中信建投解读深圳楼市新政：假离婚愈演愈烈 交易量会明显下行

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中信建投证券研究

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深圳楼市新政解读

【会议时间】

2020年7月15日星期三 20：00-21：00

【会议主持】

中信建投房地产首席 竺劲 S1440519120002

【会议嘉宾】

深圳楼市专家

【纪要负责人】

尹欢科 18616396058

一、政策细节

这次调控超出了市场的预期，深圳整体近期严重违背了“房住不炒”的政策，从而导致整个管理层比较重视。现在豪宅税在取消了不到一年又恢复了，深户、新深户落户后买房也受到了严重的打击，这些都超出了市场预期。下面分享几点细节。

细节一：这次新政策出台以后对于在当前时间节点上买房的人会有一个政策的放行，历次都是这样。在新政策出台之前如果已签了三方认购协议，或者交了定金并由凭证，都会受到政策放行。

细节二：刚落户的深户需要“3年深户+3年社保”。根据原来的规定，考虑到换工作或者企业改制等特殊情况，3年社保要求连续，断缴不能超过3个月，后续具体规定还需要持续关注。

细节三：新政策对于假离婚现象有所关注。深圳假离婚现象愈演愈烈，相比于其他城市更为严重。在2018年“731”新政针对假离婚在限贷方面进行了规定，但是限购没进行规定。而这次限购限贷同时进行，拥有2套房的人离婚后是不能再买房了，如果有1套房了，再买房还是必定算第2套房，离婚也就没有意义了。但根据中介那边的信息，现在住建部和民政部的联网效果还不算好，很多政策可能还有漏洞。先前“731”政策的执行还是有打折扣的，中介可以通过修改离婚日期来规避政策，但这次深圳反炒房向长沙进行了认真的学习，住建部和民政部有可能进行联网弥补漏洞。

细节四：目前新深圳人（落户在3年以内）买房人数到底是多少。5-6月新深圳人买房的比例在60%，而正常情况下的比例在30%，很大原因在于外地炒房客来深圳炒房。外地炒房者没有深圳购房资格的，会去委托中介想办法，比如说“养指标”、“借名额”、“假结婚”等。这导致很多浙江、北京、江苏等投资客近期来深圳炒房的特别多。

细节五：豪宅税实际的影响不大。现在豪宅税一次性提高到750万，而且全市各区都统一。以前各个区都有自己的豪宅税标准，南山区490万、福田区470万，这两个最高的区都明显低于现在的750万。因此，这次豪宅税虽然恢复了，但相比于之前的标准明显的提升了。按照750万的标准，全市豪宅只有30%，如果按照成交的情况则不足30%，因此豪宅税的影响没有那么大。其实影响比较大的是“个人住房增值税免征年限2改5”这点，如果不满5年销售的话就要征收5%的增值税。同时计税参考价，像二手房交易的评估价这次也明确提出了要向市场价靠拢。其实二手房的评估价自2016年以来就再也没调过了，彰显当时的政策希望降低交易成本、促进市场流通、推动城市更新和土地出让。这方面是这次调整的重点，像豪宅税、“个人住房增值税免征年限2改5”都是固定的政策，但像二手房评估价向市场靠拢政策并没有具体给出，具体上调幅度有多大我认为不会100%向市场靠拢，上调40%-50%是有可能的。即便如此，这对二手房交易也是一个极大的冲击。

第六个细节，就是差别化的住房信贷政策，我认为这是力度最小的。对真正的首套房政策没有变，合理的改善二套房，不管是无房有房贷记录的，还是有房买第二套的都是五成和七成的首付，这都没有变。变化的是区别对待了普通住房和非普通住房。买非普通住房的首付比原来提高了10%，无房有房贷记录的从50%提高到60%，有房买第二套的从70%提高到80%，我觉得这个影响不是特别大。因为在一线城市买房的家庭经济实力也相对比较厚实，影响没有那么大。但是，整个深圳加杠杆的情绪很浓，深圳居民买房90%以上都是要贷款。那我如果手上钱比较多，我宁愿买两套低首付也不愿意高首付来减少月供，就是我要把杠杆用尽用足。所以尽管首付比例提10%，但对二手房交易还是有挺大的影响的。

二、政策影响

首先整个楼市的交易量会明显的下行，特别是二手房。二手房成交量下半年环比上半年下降20%是完全有可能的。但是上半年不管是新房还是二手房，深圳是唯一个累计成交量同比实现正增长的城市。所以，下半年成交量即便下降20%对全年的影响也不是特别大。加上七月份已经过去半个月了，再加上门槛上放宽了一部分人，对整个七月份的影响有限。目前来看，整个七月份成交量超过8000套是没有问题的，因为8000套是深圳楼市冷热的分水岭，超过8000套市场就比较热。所以就是剩下的五个月，我觉得新政的影响是有的，但是对整个成交量的影响不是特别大，但对房价会有一定的影响。因为过去一年，或者说过去半年房价拉升的太快了。从去年同期的五万多长到现在的六万六。平均涨幅达到15-20%。西部如南山等区涨幅超过20%，甚至30%，学位房价大概涨了50%左右，所以我认为价格会受到新政一定的影响，这是毫无疑问的。

