从拼规模到拼交付，房企摒弃“旧三高”转向“新三高”

2022年，对于房企来说是“至暗”的一年，也是“止痛疗伤”的一年。2022年，对于房企甚至整个房地产行业来说是值得铭记的一年。走过2022年的艰难求生，房企发展模式将会迎来新的转型。

这一年，房企“痛定思痛”，由过去“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式转向“高品质、高信用、高盈利”的新模式；这一年，在“保交楼”政策的号召下，房企更重视交付力的提升，“保交付”也成为房企的头等要务；这一年，房企打响“现金流保卫战”，只有财务安全稳健才能取得可持续发展。

业绩稳健房企穿越行业周期

今年，在房地产市场持续低迷的情况下，房企销售额呈现普遍下滑的态势。据中指研究院数据显示，今年前11个月，百强房企实现销售总额约6.73万亿元，同比下降42.1%。

在多数房企业绩下滑之际，少部分的房企业绩保持稳定，成功实现穿越行业周期。据克而瑞研究中心统计，今年前11个月，越秀地产、滨江集团、绿城中国、招商地产、首开股份的业绩目标完成率均达到七成以上。

以越秀地产为例，该企业业绩实现了逆势增长，成为年内较少能够保持业绩同比增长的房企之一。公告显示，2022年1-11月，越秀地产累计实现合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约为1029.4亿元，同比上升约8%，累计合同销售面积约为350万平方米，同比上升约1%，上述累计合同销售金额约占其2022年合同销售目标1235亿元的83%。

业绩同样逆势增长的还有建发房产。据中指研究院数据统计，作为建发股份的地产平台之一，建发房产前11个月以1448.6亿元的战绩力压滨江、金茂、绿地、旭辉等老牌房企，站上榜单第11名，成为近两年的“后起之秀”。

从龙头房企来看，碧桂园、万科、保利发展暂时位列今年销售额排行榜前三位，也体现出龙头房企的抗压能力，而保利发展今年将大概率实现“进三”的目标。

比拼“交付力”成为新焦点

房企流动性危机导致各地出现项目停工、烂尾等情况，“交付力”成为房企竞争力的重要体现。

从房企具体的交付举措来看，2022年，龙湖提出全新“龙湖智善交付”体系，贯穿产品品质、产品颜值、智慧科技等九大维度；远洋集团在今年打造“远洋在线交付系统2.0”，以数字化、智能化服务提升业主交付体验，并以线下交付 云交付，打破时间与空间壁垒；金科集团则制定“心悦交付白皮书”，将交付周期拆解为交付前期、中期、后期三部分，并打造“9631”四个交付管控节点。旭辉集团“透明工厂”在今年实现落地100座，旭辉集团“透明工厂”以“5大透明、12大体验”的体系化呈现让购房者亲临其境，截至目前，旭辉在全国已有40个“透明工厂”交付超过38600套房屋，让购房者能够触碰感受到交付品质。

在保障产品兑现的基础上，还有一些房企致力于优化客户体验，搭建起全流程服务体系，如碧桂园、绿城、中海等。这些房企全面关注业主需求，通过工地开放、“一对一”验房、交房即交证、社群搭建、设施维护保养等一系列服务举措，塑造良好的客户满意度、美誉度和忠诚度，提升品牌价值。

在交付品质方面，以碧桂园为例，近年来，碧桂园建立严格的品质管控体系与建造标准，从最初的拿地阶段就开始运转使用“全周期质量管控体系”，从工程策划、运营过程管理，到质量过程巡检，用数字化的方式保证项目从“出生”到“交楼”有据可查、有质可保，打造高品质工程。

据统计，2022年前三季度，碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已在30个省份267个城市910个区（县）累计合同交付约45万套房屋，累计交付面积超5300万平方米，目前暂列全国第一。

从“旧三高”转向“新三高”

房地产行业有个经典的比喻。过去房地产行业以高负债、高杠杆、高周转著称，长期以来，在上述“三高”模式驱动下，房地产就像一个得了“高血压、高血糖和高血脂”的病人，“高血压”比喻目前的流动性问题，“高血糖”比喻高杠杆风险，“高血脂”比喻的是行业增收不增利的现状。

而要治疗“三高”症状，就要彻底转变发展思路，房地产行业亟须从过去“三高”模式下追求规模的发展思路转变为追求高质量发展的思路。也就是说，未来，高质量、高效益、低负债的发展模式将成为新的主流。

对于新旧模式的转变，天风证券提出“新三高”。其称，看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高品质、高信用、高盈利”。

事实也证明，正是重视现金流、财务稳健的房企，在面临行业动荡时保持了穿越周期的能力。以民营企业“示范生”龙湖为例，截至今年上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，一系列指标均维持行业内的较高水准。其中，现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本为3.99%，至年底已无偿债压力。

基于稳健的业绩和良好的财务指标，2022年上半年，龙湖集团营业收入达到948亿元，同比增长56%。在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖集团实现归属于股东的核心净利润66亿元，同比增长6%，营收、净利均实现增长。

不仅是龙湖，作为老大哥，万科在行业低迷之际也是保持了既增收又增利的难能可贵的成绩。万科三季报显示，2022年1-9月，万科累计实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.38%；实现归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%。

正是基于优质房企的稳健经营，目前，支持房地产融资，代表着信贷、债券、股权的“三支箭”政策也优先射向了头部房企，包括碧桂园、万科、龙湖、中海、华润置地等房企率先获益。

可以预见的是，随着房地产行业的洗牌，未来在市场竞争格局中，立于不败之地的将是具备可持续发展能力，坚守长期主义、坚持质量至上的房企，这也是大浪淘沙后房企努力新生的方向。

新京报记者 徐倩

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