中交地产前5月拿地力度居首 新增借款为上年净资产2.7倍
新浪财经房产|大眼楼管 肖恩
5月份土地市场交易景气持续回升,成交面积创下年内新高,溢价率增至16.2%,实现2020年以来的五连涨。其中,一、二线城市溢价率环比上行,平均溢价率升至14.9%,三四线城市溢价率则出现回落,但仍高达16.3%。而在此背景下,各房企的拿地政策也出现了明显的分化,一些房企选择谨慎等待伺机而动,而部分房企则选择高溢价加仓,这其中有些项目的盈利空间堪忧,甚至有亏本赚吆喝的风险。新浪财经大眼楼管特推出“疫情之下土地市场升温,谁在高价拿地”系列报道。
开年以来,土地市场受疫情的影响一度较为冷清,但中交房地产集团旗下的绿城中国及中交地产却异常生猛。尤其是中交地产,前五个月销售额为106.1亿元,拿地金额则达到了227.4亿元,拿地强度高达2.14,位列主流房企之首,也大幅超过中交地产自身2019年的拿地强度。面对房地产调控常态化以及突如其来的疫情,中交成为逆势拿地的先锋,与此同时,前5个月中交地产累计新增借款金额168.98亿元,累计新增借款占2019年末净资产比例为269.88%。
拿地力度行业首位500亿目标仅完成五分之一
进入5、6月份,新冠疫情在很大范围内得到了有效的控制,房地产行业的销售、开工、土地等单月同比指标也已逐步实现回正。但在当前市场及政策环境下,对于火热的土地市场,房企内部是存在明显的分化的。
克而瑞数据显示,其中拿地力度超过30%的,主要为规模在1000-2000亿左右的中游房企,中交地产作为规模仅为300亿元的中小房企,前五个月销售额为106.1亿元,拿地金额则达到了227.4亿元,拿地强度高达2.14,高居行业首位。与中游房企的激进形成鲜明对比的是,以“碧恒万融”为代表的头部房企却表现的更为谨慎。碧桂园前5个月的拿地强度为0.16,恒大的拿地强度为0.2,而万科、融创、金茂的拿地强度分别为0.11、0.18、0.17。
{image=1}
值得注意的是,排在前两位的中交地产和花样年今年也联合以46.34%的高溢价拿下绍兴镜湖296亩地块。6月16日,花样年集团与中交地产签订战略合作协议,开展“信息交流”、“土地市场”、“项目合作开发与转让”等方面的合作。
与头部房企表现的相对谨慎不同的是,花样年和中交地产仍想在白银时代真正到来之前迈入千亿规模。中交在2019年“爽约”350亿元销售目标的情况下,今年的目标依然是500亿元,并希望在2023迈入1000亿元。”而不停地拿地则是销售规模突进的前提。
不过相对于500亿元的销售目标来说,中交地产前5个月仅销售106亿元,仅完成五分之一的目标任务,下半年的销售任务较重。而销售回款的好坏将直接关乎中交地产在土地市场的表现,并最终决定公司未来几年的可售货值及规模实现情况。
高溢价拿地追求规模 央企前三的底色仅仅是规模?
2019年7月,在绿城中国待了五年后,李永前重回中交地产接任总裁一职,提出要“复制绿城中国、创新中交地产”路线,并将中交的目标定在央企前三。
李永前延续了中交地产2015年以来的快速突进策略,今年开年的拿地力度更是大幅超过去年。2019年,中交地产新增土地15宗,土地购置总价款181.59亿元,权益价款118.00亿元,而今年前五个月拿地金额高达227亿元。
{image=2}
4月8日,在经过30余轮竞拍后,该地块最终由中交地产以52.65亿元摘得佛山南海一宗土地,楼面价9875元/平方米,溢价率35%,同时需配建九年制学校、体育活动中心、农贸市场、社区服务中心、文化活动中心等。
4月30日,中交地产和花样年今年也联合以46.34%的高溢价拿下绍兴镜湖296亩宅地,成交价为41.56亿元,楼面价达到17560元/平米。地块周边镜湖金茂逸墅项目在售,高层、小高层近期成交价格约2.6万元/㎡,高溢价下的利润空间明显有限。
尽管近几年中交地产在较为激进的策略下实现了销售规模的突进,2019年中交地产实现签约销售额293.9亿元,同比增长也达到了97.5%。但中交也复制了绿城的低利润率的缺点。2019年中交地产毛利率下滑超5个百分点,仅为25.01%。净利润率有2017年的13.52%逐渐下降至2019年的7.98%,今年一季度更是只有4.22%,盈利能力出现疲软。
反观中交要复制的绿城中国,据执行总裁郭佳峰称,今年绿城拿的项目利润率方面,土拍拿地低一些约9.5%。而事实上,绿城今年溢价拿地的项目净利润率要达到9.5%的难度很大的,甚至从2014年以来,绿城服务的净利润率就没有超过8%。
{image=3}
在央企房地产公司中,头部赫然排列着华润置地、中海地产、招商蛇口、保利地产、中国金茂、中粮地产等,千亿规模并不能让中交冲进前三,况且利润率更是存在明显的差距。2019年,华润等央系房企的净利润率达到23.16%、26.02%、19.31%、15.92%、19.74%的水平。
债务激增 背靠央企可以任性?
