融创的节奏变了：追赶了十多年现在却主动放缓脚步

融创的节奏变了：追赶了十多年现在却主动放缓脚步

来源：地产大爆炸

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两年前，也是在半年报的时候，炸天团曾写过，融创就是头稳步前行的犀牛，风雨兼程地在追赶。

在过去的10年时间里，融创从一家合同销售额只有71亿、土地储备仅590万平方米、旗下项目不过十余个的区域性房企，追赶成为坐拥5562亿销售额、并跻身房地产行业的TOP5俱乐部。

10年时间，这头犀牛足足增长了77倍，在绝大多数时间里都超过了TOP5俱乐部里的其他成员。

不过，这头奔跑了十多年的犀牛似乎主动放缓了自己的脚步。

中报显示，今年上半年，融创仅以合理价格择优补充了少量土地，新增土储1730万平方米，新增货值为2330亿元，同比大幅下降64%。

而我们以克而瑞的数据对比，前7月，融创拿地金额为381亿元，同比减少44.38%，在房企拿地排行榜上的排名下滑12位，至第15名。

如此显而易见的转变，此刻发生在融创身上，不得不让其他跟在融创后面奔跑的其他房企们不安起来。

01

平衡术

“今年我们是最从容的一年，我们对市场的判断一直是对的”，融创中国董事会主席孙宏斌在半年业绩会上强调。

今年上半年，融创抓住了市场的窗口，两大“下降”趋势引人关注：

首先，净负债率大幅下降23个百分点，截至报告期末，融创账面现金达1209亿元，流动性充裕。

其次，在降低杠杆之余，新增融资成本显著下降1.9个百分点，通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构。

在监管层面“三道红线”的传言中，融创从去年开始主动控制杠杆水平、降低融资成本，保证高质量稳定增长的发展战略，大方向与政策步调一致。

兜里有钱，生钱亦有数。

负债和融资成本的双降，离不开销售业绩的兑现。

2010年-2019年，融创合同销售金额从71亿元上升至5562亿元，增长高达77倍。

同期，融创的营业收入与净利润也保持高位增长，营业收入从82亿元增长至2937亿元，增长35倍，核心净利润从15亿元提升至271亿元，增长17倍。

从2017年开始，融创的营业收入与净利润增速，甚至赶超土地储备及合约销售业绩增速，年复合增长率达60%和55%，货币资金、净资产不断积累。

即便是疫情这只“黑天鹅”飞出，房地产市场进入寒冬，融创的销售端依然是恢复最快的房企之一，走出了V字走势。

3月逐步复工复产，5月起便连续实现合同销售金额的同比增长，到了传统楼市销售淡季的7月，融创单月录得合同销售金额522.5亿元，同比大幅增长26.97%。

根据融创中期业绩报告，上半年，融创已经完成合同销售金额1952.7亿元，位列房地产企业第五，仍然是优等生。

降杠杆和冲业绩两手抓的平衡之术，融创上半年核心净利润130.4亿，同比提升3%。

要知道，部分规模房企多项关键财务指标下滑，营收和净利润双降的企业不在少数，81家A股上市房企中，净利润实现同比增长的占比不到四成。

02

拿地底气

不单是融资环境，融创对于土地市场的判断也是准确的。

今年上半年，融创只补了少量的“仓位”，拿地的价格也比较合理，一改往年“并购王”的姿态。

而拿地态度的转变始于2016年。

在当时的业绩会上，孙宏斌表示“目前的房地产行业风险十分大，任何热点城市房价不可能降，但也并不具备暴涨的任何基础”。

彼时的孙宏斌判断，宏观调控的严峻程度是超乎想象的，会改变消费预期，因此融创在全国范围内停止申请拿地，拿地步伐全面放缓，但并购不会停。

在2018年的中期业绩会上，孙宏斌依然坚称，宏观调控政策不会短期内放松，随着政策持续，购买预期肯定会发生变化，接下来会很小心谨慎地把融创做安全。

接下来的几年里，“小心”这一词被频繁提及。

2019年初，孙宏斌直言，2019年拿地风险特别大。地便宜，钱也便宜的时间窗口已过。今年有可能会出现一段时间是钱便宜、地贵，再往下将会是地贵钱也贵，因此对土地市场比较悲观。

