【ROE看房企】新力地产ROE上市后首年即下滑 净利润率不足8%

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出品：大眼楼管

作者：肖恩

随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

新力地产创办于2010年，非常年轻，在战略布局上，新力控股聚焦江西、长三角、大湾区、中西部核心城市。公司2019年在港股实现上市，ROE在2020就年有所下滑，踩在20%的线上，销售净利润率尽管近两年有所提升但仍仅有7.26%的水平，总资产周转率近两年表现较好企稳在0.3左右，处在统计房企的上游水平，体现出一定的管理优势。相对来说，新力地产的财务更为激进，整体的权益乘数大于10，即资产负债率大于80%。2020年报显示，新力地产也踩1条红线，剔除预收款项后的资产负债率73.2%。

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ROE上市后第一年就下滑

统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。新力地产过去几年的平均ROE先升后降，2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，新力地产的平均ROE从2.9%升至31%。不过在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

截止2020年，新力地产的平均ROE降低至21.7%，但其在所有统计的100家上市房企中仍位列第17位，处于上游水平。此外，在规模相当的房企中处于上游水平，高于美的置业、华发股份、禹州集团及远洋集团。

净利润率同规模里下游

观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

新力地产过去几年的净利润尽管有所改善，但截止2020年，净利润率仍仅有7.26%，其在所有统计的100家上市房企中位列70位，在规模相当的房企中处于位置处于下游水平，低于美的置业、华发股份及远洋集团，仅高于禹州集团。由此看来，尽管刚上市，新力地产也没有办法做出漂亮的利润率表现。

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归母利润占比波动大

面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

在归母利润占比方面，新力地产近几年的数据波动较大，2020升至96.17%的水平，这个比例列在统计百家房企的18位，位于中上游水平。可见，尽管头部整体权益比例有所下降，但是整体的权益比例是不低的，预计合作开发的程度未来或将进一步加深。

在同规模房企中，新力地产也位于首位，高于远洋集团、禹州地产、美的置业和华发股份。但值得注意的是新力地产的归母利润占比波动较大，此前在2016、2017年仅有47%、34%的低水平，波动较大或是由于项目结转进度的缘故。

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总资产周转率有所改善稳定在0.3

通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均总资产周转率方面，新力地产过去2年基本稳定在0.3的水平，体现出了一定的管理优势。而在所有统计上市房企中，位列10位，高于远洋集团、禹州地产、美的置业和华发股份等同规模房企。

杠杆率相对激进

权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

在平均权益乘数方面，新力地产为10.69，大于10，即资产负债率大于80%。在所有统计上市房企中，位列28位，权益系数高于远洋集团、禹州地产，低于美的置业、华发股份等。这基本是符合我们一贯的认知的。2020年报显示，新力地产也踩1条红线，剔除预收款项后的资产负债率73.2%。

综上，新力地产的平均ROE位列中上游，体现出了其在杠杆率和周转率较高的优势，不过其净利润率较低仍是其未来盈利能力不稳定的重要因素。

附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：

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附注2：各个指标的计算公式

平均ROE=归属母公司股东净利润/[（期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益）/2]*100%；

净利润率=净利润/营业总收入；

归母利润占比=归属母公司股东的净利润/净利润；

平均总资产周转率=营业收入/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]；

平均权益乘数=平均总资产/平均归属于母公司的股东权益。