新希望地产：一块“注水猪肉”等得到地产的“猪周期”吗？

猪周期有多凶猛？这个大概四年一轮的周期里，可以说是一念天堂，一念地狱。

#1

凶猛猪周期，有人“肉偿”有人“猪茅”

HUI SHENG SHUO FANG

在刚刚过去的最强猪周期里，猪肉终端价格从最低每斤10块以内，飙升到每斤40元以上，吃不起猪肉的呼声此起彼伏。

反映在公司股价上，牧原股份从低点的21块稳步飙升到了最高近140块，不到两年增长七倍，市值更是一度登顶中小板，将比亚迪、海康威视等一众科技公司甩在身后，获封“猪茅”，真如雷军所言：站在风口，猪都飞了起来。

如今风停，牧原股份股价再次回到40左右。

而这一轮猪周期的前夜，曾经的养猪大王“雏鹰农牧”没有熬过漫漫长夜，因为5.28亿的债务，公告“肉偿”，一时舆论哗然，最终也未能逃过黯然退市，倒在了猪价飞涨的前夜。

无数人忍受不住猪周期的疯狂涨跌诱惑，纷纷下注，有的踩对周期，实现财富自由，更多的，则赌输身家，黯然离场。

这其中，新希望绝对是“一头特立独行的猪”，自1998年上市以来，成功穿越多个猪周期，创始人刘永好远在2001年就成为中国首富，多年来稳坐四川首富。

也许，新希望靠的是遏制住内心的贪欲，低价时稳扩张，高价时控负债。

即便如此，这一轮的超强猪周期新希望也是跌宕起伏。今年7月底新希望股价已至10元上下，而去年9月高点时股价一度高达42.2元，股价跌幅达到74.12%，短短10个月市值蒸发超过1400亿元。

新希望也交出了“史上最差半年报”，预计净亏损29.5亿元-34.5亿元，相比去年同期盈利31.64亿元，公司业绩预计下滑193.24%-209.04%。

上市23年，首次亏损！

也许，淡定穿越周期是不存在的。事实证明，刘永好也是有贪欲的，或者说接班人刘畅是有贪欲的。

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这贪欲，在新希望地产身上愈发明显。

#2

数据浓妆艳抹，注水冲刺规模

HUI SHENG SHUO FANG

在地产的黄金十年里，能忍住不去地产分一杯羹的，凤毛麟角。

连养猪的，都没有例外。

2014年，“养猪大王”刘永好，实在不甘寂寞，打算进军房地产。

养猪的钱太辛苦太累了，哪里有地产来钱凶猛。

时机站在了刘永好这边，这是一轮地产周期的低点。多年培养的“高徒”张明贵终于出山。新希望地产虽然赶了个晚集，却一路狂奔。

在张明贵带领下，新希望在规模赛道上一路狂奔，从2015年的73.66亿元销售额起步，短短五年，2020年突破千亿，速度之快，叹为观止！

而新希望对于规模和排名的偏好近乎变态的执着。

中指研究院近日公布的1-7月房企销售业绩排行榜中，新希望地产以销售额742.1亿元位列排行榜位列30名。从3月份的38位，6月份的32位，终于步步为营到了TOP30！

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然而穿过数据的迷雾，我们发现，在新希望去年的千亿规模中，权益金额只有537.7亿元，权益占比52.15%，而千亿量级的房企中，绝大部分企业的权益占比都在70%以上。

新希望地产的“注水”实在夸张！

更夸张的是，今年上半年，权益金额继续跌至50%以下，这是什么概念？

完全是脱了底裤裸泳的的“一时快活”。

人人都要土猪肉，这被迅速“注水”、“催肥”的猪肉能好吃到哪里？

与销售规模直线飙升对应的，是净利润的直线下滑，新希望地产2018年－2020年以及2021年一季度归属于母公司所有者的净利润为18.19亿元、15.54亿元、14.65亿元和 2.7亿元。

从一季度及全年的形势上看，2021年净利润断崖下跌，也许并不遥远。

这些丝毫不妨碍新希望拿地上的大手笔。2017至2019年，新希望拿地金额从187亿飙升至407.9亿，在寒冬降临的2020年，相比于很多坚壁不出的房企，新希望虽然放缓了拿地速度，但250亿元的金额，继续以黑马之势升至TOP40，可谓再次逆势扩张。

几乎是在地产寒冬中让一众房企燃起了“新希望”。

同样“大手笔”的也是负债，千亿规模背后对应了千亿负债。截至2020年末，新希望地产的总负债金额为1113.9亿元，与上年同期相比增长了213亿元。其中，短期借款5.8亿元，与上年同期相比增长了184.79%。

新希望数据“化妆”的精髓其实体现在永续债上，2018-2020年底新希望地产的永续债规模分别为6亿元、11亿元和32.68亿元，比规模的增幅还要令人咂舌。

规模与负债齐飞，权益与利润同降，正在新希望地产身上上演。

#3

别等了，地产已无周期

HUI SHENG SHUO FANG

地产也曾经有自己的节奏和周期。严两年，松两年，给了很多“聪明”的房企逆势扩张的机会。

在这个黄金期里，高负债、高增长，高周转，被传诵为克敌制胜的成功法宝。

这与猪周期何其相似。刘永好是个中高手，新希望进入地产的2014年，确实是一个千载难逢的机遇，也是地产黄金时代的末班车。

新希望地产在两年后赚得盆满钵满，更是充满了无限的“新希望”，于是继续押注，继续疯狂，继续等待下一个周期的顶峰。

穿越数个猪周期的新希望有这个耐心，有这个经验，自信一定可以等到下一个周期的顶峰。

只是，无人知晓，此次顶峰，地产十年不遇的疯狂，真的就是山顶。

自2017年开始，正常的一个周期过去了，地产调控层层加码，几乎一直未松，从凛冬将至到冰天雪地，地产的下一个春天似乎遥遥无期。

“房住不炒”的基调从上到下被拿捏得死死的。要科技立国，制造立国时，地产被放到了侵蚀实体经济的对立面，来回鞭挞；在探索生育回归的道路上，房地产与教育培训一起，成为了要被搬开的拦路大山……

越来越多的企业开始认识到，地产的黄金时代真的就这么过去了，房地产的周期，已经是昨日黄花。

停留在周期思维的新希望，真的就这么陷在了周期里，进退维谷。

在新希望地产的自身优势阐述里，新希望这个“猪坚强”被着重提及：公司股东新希望集团是国内规模最大的拥有饲料－养殖－屠宰－肉食品加工产业链条的企业集团之一，位居中国饲料行业第一，同时也是中国最大肉蛋奶供应商之一，行业地位显著。近年来新希望集团在增资、担保及认购永续债方面持续给予公司支持。

背靠大树好乘凉，只是，当新希望这棵大树在猪周期下市值大幅跳水，首次出现亏损，而猪周期仍未探底时，新希望地产该何去何从？

猪周期未探底，地产周期消失，新希望真的还有“新希望”吗？

资本市场也隔空给出了答案，作为地产第二赛道的物业服务，一直是香港市场的“宠儿”，新希望服务自5月底港交所鸣锣上市后，截至8月8日收盘，新希望服务股价自上市当天的3.82港元已跌至2.25港元，两个月市值已蒸发41%，何其惨淡！

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新希望地产能迎来自己的“坚强期”吗？

责任编辑：张海营