华夏幸福上半年产业新城收入增速翻倍 平台化价值凸显

新浪财经房产|大眼楼管

经过多年深耕，华夏幸福的产业新城业务正向平台化方向发展，通过为入园企业提供孵化、服务、投资，盈利模式也在逐步扩充，除了佣金、服务费，投资收益也成为重要一环。而产业新城业务超80%的高毛利率水平也将华夏幸福整体的毛利率拉高了一大截。随着越来越多的产业新城现金流开始回正，公司回款率由去年同期的61.6%上升到72.5%，提升近11个百分点。

近年来华夏幸福环京外区域招商良好，入园企业数量稳定增长，产业新城业务展现了较强的可复制性，未来将保持较大的增长活力。公司也可持续凭借优质产业新城项目进行资产证券化融资，同时在平安加成下，公司的融资渠道也更趋多元。

产业新城业务进入收获期

华夏幸福的产业新城业务逐步进入稳定收获期。2020年上半年，华夏幸福的产业新城业务展现了较强的抗风险能力，疫情冲击下，公司的园区结算收入额达198.44 亿元，实现了同比45.68%的增长，增速较2018年和2019年的2.77%、18.68%翻倍。其中，上半年的产业服务收入为132.09 亿元，同比增长 11.24%，已超过当期房地产开发收入，产业园区业务发展较快。

{image=1}

从区域来看，华夏幸福的产业新城业务异地复制效果逐渐显现，布局更加合理、发展更趋均衡，京外销售占比进一步提升、收入快速增长。2020年上半年，公司环北京以外区域新增产业服务收入 102.38 亿元，同比增长 16.69%。当期环北京以外区域的销售额占公司整体销售额比例从上一年度的 58.21%进一步提升至 64.98%。

{image=2}

收入保持稳定增长的同时，产业新城业务的80%以上的高毛利率水平助益其盈利能力。2020年上半年，华夏幸福的毛利率为46.93%，较2019年的43.68%上升了3个多百分点。这一毛利率水平，在综合房地产开发商中不算低。从上半年的收入构成便能看出，在住宅市场不确定性仍存环境中，华夏幸福的产业新城业务较大程度地提振了业绩。

平台化发展价值凸显 环京外招商快速增长

华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，经过对京津冀都市圈成功经验的复制，“3+3+N”的布局蓝图日益深化。在持续精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角（上海、南京、杭州、合肥） 都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。

事实上，华夏幸福的产业新城正逐步向平台化方向发展，为入园企业提供全方位服务、打造产学研用一体化平台、成立多个产业基金等，实现了对优质企业尤其是上市公司的服务、培育、投资，华夏幸福在园区内培育了一批像固安信通等的上市企业，还积极参与组建或引入政府产业引导基金，为维信诺、航天振邦等上市或拟上市企业提供资本支持。

经过近年来的持续深耕，华夏幸福的平台化价值不断凸显，而产业新城的盈利模式不再只有招商佣金、服务费用，投资收益也将是重要一环。华夏幸福在产业园区的招商优势或将逐步深化，持续受益都市圈发展红利。2020年上半年在疫情影响下，华夏幸福共新增176 家入园企业，新增签约投资额 624.6 亿元，其中145家为环京区域以外企业。而环京以外区域的快速增长也说明了产业新城业务模式有较强的可复制性，利于快速扩张。

据悉，目前华夏幸福仍有多个百亿产业大项目迅速推进中，一期投资160亿元的泰嘉光电超薄玻璃基板深加工项目开工，投资135亿元的欣旺达动力电池项目在南京实现量产，计划总投资105.8亿元的亚瑟医药…未来预计都将贡献可观收入。

{image=3}

轻重并举提高现金安全性 融资渠道多元

并且在传统重资产模式的基础上，华夏幸福加速开拓轻资产模式，实现业务结构多元化。贯彻“新模式、新领域、新地域”三新战略，布局商业地产及相关业务。商业地产业务补足了公司在都市圈核心的“空白”，战略布局更加完善。

自2019年开始布局之后，华夏幸福的商业地产进展迅速，2020年上半年，华夏幸福共新获取4个商办综合体项目，中标1个项目代建服务，锁定1个城市更新项目的前期服务商，覆盖南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深圳等国内重点城市，已基本完成在目标城市的布局。

轻资产业务的快周转及产业新城回款率的稳步上升，都将增加公司的现金安全性。依托各地优质产业新城项目，公司可以进行资产证券化融资。而平安加成下，融资渠道也更加多元化，年初以来，除了发行中期票据以外，6月公司还公告拟以永续保债形式向平安养老融资不超过50亿元。

并且产业新城利好政策频出。全国两会政府工作报告、7月30日中央政治局会议均提出要发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。固安、新郑上榜国家发改委发布的县城新型城镇化建设示范名单，随着县城新型城镇化建设专项就业债券发行政策、国内公募reits起航，公司融资端亦有受益。

责任编辑：公司观察