融创分拆物业上市启动 这些房企物业还在排队上市中

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在恒大公告拟分拆物业上市后，融创分拆物业上市步伐也在加快。8月6日，融创旗下融创服务正式递交上市申请材料，启动赴港上市计划。

券商中国记者查阅上市申请材料发现，融创服务多项业务指标增速较快，其中，在管面积超过1亿平方米，利润增幅高达175%。融创表示，看好物业服务行业未来的发展空间和潜力，分拆上市可使融创服务拥有独立的融资平台，为其未来发展提供资金。融创服务上市申请材料也显示，主要募资用途是战略性投资及并购。

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近两年，房企分拆物业上市迎来热潮，也受到资本市场热烈追捧。今年以来，已经有6家房企关联物业公司赴港上市，还有10余家正在排队候审中。业内人士认为，随着龙头房企分拆物业上市的步伐加快，行业并购整合将加速，市场分化将进一步加剧，资本市场对物业服务企业上市也将逐渐回归理性。

融创服务正式启动招股上市计划

8月6日，融创中国（01918.HK）发布公告称，该集团建议通过全球发售，及向股东分派少部分股份的方式，分拆附属公司融创服务于香港联交所主板上市。同日，融创服务发布上市申请材料，正式启动上市计划。

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据了解，融创服务主要提供物业管理服务，非业主增值服务及社区增值服务。根据公告，融创拥有融创服务100%股权，待建议分拆及上市完成后，融创预期将拥有融创服务不少于50%的权益，而融创服务仍将为融创的附属公司。

对于分拆物业上市的原因，融创给出了四大理由：

1、看好物业服务行业未来的发展空间和潜力，分拆上市能够使融创服务借力资本市场不断提升市场竞争力；

2、分拆上市后，融创服务将拥有独立的融资平台，能直接进入资本市场进行股权及/或债务融资，为未来发展提供资金；

3、分拆上市后，融创与融创服务各自业务能够实现更集中的发展、策略规划及更好的资源分配，同时有助于融创服务完善员工激励机制；

4、由于分拆上市后，融创服务仍将为融创的附属公司，融创将通过合并财务报表及收取股息分红，从融创服务的未来发展中继续受益。

不过，融创也提醒股东及其他投资者注意，现时不能保证上市委员会批准建议分拆及上市，融创将于适当时候就建议分拆刊发进一步公告。

实际上，融创管理层在今年5月28日的周年股东大会上就透露出，融创服务今年有安排上市计划，也有一些收购和并购的机会。不过，券商中国记者对此向融创方面求证时，没有得到该公司的正面回应。

7月21日，据IFR报道，融创中国考虑分拆其物业管理业务，进行10亿美元的IPO。当天融创中国股价突然拉升。随后，券商中国记者就融资金额向融创方面求证，仍没有得到回复。

融创服务在管面积超1亿平方米

券商中国记者查阅融创服务上市申请材料发现，该公司多项业务指标都增速较快。

从成长能力指标看，上市申请材料显示，2020年5月31日，融创服务合约总建筑面积为2.27亿平方米；2017年12月31日-2020年5月31日，实现年复合增长率76.5%；在管总建筑面积达1.01亿平方米，2017年12月31日-2020年5月31日，实现年复合增长率95.2%。其中，在管面积86.2%位于一二线城市。

从盈利能力指标看，上市申请材料显示，2019年，融创服务录得营业收入为28.3亿元（人民币，下同），同比增长53.5%%，2017年至2019年的年复合增长率为59.5%；同期录得利润2.7亿元，同比增长175%，2017年至2019年的年复合增长率为150.7%。

从经营能力指标看，上市申请材料显示，截至2020年3月31日，融创服务的整体平均物业管理费约为每月每平方米3.40元，住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米2.90元，同期非住宅物业平均物业管理费约为每月每平方米7.85元。

对于总收入增长的原因，融创服务表示，主要是因为各项业务的收入均有所增加。其中，物业管理服务收入增加，主要由于随着扩大业务规模，在管总面积增加及所管理的物业数量增加。

物业管理规模是物业企业发展的基础，也是上市物业企业获得高估值的关键因素之一，而收购和并购是最有效的途径。今年5月8日，融创服务收购开元物业管理的控制性权益，扩大了管理規模，丰富了在管物业类型。在5月28日的周年股东大会上，融创管理层曾表示，今年有比较多的整合和收购和并购的机会。

券商中国记者注意到，在融创服务的上市申请材料中，对于募资用途，第一个就是用于需求与物业管理主业及/或社区运营相关公司的战略性投资及并购机会，以进一步扩大业务规模，巩固行业领先地位。另外，还将用于升级智能管理服务系统，拓展社区增值服务，用作营运资金及一般企业用途。

龙头房企争相分拆物业上市

自2014年房企分拆物业赴港上市第一股出现后，2018年下半年至今经历了一波物业服务企业上市热潮，并且受到资本市场热捧。今年这种上市热度进一步延续，并且出现多个龙头房企的身影。

券商中国记者梳理，今年以来，已经有兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务和正荣服务等6家房企关联物业公司赴港上市，还有第一服务、卓越物业、合景悠活、荣万家、金科智慧服务和世茂服务等10余家房企关联物业公司正在排队候审中。

7月31日，恒大公告称正在考虑分拆该集团物业管理业务于香港独立上市。8月6日，融创旗下融创服务发布上市申请材料，正式启动上市计划。至此，龙头五强房企中，仅万科表示物业板块暂无上市计划。

今年以来，资本市场受疫情影响剧烈波动，而物业板块表现格外抢眼，多只物管股年内涨幅超过100%，更是出现了千亿市值的企业，近半企业市盈率超过40倍。

据赛普咨询统计，目前，上市物业企业已达30家，平均动态市盈率在40倍以上，远超港股2019年平均市盈率9.68倍；从增长指数来看，2019年上市物业企业平均市盈率从年初到年末提高了34%，远超恒生指数的9.41%。截至2020年6月数据，碧桂园服务市值已超过千亿，雅生活、绿城服务、鑫苑服务等市值已超过其相关联地产板块市值。

业内人士认为，物业企业获得高估值的关键在于物业管理规模、盈利增长能力及增值服务增长空间，而龙头房企关联物业企业在这几方面优势明显。随着龙头房企分拆物业上市步伐加快，将会出现更多千亿市值的物业企业，行业并购整合将加速，市场分化进一步加剧，资本市场对物业服务企业上市也将逐渐回归理性。

责任编辑：张海营