前，还没有听说，其他大区要跟进华南，做各部门合并的计划。

不过，新城控股集团管理层，已经在内部传达了，区域不需要这么多领导的意思。

内部正在提倡，住宅开发事业部各大区域及城市公司，要尽量向项目靠近，贴近一线，赋能项目。

更早之前，王晓松在内部点名批评，一些大区的财务部、行政部人数居然都超过了50人，实在不应该。

这一轮，华南大区要减少的是‘纯管理人员和非战斗人员’。

你是什么类型的人呢？

三年前，董小姐写过一篇文章：为什么被裁掉的人会是你？。

今天再看，居然也有正合时宜之感。

四、找钱的能力

前段时间，各个城市集中供地，激发了很多总裁的焦虑。

新城住开总裁严政，正在要求各个大区，跟进一些过去没太看得上的地，做一轮重新铺排、调研。

新城控股每周都会开多元化取地会，讨论非招拍挂项目进展。

董小姐了解到，目前，新城的各个大区总，都要被考核找钱的能力，重点考核创新投资项目中，资金方投入的资金占比。不同区域标准不同，有的区域考核一个项目的外部资金是35%左右，有的区域能把考核标准设置到50%。

所谓新城的创新投资项目，一种是指有资金方进来，联合参拍，或者是财务投资方进来，二者都能帮你垫付保证金的项目，二是指收并购类项目，三是指产城勾地的项目。

‘过去是规模导向，现在是资金导向，过去考核是找地为主，现在是找钱为主。有保证金方案的项目，区域会优先支持。你能找到钱，为公司做垫付，你才会有升职加薪机会。’一位新城的朋友说。

然而，华南大区的钱，必然是不好找的。

不比长三角，新城在华南积淀时间有限，品牌落地性一般，加上外派过来的团队，在当地属地化资源也有限。

这一轮调架构，调团队，会让华南大区成为新城谋变的代表性区域吗？

我们在这个南方的故事里，看到了现阶段所有开发商异地拓展模式里的，资金、团队、资源的困境，与可能的突破。

一个悬念是，华南大区的试点，究竟只是新城控股个别区域的独立信号，还是所有大区精简之前的发令枪呢？

后续情况，欢迎你们来与董小姐聊一聊。

责任编辑：张玫