两小区业主为何出现“铁门之争” 记者调查：开发商江苏新湖宝华置业擅自增加一处边门

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引发冲突的铁门（铁门之外就是九曲花苑）

最近，镇江句容宝华新湖仙林翠谷的业主们很闹心，自己所在小区莫名其妙成了隔壁小区的后花园不说，因为不满开发商擅自开设边门，甚至与隔壁小区业主发生激烈矛盾。近日，新湖仙林翠谷的业主拨打扬子晚报96096新闻热线，向记者投诉小区开发商违规拆墙改门导致业主冲突一事。记者深入调查后发现，“铁门之争”的背后，其实是两个小区是否为物业同一管理区的争执，并且为此已僵持了两年之久。 扬子晚报/紫牛新闻记者 梅建明

市民投诉

开发商擅自增加一处边门

两个小区展开“铁门之争”

市民严女士告诉记者，自己是新湖仙林翠谷的业主。“我们小区是纯别墅社区，都是独栋、双拼和联排物业。小区本来设有西门和北门两个出入口，已经可以满足业主日常出行的需要。2016年，开发商在未经过业主同意的情况下，擅自将小区南侧的一段砖墙拆除，增加了一处边门。”严女士说，开发商增设边门的目的，并不是出于方便新湖仙林翠谷的业主，而是为隔壁楼盘九曲花苑的销售大开便利之门。

之所以说开发商拆墙改门是为行卖房之便，严女士介绍说，“开发商在开设边门之初，对我们业主的说辞是为了方便运输建设材料。但到2019年，新湖仙林翠谷最后一批房源就已经交付，直至今日，边门依旧存在。”不仅如此，让业主们气愤的是，隔壁小区九曲花苑在销售过程中，低密度低容积率的新湖仙林翠谷俨然成了对方的配套，甚至销售员在进行带看时，也会开着看房电瓶车，带着客户在新湖仙林翠谷里绕一圈。

据介绍，新湖仙林翠谷和九曲花苑都是同一家开发商江苏新湖宝华置业有限公司开发建设。新湖仙林翠谷开发的时间较早，2007年一期就已经交付，最后一批房源交付也在2019年完成。而九曲花苑是后来才开始建设，为洋房和小高层物业。截至目前，该楼盘还有房源仍在销售中。

这道铁门的存在，让两个小区的业主积怨已久，近日，矛盾更是加剧。11月13日，九曲花苑的业主们用切割机将铁门干脆锯开推倒。次日，新湖仙林翠谷的业主们又将铁门重新焊接上。新湖仙林翠谷的业主不愿意九曲花苑的业主自由进出自家小区，而九曲花苑的业主们则认为，新湖仙林翠谷就是和自己小区是一家的，如果不给出入，再把铁门改回实墙，势必会影响到九曲花苑的房价。

记者调查

入住十多年不能成立业委会

是否属“同一管理”成矛盾焦点

“铁门之争只是导火索，最根本的矛盾还是两个小区是否是同一物业管理区之争。而新湖仙林翠谷的业主们想要成立业主委员会，却屡屡碰壁。”据该小区另一位业主介绍，在2019年新湖仙林翠谷全部交付后，业主们就开始张罗筹备业委会。小区共有827户住户，征集同意签名445户，达半数以上，即向句容市宝华镇政府提交了筹建申请。

但业主收到的答复是，未收到物业管理区域证明相关材料，但根据《江苏省物业管理条例》和《镇江市物业管理实施办法》，新湖仙林翠谷和九曲花苑应划为同一物业管理区域，别墅区（即新湖仙林翠谷）单独成立业委会不符合规定。

这一回复让新湖仙林翠谷的业主们很是不满。“我们小区和九曲花苑明明有各自不同的红线范围，物业类型也不一样，怎么能算做同一物业管理区域呢？”有业主向扬子晚报记者出示了三份《建设用地规划许可证》。在规划上可见，新湖仙林翠谷的用地规划分别在2005、2006年取得；九曲花苑的用地规划则是在2008年拿证。为此，该小区的业主继而向句容市人民政府提请行政复议。

最后的复议结果是，宝华镇人民政府在没有证据证明两个小区属于同一物业管理区域的情形下做出的回复，事实不清，证据不足，撤销回复，要求重新做出处理。 此后，新湖仙林翠谷的业主们又先后两次向句容市宝华镇人民政府提出了组建首届业主大会筹备组的申请，均未获准。

律师解读

开发商未划分备案引矛盾

存故意混淆以便于卖房之嫌疑

扬子晚报记者试图联系江苏新湖宝华置业有限公司的负责人，了解详细相关情况，但其电话始终无人接听。

记者查询发现，据《江苏省物业管理条例》第十一条规定；“一个物业管理区域成立一个业主大会。”而根据行政复议的审查结果和句容宝华镇人民政府物业办工作人员的答复，在开发商江苏新湖宝华置业有限公司报送的文件材料中，并没有物业管理备案证明这一项，所以无法确认别墅区（新湖仙林翠谷）和洋房区（九曲花苑）是否属于同一物业管理区域，这也是横亘在组建业主大会一事上的最大问题。

而按照《江苏省物业管理条例》第二章第八条之规定：新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。然而，在新湖仙林翠谷的业主向记者出示的购房合同中，并未找到相关描述。但业主指出，在物业合同约定的物业管理服务中，都明确指向都是纯别墅物业，并不包括隔壁九曲花苑的洋房和小高层物业。

为此，记者采访了江苏盾领律师事务所律师彭平。他认为，根据规定，新建物业出售前，建设单位应将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。实际操作中，开发商在出售房屋时未能按照规定对物业管理区域进行划分并申请备案，更未能在房屋买卖合同中向买房人明示，导致目前物业管理区域划分不明，开发商具有明显过错，存在故意混淆两个不同区域搭销售顺风车的嫌疑。

针对目前现状，彭平律师认为，根据《江苏省物业管理条例》相关规定，已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域，物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则。从目前情况来看，两个区域规划完全不同，配套设施设备能够分割、独立使用，划定为不同的物业管理区域更有利于实施物业管理。

责任编辑：张亚楠