深圳控股朱国强：疫情之下采取4大举措以保持公司价值增长

金麒麟港股上市公司价值风云榜评选正式启动，谁是你心中的最具价值的公司？你的一票，最有说服力！【投票入口】

新浪财经主办的金麒麟港股上市公司价值风云榜网络票选于7月10日正式启动。本次金牌董秘网络票选时间为7月10日-8月7日。评选期间，新浪财经将举办“对话上市公司高管”活动，近距离了解企业故事。本期，新浪财经带您走近深圳控股首席营运官朱国强。

回顾2019五大经营亮点

朱国强表示，深圳控股2019年实现收益149.2亿港元，其中物业开发业务结转销售收入约105.3亿港元。权益股东应佔纯利为4，062.8百万港元，较18年上涨19.0%。每股基本盈利为47.53港仙，较18年上升13.4%。

经营亮点包括：（1）资产结构持续优化，区域布局合理，土地储备中一二线城市占比超5成，大湾区占比超5成；（2）物业开发业务维持高毛利率水平，约37%（同业平均为30%）；（3）负债结构健康，净负债率进一步下降13.5个百分点至40.7%（同业平均为75%）；（4）资金成本优势明显，平均借贷成本进一步下降至4.7%，优于同业；（5）连续3年以上维持稳定派息，派息比率为净利润的30—40%。

深圳控股于2012年提出“深耕深圳”的发展战略，并于2017年进一步提出“聚焦大湾区”的战略布局。近年来通过多种方式获取大湾区及中国核心二线城市多个优质项目，同时陆续处置三四线城市低效项目，资产结构得到全面优化。此外，集团选择适合自身发展的模式，通过深化与母公司合作、发挥片区统筹和旧改优势、与政府及其他国企合作等方式获取资源，保证项目质量和高盈利水平。同时，公司坚持开发销售与持有运营并重的战略，在保证开发销售规模稳健增长的同时，关注持有物业运营能力，发挥公司在资源获取、资金成本、与政府合作上的优势，持续提升物业投资及轻资产运营业务的核心竞争力，保持企业价值稳健增长。

疫情之下 公司规划调整以保持公司价值成长

朱国强表示，2019年起，经济环境错综复杂，波动因素增多，下行压力增大。2020年突如其来的新冠疫情更令房地产行业遭受了较大的冲击。一方面，疫情防控下的停工停产给地产公司开发及销售业务带来挑战，项目入市及结转节奏受到直接影响；另一方面，商业及办公物业市场受到重大打击，持有物业运营受到严峻考验。此外，企业经营困难以及对市场气氛、个人家庭收入等方面造成的打击，将给房地产行业带来更深远影响，对房企经营和资金安全也提出了挑战。

面对以上变化和考验，深圳控股积极做出规划调整以保持公司价值成长：

（1）公司迅速对项目工程进度及排货计划进行评估，确认工程进度及入市推迟的影响程度，及时推出有效举措，确保在疫情防控安全的基础上积极组织有序复工赶工。与此同时，狠抓多种渠道销售，推出线上售楼系统。截至6月底，公司上半年合约销售为75.8亿人民币，同比上涨17.8%，销售节奏符合预期。截止目前，公司年度开工、销售、结转计划进度可控，公司将努力维护全年业绩平稳。

（2）面对疫情，公司勇于担当，旗下物业管理及园区运营团队坚守防疫一线，确保物业住户及个体商户的环境安全。同时，公司积极履行社会责任，支持企业共渡难关，主动减免非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户2个月租金，与客户共克时艰。

由于受到供应过剩等影响，深圳的写字楼市场空置率大幅上升，租金有所下降。由于深圳控股所持物业均位于深圳核心地段，且公司注重持续改善物业运营管理，在市场平均空置率25%以上的情况下，公司物业投资组合依然能维持约91%的出租率，大大优于市场平均水平。公司履行“国企担当、共克时艰”的社会责任感，也受到了广大租户的一致好评，公司形象及品牌效应得到大幅提升。尽管租金减免和疫情防控可能导致公司投资物业租金收入减少和管理成本的增加，公司仍力争通过改善管理，做大增量，积极减少对物业投资业务整体的影响。

