楼市要凉凉？新一轮密集调控来袭 下一个加码调控城市可能是成都

原标题：【深度】新一轮密集调控来袭，楼市要凉凉

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记者 | 孙梅欣

当市场还在为疫情后的房地产升温而狂欢时，新一轮密集调控，已经为降温做好了准备。

7月25日凌晨，东莞再度出台调控政策，要求非东莞户籍购房者，首套房提供1年以上逐月缴纳社保证明，二套房则要提供2年，并暂停购买2套以上住房。

这是7月以来东莞第二次对楼市进行调控。就在7月初，东莞住建局对申请预售的商品住房项目体量进行限制，并再度收紧新房限价。

进入7月以来，包括深圳、东莞、杭州、宁波、南京等多个热点城市，陆续升级了楼市相关加码或补丁政策。就在东莞二度加码政策之前两天，南京相关部门深夜“打补丁”，要求夫妻离异需满2年才能按目前婚姻状况购房，堵上了通过“假离婚”购房的漏洞。

另外，杭州调控中，要求新建商品房对户籍“无房家庭”的房源保障比例，不得低于50%。随后，宁波、南京等城市的调控政策，对户籍“无房家庭”也有所倾斜，宁波限购、限售政策则进一步扩大至六区范围。

有业内人士指出，目前加码调控的城市，大部分是二季度以来，全国楼市中的热点城市，除了5、6月份房价环比上升较快之外，部分城市的热点项目在限价作用下，更出现了万人摇号的状况，引起了相关部门的重视。

就在7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，再次强调“房住不炒”的定位，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”。参加这次座谈会的还有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个重点城市的政府、住房、银行等相关部门。

“各地升级调控才刚开始，还有一批城市的加码调控在出台的路上。”一位业内人士告诉界面新闻。今年上半年新房价格上涨超过10%，且近期频现万人摇号现象的成都楼市，就被认为极有可能加码调控政策。

给“热点”降温

从已经升级调控的城市来看，无一不是上半年的热点区域。

深圳是这一轮调控力度加码最大的城市，其上半年的市场表现也最为火热。乐有家数据显示，深圳二手房上半年过户4.4万套，同比上涨41%，均价环比上涨5%，同比上涨8%，其中仅6月份二手房成交量就超过1万套，环比上升23.9%，是4年来首次成交量过万的单月，同时二手房均价涨幅是4个一线城市中最高的一个。

深圳新房市场虽然上半年成交量只有1.67万套，环比下降17%，同比下降5%，但市场人士认为，成交量下滑主要是由于新房供应不足造成。报告也指出，深圳一手房区划周期持续维持在7-8个月的水平，市场长期处于供不应求。

这就导致深圳部分热点楼盘，出现了万人摇号的场面，中签率甚至低于1%的情况，引发了市场的强烈关注。

同样，在7月初率先加码调控的杭州，上半年也出现抢房的热潮。6月中旬远洋西溪公馆6万人摇号的规模，打破了全国纪录，并且上半年市区新房成交量超过6.8万套，6月新房成交量超过1.9万套，创下2017年6月以来的最高峰。

杭州上半年更以1739亿元的土地出让金额，位列全国第一。

市场人士认为，近年来杭州常住人口的净增、“新一线”城市的崛起、以及长三角区域的重点发展、土地市场的积极出让，让杭州楼市具备了充足的购买力。

而同为长三角热点城市的宁波，则是同样在放宽落户后的人口净流入和人才大力引进之下，变相破除了限购，使得在中指研究院排名中，宁波6月份新建住宅平均价格环比涨幅达到1.33%，位列全国第一。

南京上半年楼市则表现出持续多年的商品房限价政策被突破、土地市场积极出让、地价上升、部分项目一二手房价倒挂的多重因素，一些热点区域、热点楼盘数度出现万人摇号的情况。

其中，4月份南京新房环比涨幅在国家统计局数据中，位列70个大中城市之首，上半年南京土地金出让也达到760.85亿元，同比增长30.98%。

伴随着一系列调控政策的出台，各地楼市也迅速做出了反应。

“原来深圳新盘最热的光明区，前几天刚开了新盘，现场认筹情况比原来冷清了许多，很多人失去了购房资格。”深圳一位房产业内人士对界面新闻表示，对深圳户籍和社保的双重认定，立时打破了原本在深圳“落户即可买房”的状况，“洗”去了部分投资客的同时，对部分来深工作并已经落户的刚需购房者，也造成了一定打击。

而宁波加码调控后扩大到近乎全域的限购范围，以及对“无房家庭”的房源倾斜，打乱了当地开发项目的推盘节奏。“虽然政策出来时间不久，数据上还难以呈现，但是7月之后几乎没有新开预售证，对销售端的影响明显。”一位熟悉宁波市场的人士告诉界面新闻。

楼市快速复苏

由于一季度严格防控疫情，导致各地出现售楼处关闭，人流量减少等情况，对于上半年楼市走向，市场一度并不乐观，并认为会使房企全年开发量和业绩出现下滑。

因此，在此次调控加码之前，包括驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、荆州、赤峰、淮安、无为、宁阳等至少12个城市曾出现“松绑调控一日游”的状况。

市场观点认为，“松限一日游”的出现，是在疫情之后，希望借疫情后对整体经济拉动的诉求，各地希望通过松绑地方楼市限制政策进行的试探。但随后便被叫停或者调整的态势表明，贯彻防止房地产过热的基本原则并不会因疫情影响而改变。

