长租公寓为何两个月来频现“跑路”？

文 | 刘娜

2020年的疫情，加剧了长租公寓行业原本空置率过高和资金链紧张问题。近日，多地长租公寓出现暴雷，成都巢客遇家、连合之家、杭州海玛等多个长租公寓突然失联，疑似卷走房租跑路。

此次长租公寓“跑路”，波及四川、浙江、华南、华东等省份和地区，涉及了上万套房源背后的房东和租客。据媒体报道，仅巢客遇家和连合之家两家公司的受害租客便将近2万，涉及金额达3亿元左右。

随后，多地发布租赁风险提醒，针对长租公寓出现的频繁“爆仓”、“跑路”的现象，出台一系列建议。“此次政策也提示了一种风险，即‘支付周期越长风险越大’。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，在租户签了租金贷后，长租公寓就获得了金融机构替租客支付的全年的房租，在拿到资金后公司并未将全部资金给到房东，而是利用这笔资金来进行扩大规模等，这种高杠杆的方式，若是经营不善则会有暴雷、跑路的可能。

简而言之，长收短付、租金贷预付等模式给长租公寓到带来巨大资金池，也就导致了长租公寓的暴雷或跑路风险。

上海、广州、成都多地发布租赁风险提醒

由于多地长租公寓企业企业采取“高进低出”“长收短付”经营模式并频繁出现“暴雷”“跑路”的现象，因此多地发布租房风险预警，建议租户“缩短支付周期”、“避免租金贷”、“查验房源”等。

8月24日，成都住建局发布《住房租赁风险提示》，建议租户谨慎选择合作企业、查验房源信息和房源状况、认真确认租金价格、 谨慎选择租金支付方式、 防范“租金贷”风险、采用规范的合同文本、及时办理房屋租赁登记备案和合法维护自身权益。

成都市住建局提醒，租客承租房屋时，要注意查看租房合同中有无“租金贷”“租房贷”“房租分期”等相关条款，是否需要额外签订相关贷款补充协议等。使用“租金贷”时，贷款人应合理评估自身还款能力，自愿申请“租金贷”，租赁企业和经纪机构不得诱导或强迫租客使用“租金贷”，贷款人应与贷款银行签订单独的贷款合同，贷款合同不应嵌入租房合同中。

9月1日， 广州市房地产租赁协会发布《住房租赁风险提示》，建议提防低于市场价出租的房屋，避免遭受 “爆仓跑路”损失。

广州市房地产租赁协会提示，一、谨慎选择租赁企业；二、了解周边租金价格；三、谨慎选择租金支付方式；四、向约定账号支付房租；五、防范“租金贷”风险；六、查验房源信息和房源状况；七、采用规范的合同文本；八、拒绝非正常高佣金的诱惑；九、解决矛盾维护合法权益。

同一天，上海市房地产经纪行业协会也发布《住房租赁市场风险提示》，建议租户选择信誉良好的公寓品牌、警惕收房租金过高或租金过低、选择较短支付周期、防范“租金贷”风险等。

长租公寓市场持续暴雷

多地相关部门之所以向租户发布风险提示，是因为近日各地长租公寓市场出现多起暴雷。

成都巢客遇家、连合之家等多个包租公司突然失联，疑似卷走房租跑路。有租客交了1年2万元的房租后，才住了2个月，就要露宿街头；有房东托管出租了房产，但直到现在都没有收到上个月的租金，也联系不到公寓负责人。

无独有偶，近几个月青岛、合肥、长沙多地的长租公寓也纷纷暴雷。今年2月份以来南京我乐公寓暴雷，南京众禾、杭州巢客等长租公寓也出现拖欠租金、“跑路”现象。今年4月，长租公寓赴美上市第一股青客公寓也出现暴雷，在扣除租客12至24个月租金贷的情况下，无法正常支付房东租金。

据媒体报道，仅巢客遇家和连合之家两家公司的受害租客便将近2万，涉及金额达3亿元左右。

天眼查数据显示，据不完全数据统计，我国目前共有900多家长租公寓相关企业。其中有22%长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾收到过行政处罚或有过严重违法行为。

长租公寓平台的“爆雷”早在2019年就已出现，平台以“高收低租”的模式迅速抢占市场，但也面临着资金链断裂之后的兑付风险，因此在业内一直饱受争议，甚至被称为是假借租房之名的庞氏骗局。

“此次政策也提示了一种风险，即‘支付周期越长风险越大’。这也是这两年长租公寓中的一个新情况。部分长租公寓企业为了加快融资，往往会有此类支付周期的约束，这是需要警惕的，后续租客也要对支付周期有足够的重视和了解。”严跃进表示。

为何长租公寓问题频频？

“（租金贷、长收短付）这类的商业运营模式，一旦租赁市场不景气或者新增租户较少的时候，机构将会面临资金问题，具有很大的风险性。”陈霄说。

广州市房地产租赁协会也提示租户，“高进低出”、“长收短付”高风险经营行为不可持续，极易出现资金链断裂。一些不法企业和个人有意利用这种模式形成“资金池”，待积累大量资金后卷款跑路。

陈霄表示，“很多的长租公寓高租金从房东手里承租房屋，经过装修出租，为了吸引租户入住，又采用低租金模式，前提是利用租户的名义从第三方金融公司贷款提前缴纳一年房租，运营机构利用提前收回的租金扩大规模或者运营。”

一直以来，不少“高收低租”模式下的长租公寓，首先以高价获得房东的房产，一次至少签一年的租约，按月向房东支付租金，然后以低价租给房客。但是，房客需要支付半年或一年的租金，并支付另一个月的押金。

这种“高收低租”“长收短付”的模式，可以让长租公寓在短时间内吸纳大量资金。更为激进的是，青客公寓、蛋壳公寓等大量长租公寓，采用新的“租金贷”为核心的融资模式，迅速积攒大规模资金池用于再次扩张。

租金贷的操作方式是，长租公寓平台向业主推出月付、季付等方式，而租户在与平台签约时，则是与金融公司三方签订借款合同。通过金融公司将全年房租先支付给公寓，之后住户按月归还租金给金融公司。

这样，长租公寓平台不但可以快速套现。但一旦发生跑路事件，风险全部江转嫁给租户和金融公司。

简而言之，长收短付、租金贷给长租公寓到积攒资金池，增高了“跑路”风险。

“在租户签了租金贷后，长租公寓就获得了金融机构替租客支付的全年的房租，在拿到资金后公司并未将全部资金给到房东，而是利用这笔资金来进行扩大规模等，”陈霄说，“这种高杠杆的方式，若是经营不善则会有暴雷、跑路的可能。”

谈及应当如何避免频频出现的长租公寓跑路事件，陈霄认为，在行业监管上，加强对租赁机构的资金监管，限制企业过渡利用金融杠杆；同时加强租赁市场的规范性，保障租赁市场参与主体的权益。另外，对于住户来说在付款方式上，注意防范租金贷，付款时尽量选择较短的支付周期，可以有效避免“长租短付”和“租金贷”带来的问题。

责任编辑：何中夫