正荣地产看似辉煌的背后隐忧难解 薄利多销风险越来越高

出品|每日财报

作者|何洛

6月份，正荣地产宣布发行2亿美元2023年到期的优先票据，年息8.3%。与今年房企海外发行美元债6%的平均成本相比，8.3%的年息在行业中属于高位。而今年以来，正荣地产已多次高息发债。

财报显示，截至2019年末，正荣地产负债总额为1381.6亿元，较2018年末1169.2亿元增加18.17%。其中，流动负债964.46亿元，占负债总额的比例为69.8%，约为营收规模的三倍。

《每日财报》统计到，正荣地产的发家离不开三大因素：一是大哥欧宗金的资金支持；二是敢于承担逆势拿地的风险；三是高杠杆、低权益比快速突进。

2019年上半年，正荣地产和融信中国的总资产分别达到1552.73亿元、2009.81亿元，资产负债率分别为81.29%、80.21%。早在正荣地产起步全国化突飞猛进的2014年，公司资产负债率达到96.16%，净负债率超过1700%，当年的借贷成本曾高达12.5%。

如果将正荣地产开发项目的低权益比情况考虑在内的话，正荣地产当前的杠杆率更高。克而瑞数据显示，公司近几年的销售额权益比例由2017年的82%下降至今年50%左右。不得不说，低权益比的合作开发模式是正荣地产快速突破千亿门槛的关键策略。

多年来，房地产行业都在一路狂奔，跑马圈地，除了部分龙头外，多数地产公司都在经营着无差异的业务，品牌力、房子、利润率、周转率都差不多，甚至是最后的盈利能力也是接近的。但是，闭着眼睛就能挣钱的日子或许已经一去不复返了。

毛利率低 盈利能力面临考验

2019年，正荣地产实现毛利65.98亿元，同比增加7.9%，毛利率为20%，同比下降2.8个百分点。公告称，主要是由于2019年平均售价较低的建筑面积占总交付建筑面积的比例增加所致。

CFO陈伟健解释称，因为去年公司卖了一些老的存货，这部分存货的融资成本较高，且受到限价政策的影响。考虑到成本问题，这部分如果不卖出去，整体成本会越来越高。

今年1至4月，正荣地产累计实现销售额为283.95亿元，同比上年352.7亿元下降19.5%；销售面积为185.98万 平方米及平均售价约为每平方米15300元。

对于正荣地产来说，今年上半年的销售增速骤然下降至0.81%，这还是权益比持续下降至50%左右情况下的销售业绩。销售增速的回落已经给公司的管理层敲响了警钟，加上一直以来较低的利润率水平，毛利率长期在20%出头，净利润率仅有8%左右，如若公司不得不降价促销或者因滞销而产生大量费用等，正荣地产的盈利能力或将面临考验。

另外，土储也将面临压力，截至2018年末公司总土地储备的平均楼面价格为4216元/平方米，正荣在长三角、海西等各个区域的销售均价与楼面价之比均有3倍左右的空间，但利润率水平却明显偏低，可见，公司在项目施工管理以及公司内部管理效率方面均有较大的提升空间。

值得注意的是，在2018年正荣新增土地储备的平均楼面价格为4829元/平方米，而2019年内已新增土地储备平均楼面价格为8592元/平方米，大幅上升的土地成本将对正荣偏低的利润率进一步形成供给端的压力。

经营压力大 高管频繁离职

高管在各房企之间流动本是常事，但今年正荣地产高管的大面积离职引起市场多方关注。

正荣集团董事局主席欧宗荣作为甩手掌柜，正荣地产的一应事务均交由职业经理人、正荣地产董事长黄仙枝统筹，而整个正荣的管理层则形成了以黄仙枝为首的“1+1+3+2+5”的格局。即1名董事长，一名行政总裁，还包括3名副总裁、2名联席秘书、5名助理总裁。

原先正荣地产由黄仙枝、林朝阳、王本龙组成的核心管理层，随着林朝阳和王本龙的先后离职，如今只剩下黄仙枝。值得注意的是，王本龙2014年加盟正荣地产，2018年才进入高层，而王本龙的行政总裁职位暂由黄仙枝兼任。不仅是总裁，此前正荣地产的两位副总裁刘翔和肖春和先后离职，刘翔转而加盟祥生地产，而肖春和去向仍未定。

据了解，包括正荣资本总经理江晨、正荣地产人力资源副总裁袁变革、正荣法务审计负责人杨震麟、正荣设计管理中心总经理陈伟、正荣产业财务总监郑琳琳、正荣地产财务总监及联席公司秘书谈铭恒等高管也在今年选择离开正荣。

“薄利多销”风险越来越高

多年来，在地产行业，在融资圈内，房企的销售规模似乎成为了一个标尺，规模越大，往往代表着实力越强，其中的偿债能力、品牌力、产品力以及主体信用也能更被认可，从而提升房企在拿地、融资及销售等方面的竞争力。

而正荣地产就是凭借着高杠杆、低权益比的方式快速突击，以迈入千亿门槛，但是由于公司在管理、运营、综合竞争力等方面的能力仍有待提升，使得正荣地产一直在以一种高风险的模式经营着“薄利多销”的生意。

值得注意的是，自从成为了上市公司之后，面临着市值管理的压力，这种模式似乎很难停下来，杠杆率低了，但权益比也低了，留给管理层的压力越来越大，加上当前的市场环境似乎要掏空这种“薄利多销”模式中的最后一点利润，留给正荣地产的腾挪空间越来越小。

唯有“降本增效”，才能提升公司的盈利，并改善公司的现金流和融资能力。公司或可考虑利用当前土储成本仍不算高的优势，降低各项费用率，进一步提升毛利率、净利率，提高内部运行效率，加快存货周转率快速造血。

此前，正荣提出了“新三年战略”——将2019-2021年设定为“高质量发展期”，计划在这三年内，在企业规模持续稳步增长的同时，谋求高质量发展，改善债务结构，带动营收及盈利水平持续提升。

如今，离这一战略的完成仅剩一年半的时间，高质量发展的目标能否实现，《每日财报》将持续关注。

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责任编辑：陈悠然 SF104