值得注意的是，尽管疫情对各行各业上半年整体运营都产生了影响，但在复工复产之后，国内房地产市场的复苏速度和态势都颇为明显。

易居研究院的报告显示，2020年1-6月，全国房地产业多项指标相比1-5月降幅继续收窄，其中房地产开发投资同比增长1.9%，率先回正。从单月数据来看，土地购置面积、开发投资、新开工面积、商品房销售面积、开发企业到位资金这五项指标，已经在5、6两月连续正增长，说明房地产行业正在摆脱疫情影响，恢复到正常状态。

土地市场方面，在今年1、2月份全国整体出让大幅下降，多地甚至较长时间未出让地块的情况下，上半年房地产开发企业土地购置面积达到7965万平方米，同比降幅仅为0.9%，降幅较之前半年收窄7.2个百分点，其中6月全国开发企业土地购置面积3213万平方米，同比增长12.1%。而在价格方面，上半年全国土地购置均价同比上升6.8%。

销售端市场，上半年全国房地产商品房销售面积6.94万平方米，同比下降8.4%，其中住宅销售面积下降7.6%，办公楼和商业营业用房销售同比降幅均超过20%。但是全国商品房成交均价却同比上涨3.3%，其中住宅成交均价9757元/平方米，同比上涨5.3%，办公楼和商业营业用房成交均价均下跌。

从上述指标不难看出，经过了一季度整体市场的重创，房地产行业在二季度间整体恢复较快，基本回归正常状况，尤其商品住宅相关数据更出现同比上扬态势。

而关于房地产资金的指标，则更能说明一些问题。中指研究院的数据显示，上半年房地产开发企业到位资金8.3万亿元，同比下降1.9%，降幅比1-5月份收窄4.2个百分点。国内贷款1.4万亿元，增长3.5%，占比为16.5%；自筹资金为2.7万亿元，同比增长0.8%；定金及预收款约为2.65亿元，下降7%；个人按揭贷款1.3万亿元，增长3.1%。

报告指出，受益于持续宽松的货币环境以及前期相关扶持政策，市场情绪继续好转，需求不断回补。

易居研究院报告也指出，从上述各类资金状况情况来看，房地产业融资环境比去年宽松。

相对宽松的货币环境，为房地产市场回温提供了资金条件。实际上，上半年不少热点城市均出现低息经营贷、消费贷流入楼市的情况，催热市场复苏。

严防投机炒房

尽管整体市场恢复好于预期，但各家房企上半年的复苏程度并不相同。

Wind数据显示，截至7月23日，51家A股上市房企披露了2020年半年度业绩预告，14家公司预喜，预喜率为27.45%。较为明显的趋势是，中小放弃整体盈利情况不佳，仅10家房企预计实现归属上市股东净利超过1亿元，20多家房企预计上半年亏损，分化愈加明显。

市场人士分析，上半年房企销售目标基本下调幅度在10%-20%左右。观点指数显示，上半年百强房企总销售金额口径为5.15万亿元，同比下降3.2%，百强房企门槛降为94.3亿元，同比下滑6.9%。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华表示，严格的调控措施对这些城市的改善和刚需楼盘销售会产生更显著的影响，而这类项目本就是企业重点开发项目：”这些客户的流失，对整体市场心理影响会很大，进而影响城市的实际成交量，引起这类开发企业需要做好相应准备。”

不过从市场反馈来看，认为目前已经出台加码政策的城市中，除深圳较为严格之外，其余城市的调控力度都相对“温和”。

中原地产首席分析师张大伟认为，本轮调控是由于市场不均衡回暖、部分城市过热导致，所以调控政策仍是“一城一策”：“主要特征在于对‘假落户、假离婚、假人才’三类打假政策，多为打补丁，尚未出现大力度升级，并且本轮调控是建立在房地产市场未全面火爆的基础上的调控。”

通过人才落户降低购房门槛正是过去两年多来一大批二三线城市盘活楼市的重要因素。杭州、武汉、西安、成都、南京和苏州等热点城市自2017年以来不断出台人才政策，在争抢人才的同时，也为楼市注入了新的活力。

张大伟认为，目前多地楼市收紧的趋势已经出现，按照上半年热点城市的表现来看，更多城市即将出台升级调控的政策。

一位央企地产区域营销负责人对界面新闻表示，目前升级的调控政策中均未触及信贷收口，多数城市也未对限购条件严厉收紧，因此主要作用还是拦住一批绕开限购的投机客，对市场正常运转不会有太负面的影响。

“实际上深圳市场过热的情况，企业也很紧张，都希望能降降温，洗掉一些投资客。”一位深圳业内人士表示，以深圳市场为例，新房长期供小于求，调控拦住的也是一批摇号陪跑的“分母”，对企业营销结果影响并不大。

合硕地产机构首席分析师郭毅表示，由于部分城市伴随“限价”影响，短时间内很难扭转市场供不应求的的局面，对于布局重点一二线城市的企业而言，依然还有较好的市场空间和机会：“但如果这轮‘温和’调控政策没能如期达到预期降温的效果，很可能还会像东莞一样，进一步出台更为严厉的调控加码。如果调控步步收紧，就会对各地市场造成根本性打压。”

可以说，经历了跌宕的2020上半年，包括房地产在内的各行各业都亟待复苏。而如何在“房住不炒”和拉动经济之间寻找到合适的平衡，将成为考验各地智慧的新议题。

责任编辑：张恒星 SF142