我还认为，新房的交易会增加。也就是说，政府出台政策还是希望大家持有二手房，让二手房的交易成本、交易摩擦会越来越大，鼓励大家去买新房，新房交易成本低。政府也希望通过新房交易，推动城市更新和土地出让。当然，深圳作为社会主义先行示范区，也承担很多新的历史使命，基建和公共服务投入非常大，也需要楼市的回升。官方在解读政策的时候，也提到下半年新房供应大概50，000套。以往的话，一年供应也没有50，000套，所以政府还是希望大家去购买新房。

我们知道这次调控本身也是一个短期行为，因为上涨的太急了，触碰到了房住不炒的底线，所以需要调控。但是我们知道楼市的三稳——稳地价、稳房价、稳预期是产业的目标，所以对于深圳来讲这个调控还是有保有压。希望新房和二手房实现一个循环，所以交易成本的抬升幅度并没有那么大。

最重点的政策还是限购。限购这个政策的打击十分大。政策希望打压一下，看一下效果，如果后续平稳的话，年底托底的政策可能又会来临。现在整个调控都是短期化，越来越短了。而且采取一城一策这种措施，所以就是我们还是要看一下后续的这种市场政策的走势才能判断，下一步到底对市场的影响有多大。

Q&A

Q1：您对这个学位房的溢价这一块后面的走势怎么看，现在大概是一个什么样的水平，以及新政对于学位房溢价的影响你是怎么判断的？

A1：对学位房来讲，我刚才讲学位房是涨得最多的，基本上从去年到现在，深圳top10这种小学和初中的学位价格基本涨了50%，特别是双学位房的价格，百花片区这种，那就涨得更高了，当然涨得多的是一些小户型的学位房，总价超过千万的是涨得比较少的，因为这种是实在撬动不了，交易层面也比较高。未来学位房的价格，我认为短期内会有所回调，因为今年的学位申请刚过去。对于明年，我认为这个学位房的价格还是比较坚挺的，因为从近期，不管是幼托、小升初、幼升小都是升学学位很紧张。而且我认为尽管深圳现在在做教育均等化，各地都在名校办分校，但是优质教育本身缺乏，不是建好多分校就能把教育质量拉起来。今年还有个巨大的变化就是，整个四大名校全部取消了掐尖考试，也就是说通过自办考试招收尖子生的方式已经取消了，所以学位房，对于这四大学校影响很大，我认为这种优质学位比较少的情况下，未来学位房的价格还是比较坚挺，因为它的形成机制尽管有炒房的因素，但是炒房的比例是比较低的。中原和贝壳有一个统计，大概今年上半年整个楼市炒房客真的纯炒作的，商品房里面大概是33.9%，纯学位房里面只有不到20%，所以我认为学位房的定价机制还是以实际需求来决定的，而不是资金和杠杆。

Q2：那个解读后面里面也提到那个深圳下半年供给的计划，包括希望推出的计划，但是从往年的一些数据来看，好像很多的这些数据并没有实现，特别是供给的这一块。您对这个问题怎么看？

A2：我想这次政策的一个导向也想把这一个二手房的需求赶上新房，因为现在深圳对房市的依赖还是蛮强的，但是我认为下半年供应五万套，这种供应的有效性还是要打个问号。一方面因为这五万套里面大概40%是公寓，过去几年深圳的公寓供应量不断增加，2015年只有20%多的公寓，这样的话翻一倍，40%新房里全是公寓，我认为计划的有效性是比较差的。另一方面，它基本上是外围供应，外围供应我们知道深圳整个房价比较高的几块区域，除了福田南山的周边区域的学位房以外，剩下的是城市面貌不错的宝安经济区，规划也好，学位也在补上，城区的配套也在补上，还有龙华经济区。除此以外，其他地方的房子的供应有效性要打一个折扣，因为没有购买的需求。像深圳的光明楼盘卖的不错，很大程度是新房和二手房出现了倒挂。从长远来看，供应的有效性还是只在少数区域。

Q3：请问专家，为什么需要鼓励买新房，原来新房就有折价打新中的概率本来就很低了，另外新房限价会怎么走，库存能够释放吗？

A3：深圳楼盘体现出非倒挂不开盘的特点，那么一方面未来二手房价格下降也会带动新房的价格下降，另一方面新房限价也是根据周边二手房价格来定，开发商也会贴着这个周围的二手房的价格来定价，甚至会低于二手房价格。我认为未来限价还会存在，但是会转变为片区策略，因时施策，不同的时间点也是不一样的。