据中交地产公告,2020年5月末,中交地产借款余额385.45亿元,累计新增借款金额168.98亿元,累计新增借款占2019年末净资产比例为269.88%。其中,信托计划等新增净额105.73亿元。
2020年5月末,中交地产担保余额100.52亿元,累计新增担保金额20.01亿元,累计新增担保占2019年末净资产比例为31.96%。
2019年,随着中交地产合作拿地比例的提升,公司整体资产负债率、净资产负债率有所下降,但今年销售端低迷,拿地激增,尤其是信托融资大幅增加,这将使得公司整体的负债率或又将上升。
{image=4}
背靠央企,中交地产的融资也需要通过信托等高息渠道,且大量融资的背后是财务成本的激增,这对于公司本就微薄的利润率来说又将形成一定的压制。
责任编辑:公司观察
文投控股:未参与北京环球主题公园及度假区项目投资 未有合作
炒股就看锤子财富,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!4月12日讯,文投控股公告,对于近期环球影城项目的市场传闻,经公司核实,公司控股股东的上级公司北京市文化投资发展集团有限公司持有首寰投资5%股权,首寰投资为投资开发及运营管理北京环球主题公园及度假区而设立的平台公司。截至目前,公司未参与北京环球主题公园及度假区项目的投资,亦未有业务合作。责任编辑:张书瑗0000股东IPO关键期退出 歌尔股份供应商和林科技“赶考”科创板
招股书申报稿显示,且募资第二大投向是“研发中心项目”,2019年研发投入占比下滑1.75个百分点。《科创板日报》记者注意到,对此,转让价款均为2000万元,拟长期持有公司股票。其持股比例从10%降为0,原标题:歌尔股份供应商和林科技“赶考”科创板股东IPO关键期退出现疑云数据显示,和林有限股东会就决议通过了股改。记者王俊仙0000疑似操纵股价?金发科技70亿大单突然终止 董事长曾涉内幕交易
今日直播:建信吴尚伟、安信苏铖:聚焦国内大循环,掘金食品饮料投资下半场招商基金王景、马龙:股市震荡,绝对收益策略带您乘风破浪易方达石安奇、国信燕翔:乘风破浪的科创兴证全球基金黄鼎钧:紧追热点,你跑赢大多数人了吗?掘金大消费|广发汽车张乐:相信均值回归的力量掘金大消费|中信建投余海坤:传统车风险出尽电动智能加速变革00005000亿港元:安踏市值已超越阿迪 国产运动品牌能持续多久
投资研报保健消费意识觉醒,“按摩器”已进入全新发展阶段!内外销共振,新产能投放在即,高端按摩椅龙头将引领品质生活新潮流【机构调仓】晚间重磅利好发布!中医药行业9只个股有望迎来新一轮发展机遇(名单)【机构调研】朱少醒、王园园、萧楠等集体调研1股!“半导体一哥”蔡嵩松罕见出手调研1股【尾盘资金异动】尾盘30分钟资金卖出25股均超过1亿元!4只个股涨停板遭遇抛售(名单)0000高瓴、高毅、淡水泉等最新重仓了谁?半年报揭秘知名机构持仓动向
【今日直播】掘金大消费|东吴汽车黄细里:软件定义汽车,把握英伟达/华为两大产业链机会国联安章椹元:如何借道指数基金投资半导体银华基金贾鹏:进攻还是防守?投资中如何平衡风险和收益长江证券邬博华:从特斯拉看新能源车板块投资A股向上?港股向下?王德伦、张金涛两位大咖与您共话未来中信建投|首席访谈系列:对话宏观固收首席黄文涛汇添富郑磊:医药投资的“天时地利人和”记者|刘增禄0000