[CFO成绩单]宝龙地产踩1条红线 短债占比较高现金不算充裕

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近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

截止今年上半年的财务数据，宝龙地产及CFO整体的财务成绩平均分为78.75分，表现相对较差。宝龙地产现任首席财务官为廖明舜，2009年8月加盟宝龙地产，为公司副总裁，分管财务管理中心、资金管理中心、资产管理中心，负责本公司整体资本运作、融资、税务及综合财务管控。在加入宝龙地产前，其曾担任福建省政府农办及福建大世界企业集团有限公司董事、财务总监、财务公司总经理、福建东百集团股份有限公司独立董事、福建省会计学会民营分会副秘书长等职务。

首先，从有息负债规模及结构来看，截至2020年6月末，宝龙地产有息负债规模合计为592.5亿元，较2019年同期增长19.47%，其中短期有息负债占比为38.32%。截至6月末，公司货币资金为264.42亿元，对短债的覆盖系数为1.16倍，除掉受限制现金后，覆盖系数为0.98倍，现金水平一般。

而在杠杆率方面， 截至2020年6月末，宝龙地产的资产负债率为76.28%，而剔除预收款后的资产负债率为73.24%，触及监管给出的“剔除预收后资产负债率不超70%”红线。期末公司净负债率为80%，分拆商业上市较大程度地降低了公司的杠杆率。此外，宝龙地产还有8.01亿元的永续债，调整永续债后的资产负债率上升3个百分点至76.74%。

从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较，通过权益比与收益比的差别，并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

2020年上半年，宝龙地产对合营、联营的投资为59.7亿元，占比总资产仅3.45%。而当期公司的少数股东损益为12.45亿元，占净利润的35.62%，若考虑房地产的两年结算周期，需对应到两年前的项目权益比，2018年H1公司的少数股东权益占比为11.35%，与2020年H1的损益占比有一定的差距。通常来说，若少数股东损益与少数股东权益持续不匹配，明股实债的可能性会更大。但公司的少数股东权益增长较快，2020年上半年，公司的少数股东权益为77.04亿元，占总权益的18.77%。

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在债务对于利润表的影响方面，截至2020年6月末，宝龙地产上半年的利息开支为19.8亿元，占当期营业收入的11.53%，其中资本化金额为11.37亿元，利息资本化率为57.42%。宝龙地产上半年的平均融资成本为6.22%，资金成本不算高。上半年净资产收益率为6.9%，在与公司收入相邻的几家公司中，这一水平属中等偏上。

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最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，上半年，公司新增土储237.6万平方米，截至2020年6月末，公司的土地储备为2860万平方米，按2019年的销售面积376.75万平方米估算，土储倍数约为7，比较充裕。Wind数据显示，上半年宝龙地产的ROIC为1.6%，