30亿元拟出售物管，中国奥园断臂自救

原标题：30亿元拟出售物管，中国奥园断臂自救

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题图来源：中国奥园

中国奥园，有大动作。

11月3日，经济观察网报道称，中国奥园正考虑出售旗下奥园健康55%股权，已接触过多名买家，报价约30亿元。

这距离奥园健康分拆上市，仅两年半。

奥园健康，原本是中国奥园旗下的物业管理公司，2019年3月，拆分后于港交所独立上市，现含物业管理、商业运营、智能化工程、大健康等业务，市值达27亿港元。

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此次面临出售的物业管理服务业务，是被寄予厚望的增长极。2021年上半年，该业务营收8亿元，占总收入80%，在管面积约4430万平方米，合约面积约8360万平方米。

忍痛割爱，中国奥园也要保平稳了。

断臂求生

得益于近年高周转、高杠杆的开发模式，中国奥园销售额一路膨胀。

2016年至2020年，销售额从256亿元增至1330亿元，复合年增长率达39%。

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2020年奥园销售额

进入2021年，房地产环境转凉，中国奥园也开始减速。董事会主席郭梓文预计，2021年销售目标为1500亿元，同比增速12.8%。

更大的压力在于“三道红线”。

截至2021年6月，其在手总现金683.2亿元，负债总额2628.64亿元，净负债率80.7%，现金短债比1.3倍，剔除预收账款后资产负债率78.5%，踩中一条红线。

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按照计划，至2022年底，中国奥园将实现全面转绿。卖掉奥园健康，可以获得相应现金流，缓解短期偿债压力。

一位参与洽购交易的人士表示，此次不涉及收购上市公司，因此奥园健康无需走退市、私有化等流程。

奥园健康一直追求在“独立”。

截至2021年6月末，在管物业管理面积约为4430万平方米，来自于母公司及关联方的面积占比下降至47.2%。

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奥园健康总裁郑炜本计划，下半年加快进行加大第三方外拓，物管业务外拓目标500万平方米，预计2021年业绩增长至少50%。突然间的出售，或许他也没料到。

“类似标的如果没有独立运营的能力，后续经营成本就会比较大。”地产分析师严跃进向《21CBR》记者表示。

为了回笼资金，中国奥园只能忍痛断臂。正应了万物云CEO朱保全不久前的一句话：“头两年物业成了香饽饽，现在地产不行，就把‘未来’给卖了。”

而对奥园健康来说，失去物管业务这个收入支柱，自身的业务成色会大大降低。

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2021年上半年，其他三大业务商业运营、智能化工程、大健康收入分别为1.6亿元、3630万元、1020万元，其中最吃香的商业运营服务，收入同比仅增16.2%，合同总建筑面积约为190万平方米，整体规模有限。

文旅受阻

出售奥园健康，只是中国奥园资本运作的一个缩影。

近年，中国奥园不断通过分拆、收购等方式，进行多元化扩张，将版图延伸至文旅、金融、跨境电商、教育、医美等领域。

2017年入股中国文旅（前身为“恩平金辉煌”），发力文旅产业；2020年5月，通过奥园健康收购河北房企京汉股份，后更名为奥园美谷，转型医美；同年 12月，成立奥园教育集团，进军高端教育。

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今年经过内部重组，奥园集团将旗下非房板块业务归为悦康控股。

郭梓文提到，2020年集团整体销售额约 1540 亿元，非房板块贡献收入约 210 亿元，“我们投入到悦康生活板块的资金还不到销售额的1.5%，但是它对地产主业的帮助是非常明显的。”

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中国奥园集团董事会主席郭梓文 来源：奥园中国

中国奥园一边出售地产板块资产，一边也在加速中国文旅IPO。

多年前，奥园集团曾提出，要用三年时间将中国文旅的营业规模增加至100亿元，并拆分独立上市。

自2020年起，中国文旅已三次向港交所提交上市申请，均未在规定时间通过聆讯，目前正在进行第四次冲刺，并最新更名为“大湾区文旅”。

招股书显示，2020年，中国文旅的收入为9.68亿元，净利润为1.53亿元。业绩实际八成依赖销售旅游地产。受疫情冲击，文旅业务收益持续下降，2020年来自文旅业务的收入仅占12.9%，且呈不断下降趋势。

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多位地产界人士向《21CBR》记者表示，文化旅游项目建设周期长、收益慢，需要长期的资金支持，因此很多做文旅项目的企业通过销售缓解资金压力。

但对于中国文旅来说，要真正让市场认可，后续仍需减少销售物业依赖，强化文旅产业方面的业务导向。

市场人士分析指出，中国文旅加速IPO，有希望缓解现金流压力的考虑。

在跨境电商领域，奥园难言顺利。

2015年成立“奥买家全球购”，融合线上线下的“双线购”零售一度风生水起，2020年疫情暴发时，App线上订单量同比增长超100%，注册会员总数达到4000万。

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遗憾的是，奥买家全球购没能扛住电商领域的激烈竞争，2021年8月起调整为“奥买家精选”，经营方向转为员工福利、商务活动、乡村振兴等领域。

押注医美

奥园集团手中剩下的牌，目前关注度最大的，要数医美。

高营收、高毛利的医美吸引了不少房企入局。奥园集团最早涉足，可以追溯到2019年。

当时，其斥资百亿，打造涵盖研发生产、检测服务、主流趋势预测、原料配方等环节的大健康医美产业园。

同年，奥园健康又开业三家医疗美容诊所，提供护肤、微整及整形手术服务，自营的同时也没停下“买买买”，收购了浙江省医美机构连天美、医美连锁品牌奥若拉。

今年1月，奥园健康退出医美业务的有关营运，给出的理由是，“虽然收益为正，其业务仍未为本集团带来可观回报。”

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连天美营收状况

之后左手倒右手，原有人员设备、收购标的陆续由奥园美谷接手。

如今的奥园美谷逐步剥离地产业务，定位于医美原材料商，推出了医美药管级纤维素膜、富勒烯冷敷贴等产品，触达中游医美服务机构及下游MCN。

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奥园美谷医美产业链雏形

医美产品具有一定技术壁垒，而奥园美谷的高管团队，多出身地产，管理和研发上都需要摸索。

目前，奥园美谷主要与技术研究院、医药公司以及高校联合研发，同时将目标转向医美器械，拿下了美国赛诺秀、韩国元泰、科医人光电设备在中国大陆的独家总代理权。

今年7月，奥园美谷总裁胡冉曾向《21CBR》在内的媒体表示，看好医美前景，国内行业渗透率为3.6%，较发达国家16%-20%的渗透率，还有3-5倍的空间。

搭上医美经济上行的风口，奥园美谷股价从年初的8.36元，最高一度涨至29.09元，增长了257%。截至11月4日收盘，回落至13.78元，市值达107.6亿元。

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出清地产、并表医美，一进一出，奥园美谷扭亏为盈。2021年前三季度，净利润约2.11亿元，同比大增319.27%，负债率降至45.47%。

不过，医美业务贡献的业绩非常有限，期内营收14.42亿元，占比13.33%，要成为挑大梁的收入支柱，还有不少距离。

奥园集团想走多元化路线，但项目均处于投入期，不少仍依赖公司的资源和资金。随着主业承压，这些业务能否按既定节奏发展，变数重重。

责任编辑：张海营