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背靠实力派大股东招商蛇口招商积余未来利润高增长没问题？

新浪财经综合2020-05-30 10:13:351阅

背靠实力派大股东

来源：英才杂志

招商积余背靠招商蛇口和招商局集团在获取项目资源上具有明显的优势，未来项目数量增长的确定性比较强。

招商积余的控股股东招商蛇口（001979.SZ）在中指院的2019年中国房地产百强企业中排名第十三名，招商蛇口2019年实现销售面积1169.44 万方，同比增长41.35%，2017-2019年销量复合增速达43.2%。从开竣工及在建面积角度看，2018年招商蛇口实现开工面积约1082万方，当年竣工面积499万方，期末在建面积2273 万方。

作为A股上市公司中物业管理行业的龙头企业，招商积余2019年住宅类物业收入8.35亿元，营收占比13.74%，非住宅收入37.64亿元，占比61.94%，非住宅类物业管理是公司具备核心竞争力的业务。

2019年招商积余14个资产管理项目中有4个是受托招商蛇口的项目，资产管理业务是公司物业管理业务之外的核心业务，2019年资产管理业务收入6.17亿元，占比仅有10.15%，但是该业务利润水平较高，为上市公司贡献利润比例达到40%，其与物业管理业务利润规模相当，招商蛇口委托招商积余管理的资产项目对上市公司利润产生重要影响。

不管在物业管理项目资源获取上还是在资产管理项目获取上，上市公司都将充分享受招商蛇口的资源输送，以实现“内生性”规模提升。未来伴随招商蛇口土地储备及开发业务规模的不断增长，将为上市公司提供稳健的项目资源。

招商积余的非住宅类物业包括政府物业、企业总部、城市公共类物业（高校、医院、场馆、公共交通、城市服务）、园区、商办物业等。非住宅物业管理项目可以依靠实控人招商局集团的业务资源进行拓展，招商积余实控人招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，上市公司通过深化与招商局集团的业务协同，也可为上市公司业务开拓提供新的增量空间。

而招商积余做为A股物业管理头部企业，背靠招商蛇口和招商局集团，在项目获取上占据优势。但是其本身做为招商蛇口的附加价值输出角色，物业管理毛利率水平处于可比上市公司最低水平，项目的毛利率水平提升有赖于外部项目的开拓。

可见，招商积余背靠招商蛇口和招商局集团在获取项目资源上具有明显的优势，未来项目数量增长的确定性比较强。

毛利率行业最低

从2019年开始，包括招商积余在内的物业管理公司股价稳步上涨并连续创出新高，碧桂园服务（06098.HK）股价上涨188.5%，市值一度突破1000亿港元，而招商积余股价更是上涨332%，市值突破300亿元，成为A股市值最大的物业管理公司，对应2019年市盈率达到120倍。

招商积余的管理规模提升确定性较强，但是由于利润水平较低，利润规模释放速度要低于规模。

尽管招商积余背靠实力派大股东在物业管理项目获取上优势明显，项目数量增长确定性较高，但是项目毛利率水平在上市的可以物业管理公司中属最低。2019年招商积余物业管理业务综合毛利率只有9.83%，而其他可比上市公司综合毛利率大都在20%以上。

2019年，中航善达通过发行股份的方式以将近30亿元的价格购买了招商蛇口和深圳招商地产合计持有的招商物业100%股权，中航善达后来更名为招商积余（001914.SZ）。

可比公司毛利率水平

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数据来源：公司公告、wind资讯

致力于成为“国内领先的物业资产管理运营商”，招商积余物业管理业务覆盖全国70多个主要城市，服务对象涵盖住宅类物业和非住宅类物业。截止2019年末，招商积余合计管理项目1198个，管理面积约1.53亿平方米。

事实上，为解决同业竞争问题，招商蛇口有必要将项目开发后的物业管理业务输送给招商局集团内部公司，而招商积余专注做物业管理，因此也就成了招商蛇口开发项目后的“输送地带”。

但是，尽管做为招商积余的控股股东招商蛇口可以为招商积余输送项目资源，但其本身做为一家A股上市公司，不会对招商积余让出太多利润，甚至会压缩其项目利润空间。

事实上，从2018年地产行业出台多个政策对地产行业“降温”开始，业内多家地产商纷纷转型，多家头部房地产开发企业加大力度开发存量资产的附加值，业务重点逐渐向“存量资产”转移。

招商蛇口主营业务为项目开发和运营，其中社区开发与运营、园区开发与运营2019年营收占比分别为86.57%、12.77%，毛利率分别为33.55%、42.25%，利润水平相对较高。而作为集团内的物业管理平台，招商积余的角色更像是招商蛇口的附属服务，招商蛇口将住宅服务项目资源输送给招商积余应该更多地是为了提升招商蛇口项目开发的附加值，因此招商积余从大股东承接的物业管理业务毛利率较低也比较合理。

也就是说，招商积余的管理规模提升确定性较强，但是由于利润水平较低，利润规模释放速度要低于规模，招商积余目前在管的物业大部分都是来自集团内部，未来毛利率水平也难以提升。

庞大的物业存量市场给物业管理市场提供了无限的想象空间，由于物业管理属于“轻资产”运营，毛利水平较高，市场集中度低，行业空间大，物业管理头部上市公司竞相受到资金追逐。

招商积余物业管理业务整体毛利率的提升需要依靠外部项目的开拓，外部开拓的项目定价比较市场化，项目毛利率水平较高，但是外部开拓的项目规模要想跟内部输送的规模相当还需要很长的路要走。