[CFO成绩单]大悦城连踩两条红线 ROIC大幅下降仅1.13%

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近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据，大悦城及CFO整体的财务成绩平均分为81.25分，表现相对一般。大悦城现任财务总监为张建国，1994年6月进入公司，先后任子公司深圳鹏丽陶瓷有限公司财务总监、云南宝云化工有限公司董事总经理、公司审计部副总经理、财务部副总经理等职务。2020年1月起任总会计师。

首先，从有息负债规模及结构来看，截至2020年6月末，大悦城的有息负债规模为796.84亿元，同比增长15.17%，其中短期有息负债占比为23.23%，现金短债比达到1.91倍，现金流较为安全。

而在杠杆率方面， 截至2020年6月末，大悦城的资产负债率为78.53%，剔除预收款后的资产负债率为73.57%，净负债率为105%，后两项指标均触及监管给出的不超70%、不超100%红线。

从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较，通过权益比与收益比的差别，并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

2020年上半年，大悦城的的长期股权投资为119.35亿元，占比总资产仅6.05%。而当期公司的少数股东损益为3.99亿元，占净利润的41.35%，若考虑房地产的两年结算周期，需对应到两年前的项目权益比，2018年H1公司的少数股东权益占比为41.89%，与2020年H1的损益占比相差不大。2020年上半年，公司的少数股东权益为234.04亿元，占总权益的55.26%，少数股东权益占比较大。

在债务对于利润表的影响方面，大悦城未披露详细的财务支出及当期资本化利息。但盈利指标显示，大悦城上半年的销售毛利率同比下滑5个百分点情况下，销售净利率下滑了8个百分点，公司费用控制需进一步改善。Wind数据显示，大悦城上半年加权ROE仅2.92%，表现较差。此外，上半年平均融资成本为5.14%，融资成本不算高。

最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，大悦城上半年拿地均价3712.96元/平方米，占当期销售均价的14.72%，拿地成本不高。截至6月末，公司的土储建面为2705.78万平方米，2019年销售面积为259.55万平方米，以目前的去化水平，去化周期超10年。Wind数据显示，截至2020年上半年，公司的ROIC仅1.13%，较2019年上半年的4.48%大幅下降。