超高住宅之殇：美景难抵“鸡肋命”

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“前一段工作情况来看，清理这些短视频的违规信息就有6万多条，关闭违规直播间1174个，关闭违规账号3609个，还是取得了一些成绩。”

5月8日，国家互联网信息办公室网络综合治理局局长张拥军，正在介绍2021年“清朗”系列专项工作成绩。被关停的账号，只因“豪奢”的主题：数万元的国际名牌限量手包、一道菜能卖出普通人月工资的烛光盛宴，还有活在400-500米的云上，眸睨整座城市的豪华超高层住宅。

听到那消息，一些房企是慌的：这年头儿，谁不想把住宅起高些？不仅能让自己脸上有光，还能抬高利润空间。

号称“地标之王”的绿地控股（600606.SH）、盖起“重庆第一高楼”的融创中国（01918.HK）、扛着“产城结合”、住宅却越来越高的复地产发集团……没有两栋高楼捅破天，在地产圈都不好意思跟人打招呼。

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可是现在，监管是要引导节俭朴素的价值观，国家发改委还印发了《关于加强基础设施建设项目管理 确保工程安全质量的通知》（以下简称《通知 》），严格管控大体量、超高层和重点地段建筑，为行业戴上一顶“限高500”的帽子。

关于摩天大楼的故事，终是有了想象的尽头。

若问房企感受如何，其实不是所有人都觉得那痛。房子从来不是垒得越高，赚钱越多的数字游戏，很多时候恰好相反。毕竟是一条只适合少数房企奔跑的赛道，需要迈过资金、设计、建造、维护等众多环节的严格考验，不是谁都能适应。

而在消费者端，超高层住宅也被很多人预言为“未来城市的贫民窟”。

烈火中烧

让住宅“上云”，这是个提起来，就能让很多人无比兴奋的话题。

中国广袤的土地上，各地区居民都有住房需求，不过满足起来难度不尽相同。以深圳为例，公开数据显示2020年常住人口为1756万人，同比增长30.7%，人口快速增长，正在形成巨大且迫切的住房需求。

然而在全市1997.47平方公里土地上，众多地区以山地丘陵为主，同时流域面积大于1平方公里的河流共362条，住宅用地稀缺已经成为常态。

公开数据显示，截至2020年8月，深圳常住人口人均居住面积约28平方米，相比2018年中国城镇居民39平方米的人均住房面积，差距十分明显。

同样的问题，也困扰着“山城”重庆。8.24万平方公里看似幅员辽阔，山地占比高达75.33%，3205.4万常住人口，比深圳还要多不少。

需求增长，资源有限，自然推高两地住宅价格。综合这些年数据，两地房价均出现大幅上涨。

经济要发展，人们生活水平在提高，在有限的空间里“挤”生活是绝对不行的。

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“既然面上铺不开，就往楼上叠吧，越高越好”，这种思路开始成为房企变通的方式，同时也很对地方政府的口味。

任期不过数载，任谁不想给一方民众，留下一段“很高”、“很多”、“很漂亮”的故事？就算民众不想听，讲给自己也可以解闷儿，多好。建高楼本是为了节省土地资源，不得已才向空中伸展，后来逐渐变成“面子工程”、“形象工程”。

“每个城市都需要一个高度，现在很多城市都做大了，有的地方也需要做高。”早在2012年7月的时候，绿地控股董事长张玉良就说了这话。

地产人洞穿地方政府的小心思，从来都是小Case。

“通过开发超高住宅，房企可以巩固政商关系，地方可以开发代表性的地标建筑，可谓一举两得。”某房企员工向《一点财经》表示，既然是标志性建筑，地方普遍会出让区域核心地块，房企当然开足马力尽快落地开发项目，在有限的时间内留下浓墨重彩的一笔。

房企要根基，地方要品牌，二者共同浇灌超高住宅，自然似雨后春笋般蓬勃成长。

按照贝壳研究院的统计口径，超过30层摩天住宅小区数量，排名首位的重庆超过2219个，占全市住宅小区比重达到16.9%，成为典型的“住在云端”的城市；武汉、成都、西安、深圳等地摩天小区数量均已超过1000个，同样不遑多让。

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要不是背负举行国家重大活动的任务，北京摩天小区的数量不可能还不到重庆的1/17。即便如此，125座超高层小区的数量同样很高。

这些小区广泛分布城市资源与人口集中的中心城区，多数以高端甚至超高端社区形式存在。

以上海为例，摩天住宅呈聚集性分布，67%的超高层住宅小区位于内环线内，集中在徐家汇、临平路、陆家嘴、南京西路等商圈，内环之外则分布在世博滨江、南桥、嘉定新城等核心商圈。这些住宅总价高出全市平均水平588万元，套均面积也高出36平方米。

相比之下，北京地区差距小一些，也有115万元总价差与29平方米套均面积差异。所谓的“高贵”，说的正是这些超高住宅了。

少数派游戏

眼下，超高层住宅真的“见顶”了。

按照《通知》要求，100米以上建筑应严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，确保与城市规模、空间尺寸相适宜，与消防救援能力相匹配；严格限制新建250米以上的建筑，确需建设，要结合消防等专题论证进行建筑方案审查，报备住房城乡建设部；不得新建500米以上的超高层建筑。

这是一则让少数人难受，多数人拍手叫好的决策。

原本636米的设计高度，建设过程中被压至500米，最后亮相时约476米，定位高端商业与住宅的武汉绿地中心不断缩水，地方领导当然不高兴。

可是想想早些年武汉水岸星城小区、重庆沙坪坝奥林娇子小区的大火，以及眼前“似乎”仍在不停晃荡的深圳赛格大厦、迈阿密戴德县已经坍塌的公寓楼，死伤不在少数。

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一旦出现类似事故，提心吊胆的是一众职能部门——交通、消防、公安……不胜枚举。如今这些项目都停了，忧心忡忡就没那么多了。

