重回前十金地还差了什么？

财经自媒体2021-08-11 17:45:301阅

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来源：地产杂志

文|王亚静

编辑 | 言若融资端“三道红线”、土地端“集中供给”等措施，一步步将房地产行业推入下半场。新的竞争格局之下，房企战略开始分化：有的收缩阵地缩减规模，有的卖股权降负债；亦有房企在复杂的市场环境之下，扩充土地储备，试图逆势冲刺，尤以“绿档”企业最为明显。

在2020年8月末发布“三道红线”政策时，TOP30房企中仅有5家处于“绿档”。据华创证券的统计数据，这5家房企分别是保利发展、中海地产、华润置地、金地集团和招商蛇口。

如今，这5家处于“安全线”内的房企又同时出现在了拿地排行榜前列。据中指院数据显示，在2021年1-7月中国房企拿地金额与面积TOP100排行榜中，5家房企全部位列top10行列。

在去年同期，金地集团、招商蛇口尚在top10行列之外。相较拿地榜单top10，早已不是当年“四大金刚”的金地集团、招商蛇口，更想冲击的目标是“重回行业前十”。

金地集团董事长凌克曾公开表示，“不放过每一次市场调整带来的成长机会，助力规模增长，希望进入前十梯队。”

但据中指院发布的2021年1-7月中国房地产企业权益销售业绩TOP100榜单显示，截至7月，被阻挡在top10门外的唯有最早“掉队”的金地集团一家而已。

PART ONE

靓丽业绩背后需挤“水分”

8月6日晚，金地集团发布2021年7月份销售及获取项目情况的公告。

公告显示，2021年7月，公司实现签约面积121.9万平方米，同比上升13.90%；实现签约金额256.4亿元，同比上升22.41%。1-7月，公司累计实现签约面积874.8万平方米，同比上升47.79%；累计实现签约金额1884.7亿元，同比上升53.76%。

从数据来看，金地集团表现远超同级别房企。综合克而瑞、中指院数据显示，前7月累计业绩来看，千亿以上阵营房企的增长率均值为30.2%；从单月业绩来看，TOP50房企逾6成企业7月单月业绩同比下降。

但若将目光转移到权益销售数据来看，不难发现金地集团这一成绩的“水分”。据中指院数据显示，金地集团前7月权益销售额为1168.4亿元，仅占总签约额的62%。据观点指数发布数据显示，同期top100房企的平均权益比例为71.5%。

正如中信证券研究报告所说，金地集团在规模扩张中，存在土储权益较低的风险以及部分项目盈利能力较低的风险。

而这实际上是金地集团近年来难以摆脱的“隐痛”。公开数据显示，2017年至2020年，金地拿地总金额保持在千亿以上，分别为1004亿元、1000亿元、1200亿元、1350亿元。但其权益比重却处于低位。2017年至2020年，金地新增土地权益投资占比分别为47%、40.4%、46.5%、51.6%。截至2020年底，金地总土地储备约6036万平方米，权益土地储备约3203万平方米，权益土地占比为53%。远低于克而瑞数据所公布的行业新增土地权益投资比例平均值65%。

而这在一定程度上侵蚀了金地集团的利润。据同花顺数据显示，2017年至2021年一季度，少数股东分走了净利润的27.8%、33.09%、34.85%、31.78%、41.75%。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，这几年金地集团处于”狂奔”得状态，用联合开发模式来加速，在影响公司项目操盘中的控制力的同时，为了提升表观业绩和合并营业额，公司势必会采用明股实债和阶段性股权合作方式，不过这样一来无疑会加大公司真实的负债率和流动性压力。

PART TWO

质量问题不断品牌形象受损

“这除了推高财务杠杆之外，还推高了周转速度，而推高周转速度的前提是加快施工速度以便达到推盘条件，而超出合理工期的施工速度和不太到位的质量监理自然会造成频出的质量问题。”柏文喜说道。

事实也的确如此。一位天津金地艺墅家四期溪锦苑业主王风（化名）向财经网爆料称，近期接连几日的大雨过后，小区外墙大面积开裂、雨后积水现象严重、硬质铺装面包砖出现返碱等现象。

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金地艺墅家整改项目签字王风供图

据王风提供的一份天津金地艺墅家项目工程、客户关系、物业三方于7月17日签字的整改说明显示，待整改项目多达47项。其中包括井盖凹凸不平、小区排水差、墙体周围填土出现下沉、地库倒灌等情况。

