半年过去 新城控股的目标完成得怎样了？

来源：中国房地产新闻

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今年3月的2019年度业绩说明会，是新城控股新任董事长王晓松的个人首秀。在经历了去年公司的黑天鹅事件后，王晓松接过接力棒，扛起了重担。首次公开对投资者和媒体亮相的王晓松给外界的印象是：尽管年轻，言语间却显得业务精熟，也很坦诚。

在这次的业绩会上，王晓松提出了：公司发展目标将由“增量”转向“提质”，由“冲规模，提排名”转为“以资本回报率为核心，聚焦利润”。这被外界认为是王晓松在公司发展转型新阶段，给新城定下的目标和方向。

如今，半年时间过去了，市场在期待，这位执掌中国头部房企的80后年轻人在这半年的时间里交出了怎样的答卷？

8月21日晚间，新城控股（601155.SH）公布了2020年半年度报告，报告期内公司整体经营业绩呈现持续稳健增长态势。

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提质增利成效初显

中报显示，2020年上半年新城控股实现营业收入377.36亿元，同比大幅增长121.15%，归属于上市公司股东的净利润32.04亿元，同比增长23.59%；扣非归母净利润27.47亿元，同比增长33.91%。截至报告期末，公司总资产达5066.31亿元，同比增长19.63%。

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营业收入和利润大幅增长，在王晓松的带领和努力下，新城控股的财务状况也变得日趋稳健。

最近，房地产行业最关心的事情是：网传监管部门将针对房企出台“345新规”，这个新规将直指房企最为核心的融资问题。对于新城的投资者来说，这也是个绕不开的话题。

据悉，“345新规”将对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，三条红线具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

尽管这个新规尚未尚未实际落地，但已引发行业风声鹤唳，也让关注和持有新城股票的人们不由地类比这个新规。

中报数据显示，截至半年度末期，新城控股资产负债率为87.66%，主要由于销售房屋产生的预收账款增加至2287.67亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%。

从这条来看，新城控股似乎撞上了第一条红线，那么，新城是处在高度风险当中吗？

事实上，这条红线是比较容易规避的一条，到年末公允价值增加，加上利润结算，新城的资产负债率将有望控制在70%以内。

许多人并未注意到的是，房地产行业相较于其他行业，有一定的特殊性。已售未交房屋本属房企的销售业绩，但按照现行会计准则，反而会被计入负债，事实上这并非一般意义上的真实负债。

对于房企来说，房子卖得越多，资产负债率反而会越高。因此，资产负债率并不能真正准确地反映房企的真实负债情况，行业内更多地使用净负债率来观察房企的债务风险情况。

中报显示，新城控股的净负债率由2019年同期的76.62%大幅下降41.56个百分点，至35.06%。这个数字不得不说在行业20强中表现相当亮眼。同时，新城控股的现金短债比为1.73。这两个数字也距离红线相当远，应该说是十分安全。

重要的是，如果“345新规”能够实行，将会限制高负债率的房企拿地，并降低土地市场溢价率，对新城这样的稳健性房企反而是利好。

按照克而瑞发布的2020年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100榜单，新城今年上半年新增土地货值为1170.5亿元，排行第八名。

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即便如此，新城的净负债率也比2019年末的16.36%仅增加至今年半年度期末的35.06%，依然处于行业低位和安全水平。

同时，尽管上半年重新大规模拿地，但新城的流动性依然充裕。截至半年度期末，公司在手现金为649.95亿元，短期债务375.81亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务。

从这一点来看，在王晓松的带领下，新城控股正在变得越来越稳健。

当然，晴天补屋顶，融资作为挖深财务安全护城河的重要一环，王晓松也非常重视。上半年，新城控股也在适时、灵活运用直接融资工具优化债务结构、盘活存量资产，积极拓宽融资渠道。

报告期内，新城在交易所市场先后完成公司债券及吾悦商业物业第一期资产支持证券的发行，共募集资金35.47亿元人民币；在中国银行间市场发行超短期融资债券，募集资金30亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金3.5亿美元，保障了公司在稳定经营过程中的资金需求。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.85%。

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持续加码商业

在稳健的财务数据之外，作为“住宅+商业”双轮驱动的新城控股，今年上半年尽管遭遇疫情影响，但其商业板块依然表现亮眼。截至目前，新城控股已在全国布局139座吾悦广场，累计开业63座。此外，新城控股上半年租金及管理费收入增长至21.73亿元，同比上涨27.04%。

