政策频出，现在该如何评估房价走势和你所持有的房产价值？

界面新闻2021-10-26 10:46:230阅

记者|张子怡

争论数十年已久的房地产税终于要落地了。

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过了《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》（以下简称为《决定》）。

《决定》显示，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅；国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则；本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。

房地产税对于普通人而言，最切实的影响在于：房价是否会因此下降？已持有房产的人，房地产税对其收入会造成多大影响？持有多套房产的人，是否需要抛售房屋？无房群体是否将面临房租进一步上涨的问题？

房价会下降吗？

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房地产税最早进入公众视野缘于打击炒房。从市场法则考虑，以税收作为杠杆对持有环节进行调控是抑制投机的最佳办法。

值得注意的是，房地产税可能作为调控房地产市场的方式之一，但并不能作为调整房价的工具。决定房价的通常是供给、需求和货币，房地产税无法决定供给需求，也无法影响货币走势。

上海、重庆的房产税试点改革效果可以作为佐证。由于两地税率均较低、征税范围较窄、免税政策力度较大，近十年来效果并不显著。这也意味着房产税对房价抑制作用有限。

上海二手房和商品住宅的销售面积仅在2011年出现短期回落，售价基本持平，从2013年开始，商品住宅售价增速开始重新回升。

重庆市由于涉及高端住宅的定义问题，每年重庆市住建部门都会公布新的高端住房的价格标准。据统计，重庆房产税历年的税线呈现逐渐攀升的态势。其中2017年为1.39万元/平方米、2018年为1.56万元/平方米、2019年为1.86万元/平方米、2020年为1.96万元/平方米、2021年为2.21万元/平方米。

重庆房产税征收税线的一路走高，也能说明重庆房价不断攀升，并不受房产税影响。

在学界看来，房地产税的重要作用在于同土地出让金相互替代，未来随着城镇家庭人均住房面积不断增长，房价收入比回落，市场全面进入存量房时代，土地出让金收入将最终被保有环节的房地产税超越，房地产税对土地出让金的替代效应不断增强。

现阶段，房产税对城市税收收入的贡献较低，2020年上海和重庆房产税收入分别为198.7和71.7亿元，占地方税收的比例仅为3.4%和5%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“从上海和重庆房产税十年试点来看，无论是替代土地财政，还是抑制投机炒作，平抑市场预期，效果都不好。所以，这次房地产税的落地，一定不会是上海重庆的模板复制，而是总结上海、重庆的经验教训，推出新版本。这次房地产税试点目的是综合的，包括调节收入差距、抑制房价预期、弥补公共财政，促进政府从建设型政府向服务型政府转变，推动共同富裕，助力扩大内需、促进消费，创造基础等等从国际经验来看。试点以后，房价会在短期内受到一定影响，但很快恢复到原来的走势。”

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为，“征收房地产税能够避免对房价市场变量进行行政控制，同时也是一个好的市场调节长效机制。”

粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒也表示：“征收房地产税可以降低房价上涨预期，有利于推动房地产市场平稳健康发展。”

持有多套房产的人怎么办？

近日，一则网传消息吸引不少人目光：受房地产税落地影响，上海房叔一次性抛售93套房产，持有28年、房价翻了100倍，如今套现4.5亿元，而且所有房源都在一个小区。

据第一财经报道称，该消息并不属实。实际上这批房源的真正持有方，是房地产开发商世茂集团下属的苏沪区域公司，出售这些房产的原因与房地产税试点毫无关系。

不过上述传言的流传，也侧面证明了目前民众对于房地产税落地后的猜想及恐慌。

需要注意的是，新一轮房地产税改革试点跟此前上海、重庆试点的房产税，在概念上有一定差别。

房地产税是政府向地产物业征收的一种财产税，通常向房产的业主或租户等使用者征收。负责征收房地产税的政府机构会对房地产价值进行估值，并以房产价值的一个百分比作为应缴的税额。

房地产税是综合性概念，包括跟取得土地使用权、房地产开发、交易、持有等一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收。而房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，包含在房地产税范畴内。

目前房地产税征收的具体要求与试点细则都还未出台，对于普通民众影响较大的是房产税。

在中泰宏观陈兴团队看来，结合中国当前间接税为主的税制特点，针对保有环节征收的房产税重点在于调节收入分配差距，是“扎实推进共同富裕”的题中应有之义，也是房地产长效机制的重要组成都分，但在同房地产取得、流转和保有环节其它税种整合优化之前，对于地方财政收入的贡献或将有限。

对于房地产税的可能试点城市，不少专家及券商机构都预测可能为供需矛盾较大的热点城市为主，即上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、重庆、三亚等。

新一轮的房地产税落地后，对于炒房客的影响或将较为显著。

国盛证券测算发现，从2020年数据看，上海房产税（含酒店写字楼等租赁物业的房产税）仅198 亿元，同期上海土地出让金达2952亿元。

本次新一轮试点改革可能是扩大税基的同时保持较低的税率，既能提高房产税的征收额度，也避免引起民众强烈的抵触情绪或者大面积的抛售潮影响市场稳定，因此判断征税对象可能将由增量房改为存量房，而之前上海0.4%-0.6%的税率相对合理，本次税率应该不会超过1%。

如果以一套500万成交价的房产，若不计算免征面积，以0.4%的税率计税，每年应缴纳房产税约2万元。

李宇嘉也预计道，税率应该不会很高，大概就是房产评估值的0.5%-1%；其次可能会有免税面积，比如自住住房人均免税30平方米等等。

“大多数普通住房，也就是低于套均价格的持有人，受到的影响比较小，大可不必担忧，即便征收税收痛感也很低；其他有房的人，影响差别也很大。持有多套房、总价高的，影响最大、税收痛感最强，这也是征税的目的，即调节收入差距。”李宇嘉告诉界面新闻。

天风证券认为，全球多国已经征收房产税多年，不但没有见到房价系统性下跌，反而不断上涨。如果税率低于1%且有合理免征面积的基础上，将导致低能级城市房产的持有价值不断缩水，强化资产向核心城市转移的趋势，且核心城市供需矛盾依旧尚未解决，核心城市房产的配置价值将进一步加大。

但短期房价依旧面临压力，房地产作为大类资产的持有价值进入质疑否定阶段，对于布局低能级城市的开发商或将进一步面临困难，因为虽然低能级可能不是试点城市，但会导致大家少出手或者延缓房产投资。

目前房地产税的试点呼之欲出，多数专家认为年内试点城市和方案就会落地，叠加当前房地产市场整体下行和销售去化艰难的背景，短期内无疑会进一步打击市场情绪，至于落地后真正对市场的影响，则还需要看待具体的实施细则和方案。