朱海斌：我国房地产市场已过总量推动时代 2017年为需求顶峰

CMF宏观经济热点问题研讨会（第9期）于7月9日举行。主题为：房地产市场的超级分化与坚定调控。摩根大通中国首席经济学家朱海斌出席并演讲。

朱海斌表示，本轮疫情之后的宏观经济反弹里，房地产的复苏是非常重要的推力，所以说，房地产再次挽救了中国经济。

他认为，房地产市场的总量带动时代早就过去了，现在面临的更多问题是结构性调整。“房地产从总量来讲，几年前就已经到了供大于求的状况，所以从未来来讲，尽管2020年这次疫情之后房地产再次显示了非常强的韧性，对宏观经济的复苏起到非常重要的作用。未来房地产对宏观经济支柱产业的贡献可能会越来越弱”。

据央行调查显示，我国城镇居民的住房拥有率达96%，而且多套住房拥有率比例非常高，一套住房的比例是58%，二套住房占比31%，三套及以上占比10%，户均住房拥有1.5套。

朱海波判断，我国2017年住房需求已经到达顶峰，未来的需求会进一步下降。他认为，我国住房需求主要来自四个方面，分别是城镇居民新增家庭（结婚）、城镇化、棚改、改善性需求。

第一，新增家庭方面，“2017年高峰的时候大概是每年2000万套，目前我们估算是1600-1700万套之间，到2030年估计会进一步下降到1200万-1300万套左右。主要的原因是因为人口数量和人口结构的变化，新增家庭的住房需求会出现逐步的放缓”。

第二城镇化方面，目前我国城镇化率已经到达60%以上，从国际经验来看仍然有上升的空间，但城镇化的速度会放缓。和城镇化相关的新增需求由目前600万套左右下降到460万套左右。

第三，棚户区改造方面，过去几年是非常重要的推手，但在2017年规模达到高峰以后逐年下降。

第四，住房改善性需求方面，如果户均达到了1.5套，这一需求也不会太高。

朱海斌强调，我国房地产市场已经过了总量推动时代，未来房地产市场发展的动力来自于结构性转变，“新一轮城镇化包括向都市圈和城市群集聚，这方面会产生一些新的需求。所以，在城市之间、区域之间和城市内部的房地产分化会越来越严重”。

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责任编辑：梁斌 SF055