武汉新房价格倒挂成春节楼市“香饽饽”，库存高企房价见底，投资客也“杀回来”了

来源：华夏时报

本报（chinatimes.net.cn）记者董红艳 李贝贝 北京报道

多年以来，“返乡置业”都是春节期间房地产绕不开的话题。虽然机构统计显示，2023年有近8成意向购房者倾向在工作城市或者在工作城市的周边城市购房，但还有不少购房者将返乡置业视为重要选择。

2023年春节，武汉返乡置业现象同样存在。同时记者注意到，武汉返乡置业人员十分偏好新房，而在返乡置业开始活跃的同时，不少投资者也正准备再次入场。

返乡置业偏爱新房

武汉是返乡置业的重要目的地，据贝壳往年监测数据，武汉在返乡置业热门城市中排名第三。

“最近成交的客户很多都是返乡人员。”1月27日，武汉中介谭大明（化名）告诉《华夏时报》记者，在外地上班，特别是在一线大城市上班的意向购房者，如果预算比较有限，在大城市购房的压力会比较大，可能会选择回到武汉这样的城市购房。

春节期间，记者从武汉多个售楼部获悉，今年过节期间均有安排值班人员进行值班，过节不打烊。而二手房方面，多个中介也称假期期间可以进行带看。不少楼盘也进行了多项促销。

不过，记者注意到，虽然返乡置业受到的关注度较高，但是一直到假期尾声，才有较多的购房者活跃起来。1月27日，大年初六，春节假期的最后一天，武汉某购房交流群一扫往日的沉寂，讨论火热。其中，不乏一些返乡置业人员。

谭大明表示，春节前后，是返乡看房的好时机。而新房会更加受返乡购房者的欢迎，他们一般不着急住，买完后，回来住也行，出租也合适。“武汉新房是主流，在武汉买房的很多人都在外地，他们没有时间和没有精力去挑二手房，都是直接看了新房就买。”

不仅如此，武汉多个楼盘的新房价格也出现了倒挂，这也吸引购房者更多考虑购置新房。“现在很多新房比二手房便宜。”1月27日，中介夏晚怡（化名）一连向记者推荐了四个新房楼盘，分别为旭辉千山凌云、文投万和竞界、绿城留香园和深业泰云府。据其介绍，目前这四个新楼盘，价格均出现了倒挂，其中旭辉千山凌云要比周边二手房便宜3000-4000元/平方米。“光谷这边很多倒挂的，因为之前二手房涨价比较凶。出现大量倒挂的重要原因是现在新房开发商都还急着回笼资金，优惠力度还是比较大。” 夏晚怡向记者分析指出。

1月28日，58安居客研究院陶乐向记者分析指出，目前武汉价格倒挂的楼盘总体并不算多，部分片区出现的个别低价新盘通常具有特殊属性，如工抵房、回购房再销售、尾盘清货促销等。另外也有少量新盘是受到地块和周边配套的限制，同区域二手房优势具备不可替代性，可能更加具备学区优势。

投资者也在摩拳擦掌

不仅返乡者倾向新楼盘，武汉楼市有投资者已经开始蠢蠢欲动，准备再次“杀入”新房。中介夏晚怡也向《华夏时报》记者表示，目前的确有些投资者开始进入武汉新房市场了：“我明天准备带一个刚从国外回来的投资客户去售楼部看房。”

“近期的投资客户基本都不差钱，喜欢全款购房。”夏晚怡这样描述着投资者客户。同样钟爱全款买房的赵倩倩（化名）是武汉楼市的常客，已经有过多套房产购置经历。“2012年，我刚来武汉就开始买房子。那时候真是闭眼入，我买的第一套房，整个小区就2栋楼，开发商都倒闭了，但是市场仍旧很好，还是赚了100多万元。”1月28日，赵倩倩向记者描述着她的投资经历。

