贾康：中长期来看 中心区房价可能还会继续上涨

8月8日消息，今日，在博鳌·21世纪房地产论坛会议间隙，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在接受新浪财经采访时表示，中国中心区域的房地产成交均价还是有可能继续上涨，比如，北上广深是全国中心点，而具体某个城市内的中心区，房价同样可能继续走高。

“中国中心区的房地产主要特征是卖方市场，必然表现为中长期房地产成交均价是上扬曲线。”贾康认为，”这样的曲线，没有什么力量能够把它根本改变，我们要求的健康长效机制只能做到使这个曲线不那么陡峭，特别是不那么容易大起大落。”

房价上涨是因为货币投放过多吗？

贾康表示，中国的城镇化还有一个相当长期的快速发展的空间，真实城镇化水平不是常住人口城镇化率表现的60%。

据他介绍， 改革开放初期的城镇化率只有10%出头，后来上升到30%进入加速期；而后在中间位置时转入减速期；根据一般经验而言，到了真实城镇化率70%左右，才会转入低平稳定发展阶段。

“房地产业重要性既表现在支撑全局，也表现在牵动人心、积累矛盾、引发争议，形成了如何打造其健康发展长效机制上多年成为热点与难点的挑战。”贾康提到，比如，很多人会问，房价上涨就是因为货币投放过多吗？

“不能说没关系，但不是这样简单对应的关系。不能认为我们把货币供应量控制住了，房地产市场的价格问题就跟着解决了。”他对新浪财经表示，货币供应量增加了，为什么机动车不涨价，为什么电子产品不涨价， 许多具体门类物品的价格涨落，更多是由供需关系和结构因素决定，而非货币供应量直接决定的。

“现在货币政策好像在收一收，前段时间抗疫效果比较好，没有必要一个劲宽松。”贾康分析，但表述上没有变，应该会继续说灵活适度；财政政策则继续说更加积极，而且要继续提质增效、突出结构优化。

他表示，中国中心区的房地产主要特征很长时期内是卖方市场，必然表现为中长期房地产成交均价是上扬曲线。“这样一个曲线，我认为没有什么力量能够把它根本改变，我们要求的健康长效机制只能做到使这个曲线不那么陡峭，特别是不那么容易大起大落。”贾康认为。

除此之外，他还谈到地价与房价的关系，究竟是房价决定地价还是地价决定房价？

“有人说我们控制了地价，由政府管住地价就解决问题了，但这只能用行政手段，与市场无法对接。如果要让市场起作用，政府不能这样管地价的具体量值。”他表示，假定有公平竞争价格形成机制，那么，在商言商，是开发商关于把成品卖出去的预期房价，决定了“招拍挂”环节出手的的地价。

因此，他认为具体如何操作需要优化，不仅有政府调控，还要从商业机制入手，健全市场调节。

预计房地产税年内可能难以启动

至于房地产税，贾康认为，势在必行，房地产税是为了实现四大目标：第一，有利于房地产业发展沉稳、健康；第二，收入再分配优化，并促使财产配置优化；第三，分税制在省以下落地所需的地方税体系建设与地方政府职能合理化的内洽；第四，从社区、基层促进“公众参与”的法治化、民主化制度发育。

但他提到，目前中国难以照搬国际经验，这一种税制从无到有的话，相关的设定非常复杂，需要讨论具体方案。“提到房地产税，在中国就要考虑一定的免税额。”他介绍，目前比较多数派的观点是，按照人均多少平米进行免税，但是这种方案目前仍存在一些争议。

“假设人均40平米以下可以免税，那么具体人数怎么认定？”贾康表示，一般认为，人数包含家长和未成年子女、18岁以后另立门户；那么养父母、养子女以及家庭人口有变化的怎么认定呢？“举个例子，2大1小的三口之家住120平米的房子，照理是免税的，但孩子遇到意外身亡，结果家人正在伤心之际，税务人员却要上门征税，因为人均变成60平米了，遇到这种情况就会很为难。”

于是，他认为可以将立法时考虑的征税框架定得更宽松一点，对家庭的第一套房免征税。但这又遇到另一个问题，贾康提到，如果一些家庭选择通过假离婚来增加免税套数，那么可能会引发离婚潮，进一步产生更多社会问题。对此，他思考，能不能再宽松一点？“比如，双亲家庭免税2套房，单亲免税1套房，先把制度框架建起来。”

不过他分析，目前管理部门最新的表述，是“稳妥推进房地产税立法”，这意味着今年年内很可能无法推进到立法的启动。（新浪财经 许旻）

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