[CFO成绩单]华侨城踩两条红线 净负债率超111%

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近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据，华侨城及CFO整体的财务成绩平均分为80分，表现相对一般。Wind资料显示，华侨城现任总会计师为冯文红。其历任深圳华侨城房地产有限公司财务部高级经理、副总监、成都天府华侨城实业发展有限公司财务总监，成都天府华侨城实业发展有限公司财务总监兼欢乐谷旅游分公司副总经理等职务。

首先，从有息负债规模及结构来看，截至2020年6月末，华侨城的有息负债规模为1437.28亿元，较2019年同期增长21.88%，其中短期有息负债占比为25.06%，而期末货币资金为384.68亿元，现金短债比为1.06倍，除掉受限制资金的话，现金对短债的覆盖系数并不高，现金流存在一定的压力。

而在杠杆率方面， 截至2020年6月末，华侨城资产负债率为77.16%，剔除预收款后的资产负债率为71.52%，净负债率为111%，较2019年底大幅上升，且后两项指标均踩红线，超出监管给出的剔除预收款后的资产负债率不超70%及净负债率不超100%。

从合作开发等情况来看，2020年上半年，华侨城的长期股权投资为149.51亿元，占比总资产仅3.61%，联营合营规模较小。而当期公司的少数股东损益为-0.82亿元处于亏损，说明公司非全资子公司存在一定的亏损。

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此外，在负债对利润的影响方面，盈利方面，华侨城没有披露具体的利息开支总额及当期资本化利息。上半年公司财务费用同比下滑了57%，除利息收入增加外，利息资本化增加应该是主因。公司上半年加权ROE仅3.19%，系近几年最低水平。并且得益于国企身份，华侨城的融资成本一直都比较低，上半年为4.5%。

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最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，截至上半年，公司的土储建面为5283万平方米，而2019年销售面积为251.96万平方米，土储去化周期较长，若不加快去化，过度的囤地或给公司带来较大的负担。Wind数据显示，2019年上半年，华侨城的ROIC仅为1.09%。