王健林的归途：海外地产项目全部清仓

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撰文：舒克

出品：大摩地产（ID：damoland）

王健林将海外地产项目全部清仓了。

7月30日，万达酒店发展（0169.HK）公告，以代价2.7亿美元（约合20.9亿港元）出售芝加哥物业项目90%权益予MagellanParcel C/D LLC，此次出售事项预期将产生约9400万港元收益。

芝加哥项目由万达酒店与Magellan Parcel C/D LLC于2014年共同开发，转让前，芝加哥项目由万达酒店及买方分别持有90%和10%股权，转让完成后，芝加哥项目将由Magellan Parcel C/D LLC全资持有。

万达酒店前身为恒力商业地产，2014年借壳上市，但登陆资本市场六年多，万达酒店一直处于亏损状态，仅在2018年因接连出售项目扭亏为盈，录得7.67亿港元净利。

值得一提的是，由于早期的大手笔扩张，万达酒店已经进入偿债高峰期。

截至2019年底，万达酒店有息负债51.61亿港元，其中短债当期增长178%至41.88亿港元，同期万达酒店手头的现金及银行结余仅有24.53亿港元，无法覆盖短债。

当前中美摩擦加剧，疫情导致酒店行业持续低迷，芝加哥项目带来的收益有限，到期负债增加……腹背受敌的万达酒店卖掉芝加哥项目已经是当前最好的选择。

投资者对于芝加哥项目的处置也用脚投票，万达酒店发展复牌即涨，盘中涨幅接近90%，收报0.33港元，涨24.53%，是年内最大单日涨幅。

值得注意的是，芝加哥项目已经是万达最后一个海外地产项目，交易完成后，万达将再无海外资产。

海外投资终局

王健林曾公开表示自己have a dream，“不光把企业做大，还要把中国酒店品牌打到全世界”。

2014年前后，房企“出海”成为热潮，王健林先后在英国伦敦、西班牙马德里、澳大利亚悉尼以及美国芝加哥等地下注，意图将万达品牌打向世界。

但第一个项目就给王健林泼了一瓢冷水。万达拿下西班牙项目后，原计划将西班牙大厦拆除改建为酒店和购物中心，但遭到了马德里政府的反对，当地政府认为这一历史地标建筑的外墙立面应予以保留。

双方各不让步的结果是，2016年王建林以几乎持平原价（2.65亿欧元）的2.72亿欧元将西班牙项目出售，由于汇率变化，这笔买卖损失近两亿元。

如果说，西班牙项目折戟是由于偶然的因素，那2018年起的监管变化让万达收缩海外资产成为必然选择。

2017年底，发改委出台《企业境外投资管理办法》，新规扩大了境外投资企业的监管范围，对海外投资监管转严。

万达的海外收购都是通过质押国内资产向国内银行申请外汇来完成，随着国家层面要求节省外汇和从严监管海外投资，收缩海外布局是必然选择。

2018年1月，王健林在万达年会上明确表示，万达要逐步清偿全部海外有息负债。

王健林的动作很快。年会之前的1月16日，万达酒店已发布公告，将以3560万英镑出售伦敦项目万达One Nine Elms项目60%的股权，余下的40%股权也已签订出售协议。

1月29日，万达酒店以总代价11.3亿澳元将澳大利亚悉尼项目和黄金海岸项目转让给第三方；同年11月，万达作价4.2亿美元出售洛杉矶项目。至此，万达海外物业项目仅剩芝加哥项目。

芝加哥项目紧邻芝加哥CBD，项目规划总建面17.6万方，计划建设一座361米、高101层的地标性建筑，建成后将成为芝加哥第三高楼，最初预计在2020年底完成开发。

其中高档公寓部分已于2015年9月开始预售，到2018年底累计预售约56%。截至2019年该项目资产净值约21.93亿港元，税后亏损2190万港元。

芝加哥项目其实早已在万达酒店的销售名单中。公开报道显示，去年中期万达酒店已经就出售事宜与美国本土企业商讨。

经过一年最终敲定芝加哥项目全部出售，既是万达海外扩张的终章，也是其轻资产转型的重要一笔。

由重变轻的万达酒店

万达酒店近年来已经从做地产改为做服务。

早在2017年万达与融创、富力的超过600亿的世纪交易中，万达将旗下77家酒店打包价199亿卖给了富力。

截至2019年底，万达酒店拥有万达瑞华、万达文华、万达嘉华、万达锦华、万达美华及悦华六大品牌，共管理82间已开业酒店，并已签约管理69间在建中酒店。值得注意的是，82家已开业酒店中，来自万达商管的酒店仅有8家，其他均为代管的第三方酒店。

万达酒店轻资产转型其实是出于不得已。

约两个月前，万达酒店连续两次披露的盈利预警，称一季度亏损明显，除新冠疫情导致的酒店收入和出售物业收入减少外，出售旗下恒力城项目也给业绩带来了不良影响。

数据显示，一季度万达酒店管理费收入同比下降约63%，酒店入住率则大幅下跌至24%，而去年该数字为54%；由于出售Amazing Wise Limited项目53%股权，相比上年缺少恒力城项目收益；此外，一季度桂林项目销售缺位，收益同比降低79%。

疫情对酒店业和房地产业的影响是波及整个行业的，但早在疫情前的2019年，万达酒店已经显露疲态。

数据显示，2019年，万达酒店实现收益8.13亿港元，几乎与上年持平。其中投资物业租赁及管理收入1.49亿港元，同比下滑11.6%；酒店设计及建设管理服务收入2.14亿港元，同比下滑10.2%；实现同比增长的仅有酒店运营及管理服务，当年收入4.71亿港元，同比增9.8%。

当时，万达酒店对业绩下滑的解释为，2019年出售恒力城收益约1.4亿港元，而2018年出售澳洲及伦敦项目收益约9.2亿港元，出售收益大幅下滑导致了年度利润由盈转亏。

由此来看，万达酒店唯一一次实现盈利，其实是靠的是变卖资产。

但是轻资产可以救万达吗？

对于传统重资产房企来说，即使疫情导致一季度销售缺位，但是房子还囤在手里，带来的多是资金链紧张；而对于大手笔投入轻资产的万达来说，疫情带来的现金断流。

由于疫情原因，万达广场一季度几乎停摆、体育赛事大量取消、电影院时隔半年多才恢复营业、万达酒店至今仍处于低迷状态，万达的酒店、商管、体育和影视板块均损失惨重。

为化解风险、充实现金流，万达各业务板块纷纷开启变卖方案。上周（7月26日），万达地产将天津红桥万达49%股权转给中融信托；7月20日，万达文化将旗下宝贝王全部持股转让给全日托机构博思美邦；今年3月，万达体育出售了于2015年买下来的世界铁人公司。

同时，为了弥补商管、体育、电影等板块的损失，万达重拾地产主业。今年四月，已经多年不拿宅地的万达在江苏盐城拍下一宗纯住宅地块，彼时，万达投资方透露，年内销售目标在1000亿以上。但据克而瑞数据，万达集团上半年操盘金额仅有218.7亿，要如何实现，还需要王健林仔细考量。

责任编辑：张玫