【ROE看房企】时代中国高权益比利润率贡献高ROE 但踩一条红线

出品：大眼楼管

作者：陈宪

随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

时代中国控股成立于1999年，为广东省领先的物业开发商之一，逐渐发展成为以住宅地产为主、商业地产和物业管理为一体的集团企业。近几年公司营收增速有所放缓，ROE水平先升后降，2020年26.1%的平均ROE水平在所有统计的100家上市房企中位列第12位，处于上游水平。主要是较高的利润率及权益比贡献所致，但随着集中供地等多项政策考验房企资金实力，合作开发或是未来大势所趋。同时考虑到降负债的要求，公司较高的ROE水平或难以维持。

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26%ROE水平位于行业上游

统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。时代中国过去几年平均ROE先升后降，2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，时代中国的平均ROE从24.09%升至28.93%。不过在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

截止2020年，时代中国平均ROE为26.1%，其在所有统计的100家上市房企中位列第12位，处于上游水平。此外，在规模相当的房企中处于位置中游水平，低于中国奥园、祥生控股，高于正荣地产、越秀地产。

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净利润率同规模里最高

观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

时代中国过去几年净利润率稳定在12%~14%之间，整体先升后降。截至2020年，净利润率为13.81%，在所有统计的100家上市房企中位列30位，在规模相当的房企中利润率最高，处于上游水平。

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权益比例维持上游水平

面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

在归母利润占比方面，时代中国从2016年的98.62%下降至2020年的92.1%，虽然整体是下降的，但仍然属于上游水平，在所统计的百家房企中排第30位，在同规模房企中也是最高。

总资产周转率略微下滑至0.22 行业中等

通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

平均总资产周转率方面，时代中国跟随大市略有下滑，从2016年的0.28下降至2020年的0.22，在所统计的百家房企中排40位，属于行业中等水平。同规模房企中，其与中国奥园持平，低于祥生控股，高于正荣地产及越秀地产。

杠杆率中上游

权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

在平均权益乘数方面，时代控股为9.31，小于10，即资产负债率小于90%。在所有统计上市房企中排38位。在同规模房企中偏低，仅高于越秀地产，低于中国奥园、正荣地产、祥生控股。2020年末数据显示，时代中国净负债率为68%，现金短债比提升至1.99，剔除预收账款资产负债率为79%，踩一道红线。

综上，时代中国控股平均ROE位列中上游，体现出了其综合盈利能力较强的一面，这其中主要是由于较高的利润率及权益比贡献。目前公司杠杆率不算最低，在降负债大环境下，较高的ROE水平或难维持。

附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：

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附注2：各个指标的计算公式

平均ROE=归属母公司股东净利润/[（期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益）/2]*100%；

净利润率=净利润/营业总收入；

归母利润占比=归属母公司股东的净利润/净利润；

平均总资产周转率=营业收入/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]；

平均权益乘数=平均总资产/平均归属于母公司的股东权益。