楼市大消息！深圳二手房网签新系统上线，单边代理…影响有哪些？
楼市大消息！深圳二手房网签新系统上线，单边代理、个人可自助卖房…影响有哪些？
原创 吴家明
深圳楼市的一举一动，都牵动着市场神经。
此前曾“闪现”深圳新版二手房交易网签系统在11月19日正式上线，最重大的变化就是在国内首次引用了“单边代理”模式。原系统将在今年12月31日停用。
据悉，“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方“各为其主”，只向自己的委托人负责，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。
深圳市房地产中介协会认为，这种环境下，买卖双方代理人权责边界清晰，卖方代理人，只用考虑怎么把委托人的房子快速、保价、安全地售出；买方代理人，则只用考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源，同时对所匹配推荐的房源质量负责，买卖双方的合法权益就在中介代理只向各自委托人负责的机制下得到了保障。
大变化：业主最多选择3家中介结构挂牌
多位已经熟悉新系统的房产中介经理表示，以后买卖二手房也要像新房一样备案。重点步骤包括：
1． 客户和业要先登录深圳市房地产信息平台，点击“我要找中介买房/卖房”，完善信息并选择经纪机构、经纪人，完善合同内容后发起委托合同。
2．业主最多选择3家中介机构挂牌，但不能3家同时卖，第一家中介“到期”才能轮换。业主或买家与中介机构签订委托合同后必须获得中介同意方可解约，不能单方面解约。买家可同时签约多家中介机构，不受限制。
3．买家/业主可以选择同一个中介机构但不能选择同一个中介经理，房产中介经理要考评级认证，才能进行交易。如果丧失星级服务牌，则无法进入系统交易。现在，每名中介人员的编号后还有一星至五级的星级排名。
4．业主挂牌方式除了委托中介卖房还可以自助卖房。除了普通住宅，商务公寓、法拍屋、商办物业等商品房都适用于该系统。
深圳市房地产中介协会认为，新系统中买方可委托的中介数量不受限制，而卖方则至多能委托三家机构进行销售。同时，第一家受托机构将会在委托期限内获得房源优先销售权即房源“独家”销售权力，待第一家机构委托期满后，后续替补，这样就避免重复委托造成的资源浪费及纠纷隐患。房源“独家”销售将会倒逼卖方更为谨慎地选择为其服务的中介。
这一模式，将会打破现有行业竞争格局，业内所有的中介机构不论大小均有平等的服务机会，企业比拼的不再是资金与规模，而是信誉与服务、专业与能力。
此外，使用新的二手房交易网签系统之后，交易将更为安全。无论是买方还是卖方均要在新系统进行实名认证。而且，新系统将通过与不动产登记部门数据对接，实现对系统内挂盘出售的房源进行产权核验，核验通过的房源将生成唯一有效的房源编码，消费者可通过房源编码查看房源真伪以及实时权属状态。
新系统已与民政、社保、不动产登记等多部门数据对接，在交易重要节点都会对房屋权属状态、买方购房资格等重要事项进行自动核验，以确保交易的安全。
深圳市房地产中介协会还认为，二手房成交效率将更高。虽然新系统规定了取得房源委托的机构将会拥有委托期间内的房源“独卖”权限，但并没有限制或妨碍卖方的权益，在卖方隐私信息受到充分保护的前提下，房源售卖信息可在系统内做到实时共享，系统内的所有合规中介机构都可以为这套房源寻找、匹配合适买家，真正实现房源跨机构联卖的效果，房源交易出售效率将大为提高。不但打破了此前为了抢房源，造成中介互相踩踏恶性竞争的局面，还因为卖方隐私信息受到系统的强力保护，而免遭其他中介不必要的干扰。
房产中介不会消失 而且行业会更规范
今年9月，深圳住建局发布《深圳市住房和建设局关于我市房屋交易管理业务调整的通告》。《通告》显示，根据深圳市机构改革安排，深圳市住房公积金管理中心正式承接房屋交易管理职能，并于9月13日正式施行，该中心将首批推出房屋交易资格审查、房屋买卖合同网签备案以及出具购房资格证明等业务“全程网办”。
值得注意的是，此次承接房屋交易管理职能后，深圳市住房公积金管理中心还对房屋交易流程作了优化。由以往“买卖双方签署购房合同→购房资格审核”的流程，调整为在买卖双方签署购房合同前，由深圳市住房公积金管理中心对双方的房屋交易资格进行审查，有利于更好地保障交易安全。在一些市场人士看来，此举也可以看出官方正在加强对二手房购房者的资格审核。
此前，已有部分城市对二手房交易流程加强了监管。日前，杭州市二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能。据悉，“个人自主挂牌房源”探索建立以买卖双方为主导、由政府建立公开透明平台、为交易双方提供自主挂牌房源信息发布、搜索和交易撮合等服务的新模式。公开信息显示，“个人自主挂牌房源”栏目上线两个月，个人自主挂牌房源迅速突破3000套，并已有自主挂牌房源成功交易完成网签。而在10月26日，上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发布最新公告，即日起，购房者可以在“一网通办”自助签订合同，上海进入“手拉手交易网签”时代。
杭州市二手房交易监管服务平台上线，曾有人直呼“房产中介消失”的时代到来。从深圳新版二手房交易网签系统来看，房产中介不会消失，而且行业会更规范，对房产中介个人专业性要求会更高。
有业内人士表示，新版二手房交易网签系统或将重新制定二手房行业的商业运作逻辑、作业规范及操作流程等，会构造出全新的行业生态。乐有家研究中心分析认为，首先要明确新版二手房交易网签系统不是为了取缔中介，而是为了规范三方行为：买方、卖方及中介方。显然，新版网签系统是政府对市场监管的加强，而不是对市场的打压。长远来看，新版网签系统上线后，二手房交易市场愈加规范，风险规避愈加完善，对于购房者进入市场起到鼓励和促进作用。
深圳市房地产中介协会认为，基于“单边代理”逻辑运行的新版二手房网签系统一旦运行成功，将是对过去三十年我国房地产中介行业规则的彻底颠覆，这种中介服务底层逻辑的改变，不仅仅提高了房产流转交易效率，更重要的是，这种改变将更有利地保障消费者权益。当然，对于房地产中介行业而言，短期内或将经历一个适应期，但在消费升级的大背景下，能满足日益增长的对美好居住品质需求的服务者。
值得注意的是，曾经火爆的深圳二手房市场，在二手房参考价推出后迅速降温。今年10月，深圳全市二手住宅过户套数为1605套，环比下滑9.1%。二手住宅成交15万平方米，环比下滑11.2%。其中，10月深圳二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值。深圳市房地产中介协会最新公布的数据也显示，10月份深圳二手房网签套数1777套（含自助），同比下降69%，环比下降10%，呈持续下降态势。近日，国家统计局公布了10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。深圳10月份新建商品房价格指数环比下降0.2%，而9月新房环比上涨0.2%。二手房方面，深圳二手房仍在延续下跌态势，环比下跌0.2%，9月和8月分别环比下跌0.5%和0.4%。
责任编辑：杨红卜
