“集中供地”第一回合 哪些房企占尽风骚?
投资研报
【硬核研报】医药行业又一赛道级的投资机会被挖出!康复专科具备超强复制扩张能力,利好政策密集释放背景下,这些康复医疗龙头备受资本青睐(名单)
【尾盘资金异动】尾盘资金抛售7股均超1亿元!4股涨停背后却是资金悄然卖出(名单)
【硬核研报】国产逆变器海外市占率超80%,储能业务爆发打开增长天花板!机构高呼这些逆变器领军者估值远低于海外,未来将尽享行业增长红利(名单)
【硬核研报】智能汽车核心升级方向被找出!“抬头显示系统”市场增速超46%,国产产品性价比凸显,硬核龙头已将VR技术融合其中(附核心标的)
从“涓涓细流”到“放量出让”,集中供地成为今年地产圈的重磅性改革。
随着各地首轮试水相继结束,土地供给侧变革初步效果如何,已逐渐浮出水面。土拍热度是否被抑制?哪些房企大秀肌肉、哪些低调收场?这其中,既有符合业内预测的走向,也有意想不到的微妙变化在发生。
综合各大机构数据可见,在这轮厮杀中表现突出的,多为资金实力雄厚的规模房企及央企,保利发展、融创中国、招商蛇口、万科等龙头各领风骚。“这与我们最初的研判一致,强者更强、弱者更弱。”某TOP5房企人士称。
不过,首轮集中供地的整体热度,还是超出了业内预期。
年初新规刚流出时,有龙头房企人士曾告诉第一财经,集中供地对房企资金要求高,可降低抢地热度。但在实际土拍中,初次试水的紧张感与焦虑感在房企间蔓延,优质地块热度不减,各能级城市地价也全线上涨。
是拿地冲规模、还是谨慎保利润,成为房企必须回答的终极命题。业内认为,从当下市场热度看,冲击规模仍是很多企业的核心诉求。不过,首轮试水结束后,各地或会完善土拍规则,届时市场热度有望降温。
房企的理性与赌博
今年2月26日,自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布,将对22个重点城市住宅用地供应实行“两集中”新政。其中,包括北上广深4个一线城市,以及天津、重庆、南京、杭州、厦门等18个二线城市。
4月15日,长春首次试水,最终平淡首场。在此后的74天内,加上长春已有21个城市首轮土拍收官,总土地成交金额高达9699亿元。若不考虑明日揭牌的武汉加油站地块,22个重点城市首轮集中土拍收金高达10487亿。
在这场土拍盛宴中,有人放手一搏,也有人理性观望。不过,中小房企未能像新规初衷所料,避开大房企直接竞争、获得更多土地开发机会。相反,规模房企、尤其是国企央企,仍是行业新规则下的最强“猎手”。
克而瑞数据显示,截至6月10日,TOP30房企在20个城市中共拿下273幅含住宅地块,占全部地块的比重超四成,国企、央企等龙头更是竞争中的头号玩家。从拿地幅数看,期内融创拿地总量达41宗,排名第一。
{image=1}
(数据及图片来源:克而瑞地产研究中心)
从新增货值看,前五月保利发展位列行业第一,全口径新增货值高达1801亿元,融创中国全口径新增货值位居第二,达1620亿元,招商蛇口、万科、华润置地同样在1500亿以上。
作为央企地产龙头,保利在集中供地中出手频繁,如在上海以总价105.13亿元夺得上海静安区灵石社区地块。据管理层在股东大会上披露,今年保利计划房地产及相关产业直接投资总额3950亿元,较去年上调后同比涨17.9%。
受累高价地块、去年利润承压的招商蛇口,今年未放慢抢地的步伐,前五月拿地金额高达638亿元,位居行业第二,其中不乏溢价率达130%的重庆地块。同期,该集团实现签约销售金额1327亿元,居行业第七。
据其管理层表示,溢价率并不是唯一指标,最终要看土地跟房价的关系。招商在拿地时,系按照一城一策战略认真测算后,在资源好、市场好的城市优先投资。同时近五年来,通过综合发展拿地已占土储的35%。
出现在4城前5月拿地总额10强榜中的华润置地,拿地力度也颇为激进。譬如,以封顶价111.61亿获杭州未来科技城地块,21.28亿元+配建2.34万平方米摘广州宅地,溢价106.72%摘佛山顺德陈村TOD商住地。
在近日股东大会上,华润管理层对此回应称,集团不会过于盲目,始终围绕核心城市进行布局。“土地市场现在分化比较严重,热点地区、城市地价贵,开发回报比较低,这种项目华润置地基本不会特别冲动。”
相较而言,龙湖、中海等企业则较为谨慎,对利润率的把控也更为严苛。据悉,龙湖在拿地上坚持毛利率在25%左右,净利润率10%以上。不过,具体到各个地块,热点城市如重庆溢价率仍较高,非热点城市则不然。
与上述龙头主动出击不同,“三道红线”之下,资金紧张的房企拿地与否则是身不由己。富力地产低调拿了一宗,泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展则在集中土拍中销声匿迹,中国恒大前五月新增货值仅151亿元。
下半年市场有望降温
