碧桂园TOD模式战略布局浮现 新蓝海市场空间达万亿级

碧桂园集团在TOD（轨道交通站城一体建设）模式上的战略布局逐渐清晰。在今年8月举行的一场旗舰新盘线上产品发布会上，碧桂园重点打造的广东佛山顺德区陈村TOD项目——ICC碧桂园三龙汇呼之欲出。同时，今年7月末，江苏常州官方媒体宣布碧桂园将打造该市首个TOD模式商业综合体项目。

业内研究指出，TOD模式是城市未来的高效发展模式，城市轨道交通建设给城市土地带来了价值重塑，当前中国内地轨道经济尚未形成，未来将是新蓝海。

碧桂园TOD项目落子广东佛山和江苏常州

陈村TOD项目可谓应运而生。广东省佛山市政府2018年发布的《佛山市“十三五”城市近期建设规划（2016-2020年）》明确提出要落实TOD发展战略，促进引导“公交+慢行”绿色交通出行。中心城区和外围各区新城等重点发展区均应围绕轨道枢纽进行TOD集聚开发建设。

在此背景下，2019年6月，碧桂园集团与顺德区地铁有限公司合资成立的碧顺公司以40亿总价竞得陈村地块。同时，佛山市顺德区政府与碧桂园、香港铁路有限公司达成产业合作，计划引入“智慧铁路研发中心”，打造港铁全球首个离岸大数据中心。把“轨道+物业+产业”的TOD开发理念融入到陈村TOD项目中。

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陈村TOD项目毗邻广州南站，是连接广佛、面向港澳、辐射珠三角的综合枢纽。陈村TOD项目占地约12.7万平米，总建筑面积约59万平米，拟打造成集轨道交通、办公、商业、居住、教育、文化、科技产业基地等于一体的TOD国际地标级综合体。

在项目推动下，陈村镇将有机融合城市空间规划、交通基础设施规划及TOD综合开发等板块，布局创新性产业体系、国际化城市配套服务，加快轨道及重要交通路网的建设。通过聚集优质资源、协同联动，打通与广深科技创新走廊的快速通道，打造粤港澳大湾区西岸城产人文相融相生的创新走廊。

常州TOD项目方面，据常州官方媒体发布的消息，该项目地块占地约3.55万平方米，规划用地性质为商住混合用地，容积率1.5-3.5。项目总建筑面积约17.8万平方米，由5栋高层住宅楼、1栋高层办公楼和集中商业体组成。

据了解，该项目处于常州市中心南北两条主干道十字交叉点上，B1、B2快速公交在此交会，在建轨道交通2号线东西向横贯此地，规划5号线紧邻地块南侧。按“TOD模式”开发，项目地下商业及车库需要与轨道交通地下空间一体化建设，地块内部公共通道也与站点地面出入口无缝衔接。项目建成后，将成为常州市钟楼区以公共轨道交通站点为核心，集商务办公、商业、文化、居住为一体，具有高效、舒适、绿色特质的新城市标杆。

常州当地的自然资源和规划局为加快推进项目审批，专门组建审批专班“全程包办”服务，对报建中遇到的问题，专班主动给出建议和预案；对于企业、设计单位提出的相关技术问题，则现场解答或指导。

业内指TOD是新蓝海 市场空间达万亿级

TOD模式是指以公共交通为导向的综合开发模式，主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，开发以项目站点为中心，以约400-800米（5到10分钟步行路程）为半径进行高密度建设，同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区。此类模式在香港和日本较为成熟。

近年随着国内主要城市的城市轨道建设趋于完善，TOD模式越来受到房地产业的关注。易居房地产研究院发布的《2019年中国城市轨道交通TOD发展蓝皮书》（简称“蓝皮书”）指出，TOD模式是城市未来的高效发展模式，城市轨道交通建设给城市土地带来了价值重塑，当前中国内地轨道经济尚未形成，未来将是新蓝海。

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蓝皮书认为，TOD模式会给城市、轨交、居民三方面带来多重溢出价值：轨交的开发带动周边更大面积土地的拆迁和建设；商业开发所产生的土地出让收入反哺轨交建设，减轻城市基建负担；民众则能收获生活丰富、交通便捷、物业升值等居住体验升级。

2018年以来，国家发改委开启城市轨道交通项目审批大潮。据基建通大数据（cnsuido），2020 年上半年，在轨道交通领域（包括铁路项目和城轨交通项目），共计有16条铁路和31条城轨交通线获得批复，涉及到的项目总投资额约8925亿元。

易居研究院预测，国家发改委所批复的777个站点，预估50%的开发率，假设站点上盖开发平均面积约20万平方米，乘以10个城市商品房销售均价，粗略测算站点TOD市场空间可达万亿元级，市场拓展空间极大。

业内专家指出，随着我国城市轨道交通的快速推进，上盖经济成为城市经济可持续发展的一股重要推动力。在当前房地产调控和行业转型的大背景下，房企把握市场机遇，致力于战略转型。在轨交物业开发这个领域，可以实现由传统开发商向综合服务运营商转型。（王茜）

责任编辑：尹悦