在人民网领导留言板，有天津金地艺墅家-溪锦苑业主投诉称项目“交房质量差”，其中同样提到上述47项待整改中的部分问题。对此，天津市西青区区委回复称，经核实，经与开发企业沟通协调，部分楼栋外立面裂缝问题已维修完毕，小区外网景观问题正在提升改造中。下一步，西青区住建委将督促开发企业进行全面排查，发现问题及时整改。

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标注为金地客服的发言王风供图

在一个名为金地艺墅家溪锦苑业主群的聊天群中，标记为金地客服的成员表示，“某些人利用一些视频把小区搞的乱七八糟的，已经影响到一些（整改）提升的动作，现在公司领导也挺生气的，大家要做好心理准备。”随后，上述金地客服补充，“也会按照节点去推动”。

对此，财经网联系金地艺墅家溪锦苑客服人员，询问针对上述业主群的回应，对方表示上述消息不是自己发布，至于是否为其他人所发布以及质量的相关问题不便回复。

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8月3日楼梯外立面修补痕迹仍在王风供图

不过，财经网从王风处获得的一份于8月3日拍摄的楼体外立面显示，外立面墙体开裂维保的痕迹仍在，尚没有上漆。截至8月11日，王风称，整改说明中至少有6项问题尚未完全解决。

实际上，这并不是孤例。据多家媒体报道，今年以来，西安金地常宁府遭到业主数次投诉，存在精装房漏水、裂缝、墙体歪斜等诸多“质量瑕疵”和安全隐患；武汉金地保利褐石公馆业主投诉电梯故障、精装房存在瑕疵；武汉金银潭金地北辰小区新楼盘，2号楼3号楼还未交房，外立面已出现疑似鼓包现象，存在脱落等安全问题。

中原上海分析师卢文曦表示，房子“质量瑕疵”频出，主要源于两个方面：压成本和高周转。“正常需要两周盖三层，但为了高周转追求规模，就一周盖两层，这质量就有点悬，毕竟建筑行业归根结底有个物理极限在。”

柏文喜直言，对于这种质量问题难以保证的情况来说，意味着对公司市场形象和品牌的直接损害，对公司的可持续发展是十分不利的。

PART THREE

竞品质时代追赶游戏更加艰难

当政策持续收紧成为常态，房地产行业发力的方向正是加快去化，而好的品质是强去化的基础。毕竟新一代消费者对品牌房企的接受度更高，维权意识越来越强。事实上，房企做好品质，守住品质底线有外在压力，也有内在动力。

碧桂园集团副总裁兼贵州区域总裁欧阳腾平、绿城中国董事会主席张亚东等房企高层均在接受媒体采访时提到，现在已经步入“竞品质”时代。部分房企也早已经开始了新一轮的产品升级。

7月28日，一向低调的金辉，在上海举行金辉颜选3.0产品发布会。发布会上，执行总裁林宇表示，将满足客户需求和打造高品质产品作为最核心的价值观。而早在2020年，旭辉发布了第七代产品；世茂也表示企业已经迈入产品3.0科技探索时代，并已经在新项目中落地。

而政策也正在推动房地产行业向提升品质的方向快速过渡。7月，住建部等8部门发文提到，房地产开发企业违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施等问题将被突出重点整治。

此外，杭州的第二轮集中供地首次在10城区推出10宗“竞品质”试点地块，建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。

“说明房企和市场都意识到品质这个问题了。”卢文曦表示，市场已经变了，以后很多消费者都是改善性需求，要比买首套房的多，即使是首套房，身边的亲戚朋友也基本都会有买房的经验，对质量的要求会越来越高，企业达不到好的品质，消费者就不会买账。

“因为品质问题把好不容易积累的口碑丢掉得不偿失。而且房管部门如果看一个企业三天两头有这种（质量）投诉，也会考虑到以后会不会让这个企业继续拿地的事情。”，卢文曦补充道。

在中信证券发布的“买入”评级中提到的原因之一是，金地一直保持高品牌美誉度。不过，一心冲刺的金地，似乎正在将这种优势丢弃。

住建部等8部门则非常明确，表示未来会对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业，实施重点监管，提升风险防范化解能力。