到了今年，孙宏斌的拿地策略更为谨慎，“不该拿的坚决不拿”，认为目前地价偏高，等未来供应量上来，才有钱去买好的地。

事实上，融创拿不拿地一度成为行业预判走势的风向标。而融创缓拿地的底气，不仅得益于近几年审慎的投资策略，也因其手握“余粮”，心里不慌。

截至目前，融创确权土储货值高达3.07万亿元。

3万亿是个什么概念？就算融创现在停止拿地，按照正常的去化速度，这些土储也足够融创稳健地发展10年的用地需求。

而且融创82%的土地储备位于一二线城市，平均土地成本仅4306元/平方米，再对比约近15000元/平方米的销售均价，融创的净利润将会非常可观。

此外，以抄底并购见长的融创，通过低成本拿地，也能在未来可以获得较大的溢价。低买高卖，为融创获得良性现金流循环。

03

护城河

降杠杆，广积粮，在增长放缓、利润趋薄的行业周期下，融创对于文旅项目及物业管理的布局也凸显了其综合发展的决心。

尽管融创中国大多数收入来自销售住宅及商业物业服务，今年上半年，文旅城建设及运营收入为9.8亿元，占比1.3%，但文旅项目属于典型的重资产长周期，但潜能巨大。

自2017年完成了对万达文旅的收并购以来，短短几年间，融创又经过多起百亿级的收并购。目前，融创文旅已在全国一二线核心城市布局12座文旅城、25个文旅小镇、4个旅游度假区。

其中涵盖49个主题乐园、48个商业项目及近150家高端酒店，覆盖融创乐园、融创茂、高端酒店群三大核心业态及雪世界、海世界、水世界等十余种主题业态。

正如融创中国行政总裁汪孟德所说，未来三年，文旅在对收入的占比依旧会比较低。但未来三五年以后，业绩会慢慢地释放。

除此之外，占营业收入4.2%的融创物业服务，于8月初启动上市之旅。

今年以来，众多房企争先拆分物业服务公司寻求上市，起根源在于，相比地产和文旅项目，物业管理作为轻资产，收入稳定。

通过将物业分拆上市，房企旗下物业板块能够实现独立运作，减少对母公司的资金依赖，降低公司的负债，同时扩大品牌影响力，寻求在原有业务上的创新与突破。

要知道，融创服务经过16年的发展，根据中国指数研究院的资料，2019年，融创服务的整体增长率为104.5%，在大型物业服务企业中排名第一。

截至2020年5月31日，融创服务在管建筑面积达1.01亿平方米，这样的在管规模，在上市物企里也是名列前茅。

多年来，融创服务聚焦并深耕核心城市，储备丰厚。根据中国指数研究院的资料，物业服务百强企业2019年单个城市管理面积均值140万平方米。融创服务在众多重点一二线城市优势布局明显，远超行业均值。

此时推动物业板块上市，不仅是寄希望其发展成头部企业，更是在打造从住宅、物业到文旅、服务的全方位护城河。

很多年前，联想创始人柳传志曾给孙宏斌一句忠告：“你做企业别的都挺好，就是有一点，太急躁了，要把心态稳一稳。”

如今，历经时间历练的孙宏斌似乎化身成了谨慎的土地捕手，在持续升温的土地市场中选择了从容和冷静，严控拿地节奏，直言“现在的排名很舒服”。

而在其领导下，业绩债务双手抓、择优拿地、聚焦“地产+”，这三方面完美体现了融创出色大局观，不盲从不跟风，把钱花在刀刃上。

如今的融创颇有当年苏轼“莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行”那味儿了。

责任编辑：何中夫