鸿坤地产“窦娥冤”？！

原标题：鸿坤地产“窦娥冤”？！

来源：进深News

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鸿坤集团董事长赵彬

乐居财经 张丹 发自北京

“万象更新”是赵彬的微信名，快一年了，没有看到他的朋友圈“更新”。

即使在鸿坤集团成立18周年，这样格外有意义的一年，也没有看到他的只言片语。赵彬最新的一条朋友圈消息，还是2019年10月8日转发的一篇报道，关于鸿坤受邀出席国际被动房大会，探索绿色居住。

以前的赵彬不吝在朋友圈分享鸿坤集团的点滴，签约、活动、新产品等等，虽不是每天，隔三差五就能看到鸿坤的新动态。

赵彬对鸿坤的喜爱，只透过微信这一角，也能看到满满的欣赏。背景图是熟悉的鸿坤集团总部办公楼，微信头像也是，更新的消息也多是关于鸿坤。

不过，近两日，鸿坤地产的日子过得并不太平，前有连带被扣上“被执行人”，后有几场官司等着要说法。

一起8月26日被立案的案件，鸿坤地产无辜被牵连，上演了一出“窦娥冤”。3年前断尽了关系，最近却被扯进了对方的官司中，还被记上了“高风险的被执行人”。

尽管此前，鸿坤地产已有16次被列为被执行人的记录，但这一次非己之过的“黑锅”，鸿坤地产选择不背。随后霸气做出回应：我们不需要承担任何判决责任，已向法院提起再审申请，法院已受理且正在审理中。

一波暂平，一波又起。因借款合同纠纷，鸿坤地产被北京东方瑞智企业管理有限公司（简称“东方瑞智”）告上法庭，9月21日已开庭审理。

据悉，这是鸿坤地产于9月参加的第三次庭审，6天之后，还有一场“票据追索权纠纷”的官司在等着它出庭。

筹资吃力

名即是利，在融资中显得尤为突出。

对于未上市的中小房企，融资渠道相对偏窄，信用不佳无异于“雪上加霜”。

鸿坤地产回应“被执行人”，无过不受罚的惜名背后，多少也透露出融资渠道不宽裕的紧张感。

今年5月，鸿坤地产旗下多只债券的中债隐含评级从“AA-”被下调至“A+”。此外，在下调之前，旗下“18鸿坤01”债券出现短期被集中报卖的现象，5月8日至5月25日，18天里被集中报卖12次。

“鸿坤地产遇到了资金窘境”，这几乎是业界看到此消息的普遍见解。

事实上，鸿坤地产的筹资能力有所减弱。

近两年，其筹资性现金流净额持续为负，从净流入转为净流出。债券半年报显示，2018年、2019年、2020年上半年分别为-12.69、-52.57亿元、-9亿元。这意味着，鸿坤地产的融资规模覆盖不了偿债或付利。

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上半年，筹资活动现金流入24.33亿元，较去年同期减少了约51亿元，而偿还债务支付的现金为26.64亿元，仅这一项，所筹资金尚存有超2亿的资金缺口。

鸿坤地产上半年完成新增融资额 19.86 亿元，其中就含有一笔利率高达14.75%的5500万美元公募债。高利率发债常被看作是，纾解债务压力的“下策”，少用的境外发债派上用场，鸿坤地产的偿债压力可想而知。

“鸿坤地产2020年和2021年有一定集中偿付压力。”公司债2020年跟踪评级报告中也说了这点。

截至6月30日，鸿坤地产货币现金29.18亿元，借款总额 157.16 亿元，其中短期有息借款124.80 亿元，尚存约96亿元的资金缺口。

福地还是“牢地”？

向外融资吃力，内生资金缓慢。一开始，鸿坤地产的故事走向就有所铺垫。

京南西红门，到处可见鸿坤地产的创造手笔，这些需要耐力，更需要钱。

从庄稼地到车水马龙，鸿坤地产一点点地打造出一个都市圈，片区覆盖商业综合体、社区商街、产业园等领域。

通过招拍挂拿下了北京南五环外西红门一块200万平方米的土地，这是行业里必提的赵彬创立鸿坤地产的故事。

2002年，从湖南进入北京，有着经济学背景的赵彬，在道路、水电、交通等不便之地的西红门，开始了他的“造城计划”。

行业里常说，京南西红门是赵彬的福地。成立后近10年的时间里，鸿坤地产加仓西红门，较低成本拿地，直接推高了毛利率。

在拿地规模下降的近三年，鸿坤地产的毛利率也比较“抗打”。2017年、2018年、2019年分别为36%、44%、40%，2020年上半年的毛利率54.93%。这其中就有早年在核心地区储备了大量土地的缘故。

