卖一套少一套？深圳商务公寓被叫停中介们嗨了 真实情况揭晓

原标题：卖一套少一套？深圳商务公寓被叫停，中介们嗨了，真实的情况是．．．

”卖一套少一套“会不会让购房者们慌了神？

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半个月前，”715“调控新政出台的第二天，就有购房刚需者问：”房票没了，是不是该去买公寓？“

不限购不限贷，面积小总价低上车容易，尤其是去年年底取消了“只租不售”的政策，公寓市场存在一定的投资属性是很多资金有限、尤其是无房票的购房者转向商务公寓的重要因素。

当很多购房者还在纠结是否转战商务公寓的时候，半个月后，7月的最后一天，深圳调控新政突然继续加码，打上补丁，宣布停止新的商务公寓项目审批；鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

“这个政策，对商务公寓是利好还是利空？“、”商务公寓还能不能买？“、”深圳目前不受影响的商务公寓有多少？”……各种疑问在群内刷屏。

” 715“断了炒住宅者的梦，”731“又要断了炒公寓者的梦。

库存还有多少？

根据新政，目前深圳在售、在建和正在审批的商务公寓项目，都不受影响。据深圳中原研究中心7月份数据，深圳在售50个公寓项目。

如下：

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此前，深圳市住建局公示今年计划入市项目，其中提到将有18732套商务公寓入市。

如下：

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按照深圳住建局此前透露，下半年计划入市的商务公寓项目体量为107.6万平方米，业内估计仍将有约10万套左右的商务公寓处于已建、在建和正在审批的阶段。

此前，深圳居住用地有限，居住需求量大，导致开发商在商办用地上配建公寓，成为住宅市场的补充。根据《深圳市城市规划标准与准则》，商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宅服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑，其用地分类属于商业用地。商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，但近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士短期住宿”的目的。

随着深圳进入限购时代，不限购的公寓演化为投资品，其价格跟着住宅水涨船高，但根据市场调查，深圳二手公寓交易冷清，炒作公寓赚钱不易。

2017年，为维护房地产市场秩序，上海等城市已停止审批公寓式办公项目，深圳叫停公寓项目晚了两年。

有业内人士表示，目前市场上商务公寓库存量大，卖几年也卖不完，突发新政对其销售影响有限。因其住宅属性和投资属性的欠缺，市场依旧会是冰火两重天，卖得好的依旧好卖，卖不好的也不会因为这个政策而火爆。

中介忙碌购房者观望

7月31日当晚，各大在售公寓现场和外场地产中介就已经嗨了，朋友圈里催单下定、电话推销轰炸，准备周末大干一场。

记者当晚就收到三四个公寓推销电话，朋友圈里更是“绝版公寓”、“买一套少一套”、“公寓利好袭来”霸屏。在他们看来，深圳叫停商务公寓是一个重磅利好，就连深汕合作区的商务公寓，也纷纷刷“深圳飞地”资产的价值。

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公寓稀缺了，且买且珍惜，低总价高回报投资首选……是公寓开发商和地产中介们一直以来唱好公寓的主要话术，借着突发新政，大打“利好”牌，情有可原。可记者发现，深圳的购房者并非想象中那么”燃“，跟着着急的是少数，大多人则保留看法，持观望态度。

沙井一网红楼盘销售人员告诉记者，“715”新政出台后的首个周末，售楼处咨询的人员明显增多，他一天接待了10几批客户，有人直接卖走10套公寓。然而“731”突发政策后的这个周末，不知是否因为下雨天气影响，现场来客并没有明显增多，一切如常。问他项目是否会涨价，对方告知：”不敢。“

记者从其他地产中介中了解到，目前大多公寓产品还是如常，高佣金和大折扣，再加上”绝版“新政，目前公寓市场反应如常，大多开发商目前也没有调价意向。

有购房者也表示，如果手里实在有很多闲钱又没房票，可以考虑购买中心地段的公寓，但地段不佳的则要谨慎考虑。对于这次的政策会不会导致公寓价格上涨，大多较为理性的购房者认为影响有限，毕竟公寓的住宅替代功能这方面的需求有限。而投资方面，对比住宅来说，也是欠缺很多。

稀缺未必一定涨

稀缺不一定能涨，有价值的稀缺才能涨。

购买商务公寓的，很大一部分人是资金不够的刚需，想着买一个公寓先投资着，反正不影响自己的房票和贷票，以后卖了再换住宅。可是有没有想过公寓如果卖不掉或者根本不涨，而住宅在涨，你是否还能换的起住宅？

去年销售火爆的龙华网红公寓龙光玖钻，当时39平的复式两房总价280万起、71平的复式三房总价368万起、132平的平层四房总价680万起。记者查阅贝壳二手房网最新信息来看，目前该楼盘的39平的两房户型挂牌售价仅240-270万而已。此前，这个户型，中介推荐每月租金可达8000元每月的不足40平的单身公寓，贝壳二手房网显示租金也只租到4500-5500元每月，和销售说的8000元每月存在一定的差距。

对比深圳今年以来住宅二手房的涨幅，这个地理位置优越、周边交通配套的完善的商务公寓投资涨幅并不理想。

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有业内人士表示，在深圳，判断一个房子是否值钱，得看房产的5大核心价值：居住、学位、投资、圈层、金融。综合价值越高，房子越有价值。从这五个方面，就能明白为什么商务公寓持续低迷的原因：

1、居住价值：住宅公摊面积大概在17%~22%之间，而商务公寓的公摊面积在30%左右，同面积的商务公寓，套内实用面积较住宅少很多。因为属于商用住房，商务公寓的水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的，生活成本不低。

2、学位价值：现在深圳的学位等级分等级制，公寓必须是家庭唯一住房才拥有申请学位资格，大多商务公寓并无学位，即便有，顶多属C类。而深圳优质学区学校往往录取人数小于A类家庭总数，即B类及以下的家庭没有入学资格。没有学位这一功能，又大大削弱了公寓的价值属性，且让日后脱手的潜在买家数量减少。

3、投资价值：公寓一般都用于出租获取收益，在购买公寓时，可以先算笔账，就是租金收入和成本付出之间的时间效益比，比如租金3000月每月，一年3.6万，购买公寓120万，大概需要33年才能收回成本，这样的投资回报并不高。此外，商务公寓的二手交易税费高，3%契税，主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税，交易成本大。现在，许多税费需要买房承担，这对买方购买意愿造成较大打击，特别是面积小、地段差的低价刚需盘，买家会对不低的税费敏感，导致脱手困难。

4、圈层价值：一般住宅为两梯三户或者四户，人员较少，不会对出行造成困扰，私密也比较好。而公寓通常为两梯十户，甚至更多，人员不仅多且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好地保障。住公寓的人大多流动性大。显然，商务公寓没有圈层可言。

5、金融价值：与首套住宅首付30%、30年期限贷款对比，公寓往往只能做到50%，10-20年期限，资金利用率大幅下降。住宅抵押最高可贷七成，而公寓最高只有六成，看，银行已经告诉我们了，同为房产资产，住宅要比公寓更加优质。

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责任编辑：陈志杰