（3）面对当前经济环境及疫情导致的停工停产，公司第一时间对资金情况进行严格的内部压力测试。在假设一季度未产生任何预售情况下，公司现金余额依旧能维持在100亿以上的水平。二季度开始，销售情况好于预期，现金回笼顺畅，资金更为充裕。同时，公司积极开展资金筹划，在确保资金成本优势的同时，拓展新融资渠道，例如：全资附属公司发行CMBN，募资19亿元人民币，票面利率为3.28%。目前全集团融资渠道畅通，无流动性压力。

（4）公司健康的负债结构和充裕的现金为拓展新的土地储备奠定了基础。公司把握市场窗口，积极布局重点城市，发挥产业导入能力，在成都取得两幅优质地块。同时，公司与母公司签订协议，进一步收购其持有的位于深圳的优质土地资源和资产。此次资产注入有利于增加公司在深圳的土地储备和城市更新资源，提升公司未来的收入和盈利，促进公司可持续发展。

大湾区建设下 公司积极融入区域发展战略

朱国强表示，自2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，大湾区各城市的定位与分工进一步得以明确，相应配套政策也随之出台，涉及科技创新、要素流动、人才引入、互联互通等各方面。2019年8月中央发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，将深圳的城市能级提升至另一战略高度。随着区内互联互通的实施及科技创新走廊的建设，粤港澳大湾区将发展成为产业优化、分工合理、功能互补、错位发展的具有国际竞争力的世界级城市群。尽管短期受到经济环境和疫情的影响，但可预见的是，深圳具有市场化的营商环境、完善的基础设施、良好的科技创新土壤和完善的金融环境，在“双区驱动”的重大历史发展机遇下，深圳在基础科研、教育医疗及城市升级等方面的投入将逐步加大，将进一步推动创新生态链的构建和教育医疗文化设施建设的完善，可以预见，深圳乃至粤港澳大湾区对全球产业、资金、人才的聚集将持续凸显。

与此同时，在“房住不炒”的原则下，大湾区房地产市场将因城施策，有序健康发展。7月份深圳发布的房地产调控政策，从商品住房限购年限、差别化住房信贷、税收、销售管理等多方面遏制投机炒房。在调控新政下，深圳住房市场将进一步回归以满足合理自住需求为主的居住属性，部分的投资需求或将溢出。长期来看，人口的持续流入、产业的不断聚集和经济活力的持续增强，是支撑粤港澳大湾区市场平稳健康发展的核心因素，必将带动这一区域对产业园区、办公、居住、商业等给类空间的需求。

深圳控股将抓住这一历史机遇，积极融入区域发展战略，伴随区域的腾飞实现共同发展：

（1）公司将继续坚定聚焦大湾区，深耕深圳，坚持开发销售与持有运营并重的战略，在大湾区积极获取优质土地资源，进一步改善资产结构。一是继续深化与母公司、市政府及市属国企的合作，增加深圳的优质土地储备；二是发挥公司在片区统筹、城市更新等领域的先进经验，加强与大湾区其他城市的深度合作，积极寻求资源，全面参与大湾区建设。

（2）公司将进一步提升物业管理、园区运营、项目代建等轻资产运营业务的核心竞争力，并以此为抓手，深化与粤港澳大湾区各城市的合作，拓展轻资产运营规模。同时，公司将把握母公司参与深港科技创新特别合作区深方科创园、中山翠亨产业园、光明新区建设的重大机会，发挥园区运营服务能力的优势，创造新的竞争优势。

（3）公司将与母公司携手，在产业投资、新基建等领域开展深度合作，积极运用产业基金、城市更新基金等创新形式，拓展资源获取渠道，为大湾区城市的产业升级与创新多作贡献。

对新浪财经2020年金麒麟港股上市公司价值风云榜评选寄语与期望

朱国强：希望新浪财经港股高峰论坛能够真正成为港股上市企业、分析师、投资机构和公众间的桥梁与纽带，多为机制创新发声，为价值投资鼓与呼，与各市场参与主体一起，构建中国核心资产的投资逻辑，成为有效交流和价值发现的战略性平台。

责任编辑：马婕