行业巨变之下,分食地产红利已越来越难。随着地价日趋上涨,房开利润空间收窄,能留到最后的地产玩家,将只是少数头部。
克而瑞数据显示,“两集中”供地新政出台后,上半年土地市场成交规模同比有所收缩,全国300城经营性土地成交建筑面积为9.0亿平方米,同比下跌14%。
但从地价表现看,受热点城市成交占比提升及优质土地集中出让的影响,全国300城经营性土地平均楼板价同环比均呈上涨趋势,上半年平均地价达3457元/平方米,环比上涨了38%,同比涨幅也达到29%。
贝壳研究院数据也显示,北京、南京、重庆、天津今年首批供地楼面价上涨,较2020年楼面价增幅分别为16.26%、26.78%、64.49%、49.97%。不过,杭州、广州、上海楼面价较去年有所下降,其中广州降幅达15.28%。
{image=2}
长三角仍是土拍的高热区域。克而瑞数据显示,上半年徐州、盐城、宁波、杭州、温州、合肥等地溢价率均超20%,其中徐州平均成交溢价率高达60%,在成交量前20城市中溢价率排第一,铜山区土地单价纪录更是在今年刷新。
“地价不断上涨,TOP级房企投资力度不减,土地成本上升对房企管理提出了更高要求。”该机构认为,资源倾向龙头房企的格局不会改变,尤其是集中供地之下,规模、资金效应将进一步放大,中小房企或被迫向非重点城市下沉。
贝壳研究院也称,从成交金额看,TOP50与TOP100房企集中度分别为58%、66%,均较2021年上半年全国土地市场集中度有明显提升。TOP50房企的集中度提升最为显著,内部则呈现首尾活跃、中间渐弱的集中度特征。
当下,地产规模红利已接近尾声,如何进行投资决策,已是房企的生死命题。值得注意的是,多位业内人士认为,首轮集中供地热度高涨,很大程度上源于新规试水的恐慌感。随着政策不断完善,后续市场热度或将降温。
在日前举行的股东大会上,中国金茂管理层表示,土地“两集中”需要时间检验,行业出现波动是正常的,第一阶段的抢地局面不会持续,下半年热度应有所下降。
龙湖管理层同样表示,下半年土地市场不会像现在这么热,毕竟是第一次集中供地,企业可能比较紧张冲动,后续市场可能会有所降温。
与此同时,“在未来两轮的集中供地中,城市将结合首次供地的情况进一步修正全年的供地计划,使年度土地市场保持稳定,行之有效的政策将得以延续和被借鉴,‘试水’失败的政策将退出市场。”业内认为。
以上海为例,该地在土拍中实施一次性报价,即设置起始价、中止价和最高报价。报价低于中止价,价高者得;高于中止价,进入一次性书面报价环节,既控制住溢价率,也达到了稳地价效果,有望成为各地借鉴的样板案例。
责任编辑:彭佳兵
益生股份鸡苗降价净利减少20亿 拓展产业链抵御波动
投资研报【碳中和动态分析】光伏全线下跌原因找到了!风电、光伏项目开发规则变化全解读2020年中国风电整机市场集中度有所下降【新能源汽车动见】两只千亿白马龙头为何领跌板块?一文看懂镍价大跌背后的逻辑【食品饮料α掘金】蒙牛大举增持,“奶酪第一股”利润预增186%-290%0000*ST中南股权激励突变5500万巨额债务 探析“金手铐”是怎么坑人的
股权激励计划的终止条件也写得比较清楚——假如公司业绩未达到解锁条件,股权激励计划即告终止,所有激励对象持有的全部未解锁的限制性股票均由公司回购注销。按说是个好事,为了认购股票,18名股权激励对象选择了“自有资金+券商融资”的方式。其中20%自己出,80%的认购资金来自于国信证券融资款,融资利率为年化7.5%,逾期未归还本金则需承担每日万分之五的罚息。0200000号与1号“选手”率先就位 创业板注册制新股明日开打
【今日直播】掘金大消费|价值的发现与回归——长江零售2020年度中期投资策略掘金大消费|拥抱变革,静待新生——长江汽车2020中期策略金价强势,如何把握港股及美股的黄金机会海通荀玉根、富国张圣贤:详解股市、债市、黄金的投资机会险资派大佬姜昧军:在不确定性环境中捕捉确定性机会诺德王恒楠、招商周靖明:漫谈量化工具在主动投资中的应用万家基金黄兴亮:聚焦创业板制度改革,把握优质赛道掘金机遇0000起底中源家居“操盘翻车”:口头合同、暴跌、食言、摔杯子、报警
炒股就看锤子财富,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!本报(chinatimes.net.cn)记者麻晓超陈锋北京报道今年4月1日晚间,深圳福田警方曾赴当地一家四季酒店出警。事后的出警记录显示,该酒店内的两方客人,因经济纠纷发生争执,一方“暂时保管”了另一方的银行卡和身份证。0000都在“抓大弃小”:10亿市值的*ST目药却突然被举牌 有啥玄机?
都在“抓大弃小”,这家10亿市值的ST公司却突然被举牌,有啥玄机?在新的市场环境下,“抓大弃小”渐成A股市场的主流投资策略。当下还去举牌一家沉疴累累的ST公司,堪称“非主流”的操作。冒出来的举牌:主动还是被动?0001