[CFO成绩单]金科股份“三条红线”全触 少数股东权益占比近5成

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近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据，及CFO整体的财务成绩平均分为77.14分，表现相对较差。李华现任金科股份财务负责人兼副总裁，其曾在涪陵中医院、涪陵电大等单位工作，曾任中国建设银行涪陵分行财务科科长、审计科科长、丰都支行行长，涪陵分行行长助理兼营业部总经理，招商银行重庆分行渝中支行行长，中信银行重庆分行公司第五部总经理、风险管理部总经理等职位。2011年1月起，李华开始出任金科股份副总裁兼财务负责人。

首先，从有息负债规模及结构来看，2020年上半年，金科股份的有息负债规模为1168.46亿元，同比增长17.6%。而公司上半年的有息负债中，短债占比为36.65%，还有进一步改善的空间。截至6月末，金科股份的现金短债比为88.37%，存在一定的短期偿债压力。

而在杠杆率方面， 截至6月末，金科股份的资产负债率为83.92%，剔除预收款后的资产负债率为74.08%，永续债调整后的资产负债率为84.18%，净负债率为133.79%。综合来看，针对融资的三条监管红线，金科股份全部触及。

从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较，通过权益比与收益比的差别，并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

2020年上半年，金科股份的长期股权投资为183.43亿元，占比总资产4.99%。而当期公司的少数股东损益为6.44亿元，占净利润的42.59%，若考虑房地产的两年结算周期，需对应到两年前的项目权益比，2018年H1公司的少数股东权益占比为31.68%。2020年上半年，公司的少数股东权益为294.49亿元，占总权益的49.87%，少数股东权益上升较快。

在债务对于利润表的影响方面，wind数据显示，金科股份上半年的加权ROE为12.47%，销售净利率也升至14.05%。

最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，金科股份上半年拿地均价为3985.4元/平方米，占当期10093.02元/平方米销售均价的39.49%。而2019年，金科股份的拿地均价约为2672.28元/平方米，拿地成本上升加快，压缩利润空间。截至2020年6月末，金科股份的土储建面为7400万平方米，约为2019年销售面积的3.88倍，土储倍数处于合理区间。Wind数据显示，其上半年的ROIC为2.81%。

附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：

有息负债规模增速；

现金短债比；

短债占比。

而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：

资产负债率；

剔除预收款后的资产负债率；

净负债率；

永续债调整后的资产负债率。

此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：

少数股东权益占比；

对合联营企业投资/总资产；

少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：

平均融资成本；

财务费用率；

利息资本化率；

ROE；

从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：

地价/房价；

一二线土储占比；

土储去化周期；

ROIC。

针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。若上述单项指标无公开数据可查，则剔除该指标并对余下指标做权重调整。