并购不断， 亚洲最大房产信托基金领展加大内地投资

在完成了对澳洲悉尼三大零售物业的收购不久，领展又公布了新的物业收购项目。

11月10日，领展房产基金（00823.HK）在港交所公布上半年财年业绩后，宣布以总价58.2亿港元（约48亿人民币）收购两幢停车场、汽车服务中心及仓库物业的100%权益，分别位于柴湾及红磡。

领展方面表示，收购价较两项物业在10月22日的估值总额60.81亿港元，折让4.3%，将以内部资金及债务融资安排支付是项收购。

除了海外及香港，领展对内地业务的布局也未停下。今年10月底，领展以总价为7.54亿元人民币的价格收购广东省两座配送中心的75%股权，分别位于东莞市和佛山市。值得一提的是，这也是领展首次涉足内地物流领域。

根据此次公布的截至今年9月30日的财务状况，几笔交易完成后，领展的可分配收入及分派将增加3%。

财务数据还显示，领展的投资组合收益及物业收入净额分别按年增长10.4%、8.8%。其中，香港零售物业及办公室出租率创历史新高，分别达97.5%和93.8%；在内地，物业组合期内的收益总额及物业收入净额分别按年增长15.6%、13%，整体租金收缴率维持为97%。

自2015年首次进入内地，领展在一线城市相继获得多个大体量物业项目，如北京的中关村欧美汇购物中心、京通罗斯福广场等。去年第二季度，领展还在上海设立了内地运营总部。

在领展的“2025愿景”中，也明确提出，希望提升其它地区（尤其是内地）物业的占比，目标是内地资产占比达到20%。目前，领展的资产主要集中在香港，占比80%。

单看今年，领展也已经多次斥资收购内地的商办项目。例如今年2月份，领展以27.7亿总价收购万科旗下上海七宝万科广场50%的股权。在6月4日，领展房托发布公告称，收购广州物业太阳新天地购物中心，总价为32.05亿元。

而对于近期的收购，领展行政总裁王国龙表示，领展近年始终持续留意物流、仓库及其他物业的收购机会，希望不断优化资产组合，提升抗跌力。

积极收购的同时，领展称也并未放慢资产提升计划。目前，领展还有3个提升项目正在进行，其中包括位于深圳的领展中心城、香港的大元街市和乐富街市，预计成本分别为3.46亿港元、2700万港元及3200万港元。深圳领展中心城提升项目的预计完成日期为今年年末，而两个香港提升项目的预计完成日期均为2022年年中。

不过，能够实现近期密集的收购，主要得益于领展较低的资产负债。据中期财务数据显示，于报告期末，领展的负债比率维持在19.5%，负债总额增加39亿港元至425亿港元。债务到期年限平均为3.2年，债务到期日分散于未来17年间，资金压力较小。

公开资料显示， 领展房地产投资信托基金，是拥有一个包括位于香港、北京、上海及广州之零售商铺、停车场及办公室物业的多元化物业组合。如果以市值计算，领展还是亚洲地区最大型房地产投资信托基金。

受益于物流市场发展需求旺盛、投资收益率较高，当下，越来越多的房地产企业选择布局物流地产，并将其作为另一增长点。

10月18日，远洋资本有限公司联合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金。

10月12日，凯德集团发布公告称，凯德投资旗下的凯德中国信托（即“CLCT”）拟以16.834亿元向非关联第三方收购一个物流资产包。该资产包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产。这也是凯德中国信托首次进入内地物流市场。

率先入局物流领域的万科，在2014年就已涉足物流地产。据2021年中期报告披露，今年上半年，万科物流管理项目（含非并表项目）的营业收入为13.4亿元，同比增长64%。

一份来自世邦魏理仕发布的研究报告显示，物流地产被47%的受访投资者选为最青睐的投资标的，这是自2016年起的历年调查中首次排名第一。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，物流地产、城市物业服务等领域都是当前房企、物企所重点关注的，也是时代发展趋势所在。而在具体的盈利模式方面，各大企业仍在探索中。除此之外，在运营管理方面，也必然考验企业的专业度。