其实同样的情况，在房企圈子里也是一样。毕竟在地产圈子里，“张玉良们”还是少数。

某业内人士向《一点财经》表示，房企主要依靠工程化建设以及大规模集采降低开发成本，最终实现盈利。

“简单来说，就是复制。”该人士表示，有了成熟的项目方案，房企会在全国克隆成功经验；通过集采将成本压力转移至供应链下游，榨取更高的利润空间；逐渐完成项目回款后，在更多的地区再次推动类似项目周转。

生产普普通通、方方正正、简简单单的项目，是主流房企的理想模式，这是不同房企项目的外形逐渐趋同的底层原因，顺便造就了碧桂园YJ140、保利97魁首、恒大73等经典户型。

可是超高层住宅不一样。

它们需要结合土拍时期对价格、见面、容积率等细节的实际要求，当地环境条件、监管审核规定，在前端设计与后端集采环节均需单独立项。多数时候，一个优质项目需要花更多心思，支付更高的成本。

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“超高层建筑在开发阶段就面临很多运营问题，如开发定位、开发建设、调试验收等。”万科-A（000002.SZ）总工程师佘勇表示。

以容纳办公、公寓、酒店等服务的商业项目中国尊为例，公开信息显示，为提升抗震烈度，该项目使用钢构件总量超过14万吨，每个结构用钢量比同类超高层建筑高出50%。

为消除消防隐患，大楼的105层设有一个超过600立方米的巨型水箱，还有5个超过60立方米水箱分布于楼内，确保两个小时内水供应。

全楼每10-12楼层设置一个避难所，共计8个避难层，确保两个小时内不会受到烟火影响。

虽然其他超高住宅普遍不会采用同等规格的标准开发运作，但该有的支架、水箱、应急设备，所涉及项目——设计、抗震、防火、安防、运维……一个也不能少。这些成本共同推高项目总价，也就成了必然结果。

“对房企而言，开发超高住宅与拿‘地王’诉求类似。”该人士表示。若非疏通政商关系以及树立品牌形象，为后期开展勾地与旧改等低成本业务作铺垫，更多房企对超高住宅的热情没有那么高。

现在还有房企拼命拿“地王”吗？少了；当然，拼命盖超高层的房企也少了。其中更多原因，还是不敢了。

危险的“高楼”

如今地方“冲高”的热情已经被政策熄灭，不过民众似乎还有些期待。

来自贝壳研究院数据，消费超高层住宅的主力军还是年轻人。他们仍然期待在更高的地方，看到低矮建筑无法呈现的风景。也对，年轻人怎么能少了想象力？更高的地方会有更好的风景，还是要继续努力向上。

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虽然未来超过500米的建筑将不再出现，但是CTBUH（Council on Tall Buildings and Urban Habitat，世界高层建筑与都市人居学会）数据显示，2020年中国“未完成”的超高层建筑有81栋。总有些限高令发布前，已经封顶的超过500米的住宅项目，能住进去总是好的。

可是开发商会愿意如此吗？如果给张玉良、孙宏斌重来一次的机会，他们还会希望投入更多精力，给武汉绿地中心、重庆江北嘴A-ONE项目吗？大概率是不会的。

据克而瑞资管调查整理，国内40层以上、高度100米以上的超高层办公楼的建安成本平均约为普通办公楼的3-4倍，建设周期平均约为2-3倍。

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或许住宅项目成本没有那么高，可是漫长的时间周期，并不是谁都能承受。

追忆往昔，武汉绿地中心奠基典礼，还是2010年12月8日的事情。十多年了，摩天大厦至今尚未完工，中期一度传出“项目资金链断裂，工程难以为继”的消息——这么压周期的项目，什么时候才能交付呢？

再看重庆江北嘴A-ONE，项目总投资约200亿元，重庆第一高楼群名副其实。不过从2017年6月融创拿下该地块，算到今天也有段时间。若非融创这样大体量的开发商，如此浩荡工程能撑多久？

只看财报数据，其实已经很危险：结合两家公司财务数据，过千亿的总现金确实很高；可是算上短期借款与应付账款及票据，日子过得就得拮据着过了。

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再看看两家公司踩中“三条红线”的情况——融创踩中一条（剔除预收款后资产负债率78.69%、净负债96%、现金短债比1.08），绿地一条不落（剔除预收款后资产负债率84.09%、净负债率139.24%、现金短债比0.79），也算难兄难弟（数据来源：南方产业智库）。

要是当年没有在这两大项目中沉降现金流，相信现在会有更大的斡旋的空间。当然，这一切都是假设，现实的压力从不会因为假设的存在，放弃折磨任何一家企业。

更何况，即使没有这两大商业项目的存在，也会有更多超高层住宅项目的出现，不断给他们增加压力。慢慢熬着吧，这可能是唯一一条可走、能走的路。

结语

在地产圈，流行着“摩天大楼诅咒”的说法。

按照当年德意志银行研究主管劳伦斯的观点，“摩天大楼立项之时，是经济过热时期；摩天大楼建成之日，即是经济衰退之时”。克莱斯勒大厦落成，纽约股市崩盘；纽约帝国大厦竣工，美国经济大萧条深入骨髓；吉隆坡双塔鼎立，轮到马来西亚陷入泥潭……

或许现在，又到了印证这条规律的时候。想想行业日趋严格的监管政策，再看看房企们本就不算充实的腰包，造就今天这一切，超高住宅算是立下“汗马功劳”，只是这“功劳”还是越少越好。

责任编辑：王翔