尽管商业板块从短期来看，是一个吃现金流的“大户”，但从长远来看，商业板块将为企业的未来发展提供源源不断的现金流，发展成熟的商业将是企业的一颗“摇钱树”，并为企业的长期稳健发展提供重要支撑。

换句话说，这是一个“眼前利益”和“长远利益”的博弈和平衡。

从新城的中报来看，其商业板块正在不断实现正向增长。吾悦广场已开业面积共586.62万平方米，同比增长42.72%，上半年实现租金收入21.32亿元，同比增长22.46%，平均出租率达96.08%。

作为驱动公司增长的“双轮”之一，王晓松对于新城在商业板块的布局也不遗余力，持续扩大商业版图，于全国范围内持续落地吾悦广场综合体项目。

仅6月最后两天，新城控股接连落子5座吾悦广场。例如，6月29日，新城控股以17.34亿元摘得西宁城北区门源路三期地块，地块属性为住宅、商服，这意味着西宁第二座吾悦广场落地城北区。

今年以来，在推动吾悦广场全国化的过程中，新城控股还持续拓宽在西北地区的商业版图，目前已布局西北地区全部省份，并覆盖西安、银川、乌鲁木齐、兰州、西宁全部省会城市。

三季度以后，吾悦广场将进入密集开业期，全年计划新开业吾悦广场30座、到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。

目前，85%的吾悦广场布局于“十三五”19个国家级城市群，覆盖了全国GDP 80%的区域，服务所在城市80%的主流人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，已初步形成规模效应。

这也意味着，新城的商业板块正在成为企业的高质量增长支撑，并逐步成长壮大为行业的重要一极。

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加强高能级城市土储布局

作为生产“面包”的原材料“面粉”，土地储备是房企未来的业绩增长最基础的保障。今年上半年，新城在资金流动性十分充裕的情况下，积极拓展新增土储布局，以较低成本获取了大量优质地块。

根据中报披露的数据，上半年新城新增土地储备共56幅，新增总建筑面积1907.78万平方米，平均楼面地价仅2867.82元/平方米。截至6月底，新城控股总土地储备为1.37亿平方米，足以满足未来2-3年的开发运营所需，土储充裕，为公司后续高质量发展提供坚实保障。

以6月份为例，新城控股即斩获19个优质项目。一方面，凭借长期深耕长三角的地缘优势，新城持续于温州、杭州、无锡、金华等长三角重点城市及有强劲发展潜力的城市获取地块；另一方面，不断深化全国化布局，拓展长沙、石家庄、西宁、兰州等中西部和西北地区省会城市，持续夯实“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张”的“1+3”战略布局。

值得一提的是，在拿地结构上，今年以来，新城控股战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、南宁等全国重点省会城市，持续加强高能级城市布局。

目前，在土地储备方面，新城已经形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系，已在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局。其中一二线城市占新城总土地储备的35.75%，长三角区域三四线城市占新城总土地储备的34.90%。

全面均衡的土地储备布局，不仅有助于分散未来的市场风险，也会为企业未来的长远发展奠定坚实基础。

天风证券的研报指出，今年新城控股战略性增加了高城市能级的土地项目，而其获地成本保持在销售均价的45%水平线之下，或表明公司较强的投资能力。

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践行社会责任 塑造企业软实力

在上半年取得优秀业绩的同时，新城控股也在积极履行企业公民责任和义务，投身公益事业。

面对2020年初爆发的新冠肺炎疫情，新城旗下自持经营的吾悦广场对全体商户自2020年1月25日起实施为期67天的租金减半政策。同时，在2020年4月1日至5月31日期间，新城对于影院、教育培训、健身、KTV等因疫情管控延迟开业的相关商户给予租金减半的扶持政策。对于委托经营的轻资产项目，新城在与业主方沟通一致的前提下，按相同政策执行。

疫情爆发之初，新城还于2020年1月26日向武汉市慈善总会捐赠人民币1000万元。该笔捐款汇入武汉市慈善总会专用账户，专款用于武汉人民抗击疫情，重点关注一线医护人员的工作激励与安全维护。

此外，新城在发展的路上，始终将企业发展与社会责任紧密相连，通过实实在在的行动推动社会点滴进步。一方面创立“七色光计划”，以企业之力搭建公益平台，号召人人参与公益；另一方面，通过产业扶贫、教育扶贫、就业扶贫、乡村环境治理等多元方式助力国家打赢脱贫攻坚战。

截至2019年底，新城控股社会公益事业累计投入超过3亿元。

责任编辑：张海营