Q4：之前深圳楼市出现投机成分，是否会对周边城市包括东莞、惠州、中山等城市楼市造成影响，带动房价上升？

A4：和过去都市圈楼市逻辑一样，深圳先带动东莞，再带动惠州，慢慢到广州这边。但是广州的体量较大，所以变动比较慢一点。

政策上看，除了深圳的强调控以外，除了东莞在前两周出了政策，珠三角大湾区城市基本没有调控，还适当放松，不过东莞的调控力度是很轻的，本质上还是希望楼市保持一定的热度。

所以我认为深圳的强调控对外围的城市是利好的，需求会外溢。深圳也和周边的城市建立了轨道交通，实现互联互通，需求也会转移到这部分城市。

从城市来看，下半年最利好的就是东莞和惠州。而广州、珠江口西岸的一些城市如佛山、中山、珠海、江门还会处于下跌的过程中。以广州为例，整个广州的二手房价格同比下跌5%-10%。而广州和佛山同城化后，楼市体量也很大，再加上广州的产业结构，高收入人群本来就比深圳要弱。所以楼市炒不起来。而今年的疫情又让以制造业出口依赖为主的珠江口西岸的城市和以商贸物流、交通等产业为主的广州受疫情的影响比较大。而深圳的产业结构受疫情的影响比较小。所以三季度这些城市不会出调控政策。

所以深圳的需求至少会外溢到东莞和惠州，其他城市还在下跌触底反弹的过程中，除非有类似棚改、降准降息强烈政策刺激。不过广州和珠三角的旧改量太大，很难撬动起来。正如我们之前所言的供应有效性问题，不排除核心区域、配套好的，有学位的或者是规划较好的比如粤港澳广深科技走廊带的价格上升。

Q5：今年上海北京的房价好像上涨幅度不及深圳，请问您能分享一下上海北京的情况吗？

A5：回升程度比较好的城市，分别是深圳、杭州、东莞、宁波。上海的回升幅度可能可以排到第五，但是上海回升幅度大的原因是因为它2017、2018、2019年都是跌的，所以我认为回升力度也是非常小的，只是一个触底反弹和疫情后各种政策的出台导致的回升，其回升的特点也是豪宅盘卖得非常好。而北京因为管理层次的原因，贯彻“房子不炒”是最严格的，这次回升是因为北京不论是环京还是市区，连续跌了几年且跌幅是最大的，除了学位房因为出了政策火了2个月，现在7月又开始下跌，虽然下跌幅度不大还是以本为主。自从“房子不炒”提出以后，北京就是稳定压倒一切，这次因为疫情影响，需要花很多钱，因此北京在其出让的土地里搞混合产权的占比就很少了，基本上都转为商品房了，所以也在希望楼市可以稳定一下，但是稍微有点上涨，有舆论炒作北京马上就出政策会调控，上海也是一样的。国家对房地产调控容忍度比较低的一个是北京一个是上海，容忍度比较高的就是深圳，因为深圳是个创新性的城市，可以给其试错空间，但是也不能违背“房子不炒”这个底线。

Q6：去年以来，深圳一直上涨。深圳作为创新城市，其对房地产的依赖不应该有这么高，把房价炒到现在的水平，对深圳的工薪阶层和科技类企业伤害很大。我认为深圳楼市最大的问题还是供给问题，目前解决方法就两个思路，一是扩容扩地，二是提高容积率或者挤压生态控制线。您看深圳要如何解决根本性的住房问题？

A7：这涉及到长效机制的问题。一是深圳这个城市不能和国内任何城市比较，因为深圳创市就是打着创新创业的旗号，很多人来深圳就是为了发财的，这是其他城市没有的风气。二是全球来看，凡是创新创业的城市，或者凡是金融中心，其金融资产占比较大，房价都是比较高的。深圳空间小是一个方面，而本身的基因也决定了它是一个炒作比较频繁的城市。同时深圳创市之初对外来人口也是比较宽容的，这种情况下整个供求关系就会失衡导致房价上涨。我认为最根本还是在调控端没有把工作做好，如果像这次这样能够把户籍炒房和离婚炒房能够彻底控制住，会有很大的效果，如果控制不住，供应是永远满足不了需求的。再加上供应的有效性还比较差，不管通过大深圳统筹合作示范区还是深莞惠一体化，供应的有效性永远是解决不了的，通过轨道交通接驳到惠州房产的供应效率和在福田中心区的供应效率不是一回事。通过这个方式只能解决大家住的问题，而住好房子需要花更多的钱买得到，这和调控是两回事。调控的目的一是让低收入人群买得起房、住的体面，二是不要引起金融风险。在新加坡、香港、伦敦、纽约、旧金山，它们最核心地区的房价远远深圳中心区房价要高，但是它们的均价肯定没有深圳高，主要还是因为炒房太过。所以未来也不可能看到供应效率的均等化来解决高房价问题。

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责任编辑：梁斌 SF055