“2016年入手的保利香颂一期一套房，117万买的，虽然是18楼，后来也卖了165万。”赵倩倩表示，保利香颂的这套房已经是她投资过的赚得最少的一套房。据悉，2019年，赵倩倩又购入了汉阳区的远洋东方镜世界观。

“虽然，现在买房投资不如以前了，即便精挑细选，也保不齐会亏本。但是，钱在手里就容易花掉，也没有很好的理财渠道，所以还是准备再把闲钱投资到房子上，就当是存钱了。”赵倩倩称，年底开始已经有开发商把购房折扣收回了，楼市应该会有所回暖。最近，看了不少新楼盘，准备再考虑投资武昌滨江或者二七滨江。房产仍被其视为重要的资产配置方式。

对此，陶乐分析指出，从城市发展来看，2022年武汉GDP约1.9万亿元，位于全国第八，人口吸引力进一步提高，具有较强城市竞争力。从政策环境来看，武汉购房门槛不断放松，前期一些被限制的群体获取了购房资格，另外首付比例降低、利率下调、公积金政策调整、住房维修基金减免等举措，也进一步降低了购房成本，增强了需求进场意愿，增加了入市机会，调动起了投资者的积极性。

楼市政策持续宽松

返乡置业人员和房产投资者毕竟是少数人，业内认为，“职住合一”和“房住不炒”背景下，两者对武汉楼市的影响终归有限。而2022年武汉楼市则是量价齐跌。统计局数据显示，2022年，武汉新建住宅环比连续下降11个月，二手房环比连续降价12个月。而据武汉房管局数据，2022年武汉商品住宅成交面积1316.5万平米，同比下降约42.8%。

“前段时间我帮忙客户卖了的两套房都亏本了。其中一套半年亏了三分之一，另外一套两个月亏了三十万元。”中介夏晚怡向记者透露道。

同时，武汉还面临着莫大的库存压力。据58安居客监测数据显示，截至目前武汉新房库存量已超两千万方，消化周期达30个月，远超住建部划定的12个月安全警戒线。二手房挂牌量已超20万套，居于全国前列。

陶乐分析认为，武汉楼市目前最大的问题是需求不振，房源库存量过剩，新房、二手房均是如此。库存积压、供大于求就会影响市场稳定，尤其是远城区，去化压力非常大。不过，武汉已经在阶段性地减少远城区土地供应，预计今年市场会以库存消化为主。

而2022年，武汉已经进行了多项楼市调控举措。房贷利率一降再降，截至目前首套和二套住房商业贷款利率低至3.9%和4.9%；1月10日，武汉市宣布将跟进执行二手房“带押过户”政策；在此之前的2022年年底，武汉曾宣布“房交会”期间将二环外的区域限购政策进行优化调整，不再进行限购。而截至目前，武汉的该项举措仍在延续，1月13日交易中心工作人员公开表示，目前没有新调整的通知，执行的政策为二环以外不限购。

陶乐认为，未来武汉仍需出台强有力的、超常规的政策措施重振武汉房地产市场信心。其中，银行在房地产市场产业链中持续盈利，应当适度反哺市场，例如可以下调首套存量房贷利率，减轻购房者负担。同时，还应该最大程度保交付，政府、银行、房企应尽快形成保证市场安全，保障购房者能够按时保质拿到房子的市场机制，预售资金监管透明化，消除购房者对于期房可能会出现的停工、烂尾、货不对板等后顾之忧，提振需求端进场信心。

“今年武汉楼市应该会迎来一波高峰。因为疫情防控措施优化，整体经济也会逐步复苏。之前疫情的情况下，不是没有买房的客户，只是他们都在观望，都怕买了会跌。随着经济的复苏，疫情积压的购房需求会逐步释放，量起来了，房价也可能会慢慢走高。房价不可能一直跌，已经下行两三年了，是时候该起来一点了。”谭大明表示。

责任编辑：吴剑