截至6月末，鸿坤地产土储18块地，规划建面270.27万平方米，其中有9块地是在2016年之前拿的，最早的一块可追溯到2011年。

一定程度上来说，这“福地”也是他的“牢地”，拆改的复杂性，对资金的占用长度，禁锢了鸿坤地产增拓的步伐。

跟踪评级报告中提到，截至2019年底，北京西红门一项目，鸿坤地产预计投资280亿元，金额之大主要系拆迁腾退费用高所致。

高投入未必能快速见到收益，有时候还会对现金形成“反噬”。

2019年底，鸿坤的应收账款突增1433%，由之前的2.04亿增至31.28亿。究其原因，是一笔10年前的旧账，2009年西红门镇政府花29.4亿元从鸿坤地产购买的回迁房，该笔款项还未收到。

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应收账款增厚了资产，但这部分资金不能快速流转起来，而类似于这种长线作战，极为考验资金链。上半年，鸿坤地产的应收账款（含其他应收款）合计约76亿元，比2019年底增加了约1亿元。

资金是规模发展不能少的，抵押借款是惯常操作，鸿坤地产也不例外。其将现金、存货、金融资产等用于抵押借贷款，截至6月末，受限资产规模209.97亿元，占总资产的 32.17%。

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增长踩刹车

说起鸿坤地产，很多人会唏嘘：一早踩准了点，却还没上岸。

2010年起，鸿坤地产开始走出北京，在张家口、涿州、廊坊、香河、武清、宝坻等环京地区拿地补粮，据统计，布局土储近90%。

2017年正式提出全国化布局，从京津冀开始向南蔓延。官网介绍，目前累计开发项目超50个，涉及北京、上海、天津、河北、江苏、 广东、安徽、海南及湖北等直辖市和省份，逐步形成京津冀都市圈、长江经济带、粤港澳大湾区、海南自贸区等全国化布局。

不过，鸿坤地产喊出全国化的布局战略，但落到实际行动上，却没有表现出积极的攻城姿势。

2017年仅在河北承德新增了1宗土地；2018年权益土储规划建面比2017年减少了128.06万平方米；2019年拿地规模较小，主要通过并购在滁州、宿州和唐山获取3块土地。

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目前，鸿坤地产的土地储备主要集中在天津远郊和环京，这从上半年土储情况可以看出，18块地中有13块地在京津冀圈里。

“截至2019年底，鸿坤地产土地储备权益规划建面 249.36 万平方米，可满足公司一年半左右的开发需求。”评级报告中对鸿坤地产的土储情况如是分析。

土储意味着未来的规模增长，放缓的拿地步调已经在拖慢鸿坤地产的规模增速。数据显示，2016年-2019年，鸿坤地产签约金额分别为108.96亿元、147.13亿元、170.5亿元以及172.2亿元，销售增速由35%降至1%。

近两年的规模增长几乎停滞，距离赵彬2014年提出的“2023年鸿坤地产达千亿”的目标显得遥远。

4年的时间要冲刺超800亿元，这意味每年的签约销售额至少要在200亿元以上，按照目前个位数的增长速度，千亿之路漫长。

短债高压

有意思的是，规模增长近乎停滞，但负债增长却连连攀升。

2018年、2019年、2020年6月末，鸿坤地产的资产负债率分别为 79.38%、80.26%和 79.47%，资产负债率增长趋势明显。

垒砌的高负债，对鸿坤地产的盈利提出高要求。不过从半年报来看，盈利水平并不高。

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截至6月末，实现营业收入28.41亿元，同比减少26.87%；净利润6.32亿元，同比减少19.72%。

而这其中，还有0.7亿元的投资收益填补，2019年同期，投资收益处于亏损状态，尽管有“外力”推动，利润总额仍比去年同期减少了约3个亿。

同时，债务中，短债的高占比，又给鸿坤地产的现金增加了考验。截至6月末，鸿坤地产的总负债518.63亿元，与2019年底几乎持平，其中流动负债395.45亿元，占比高达76%。

手持资金29.18亿元，短期借款22.32亿元，一年内到期的非流动负债23.51亿元，仅这两项，鸿坤地产就有近17亿元的资金缺口，短期偿债压力不小。

鸿坤地产表示，上半年还款正常，没有延期支付、展期或者被减免的情况。从中可知，鸿坤地产在小心翼翼地维护自身信用。

这种维护的背后，多少也有授信额度缩减后的谨慎而为。继2019年鸿坤地产银行授信额度锐减约92亿元之后，今年上半年，授信额度再减少8.84亿元。

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责任编辑：尹悦