恒大暴涨18%：恒大物业IPO 香港大亨刘銮雄夫妇、腾讯、阿里现身

一边争取到863亿战投的继续持股，一边分拆物业子公司上市，许家印的两发大招一举击退了近日市场对恒大的诸多质疑。

9月29日，恒大物业就其股份于联交所主板上市及买卖向联交所递交上市申请，并计划在获得上市批准后进行全球发售股份。截至目前，恒大物业由中国恒大间接持有71.94%权益，上市完成后恒大物业仍是其附属公司。

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中国恒大称，分拆恒大物业单独上市，可在不依赖本公司的情况下，为现有业务和未来扩张提供资金，从而提高其运营和财务管理效率。截至上半年，恒大物业已为1354个项目提供服务，总在管面积约254百万平方米。毫无疑问，恒大物业的分拆上市，将进一步降低恒大的负债水平。

受多项利好影响，中国恒大早盘大幅高开，随后涨幅继续扩大，盘中一度飙涨18%，截至券商中国发稿，中国恒大大涨超14%，恒大汽车涨幅也超过3%。

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值得注意的是，就在不久前的8月13日，中国恒大还公布了恒大物业Pre-IPO轮的融资情况：包括华泰国际、红衫、中信资本、云峰、腾讯等在内的14家战略投资者，合共投入235亿港元。

香港女首富陈凯韵也作为唯一的个人投资者出现在战投名单中，本次认购恒大物业5.37%股份，领投45亿港元。而她的丈夫，正是与许家印有着多年交情的香港华人置业创始人刘銮雄。

恒大物业拟分拆上市

9月25日，中国恒大收到联交所对建议分拆的批准，计划分拆附属公司恒大物业在联交所主板独立上市。

恒大物业主要在国内提供物业管理服务及相关增值服务，目前由中国恒大间接持股71.94%，预计上市后恒大物业仍是中国恒大的附属公司。

根据9月29日晚间披露的上市申请资料，恒大宣称，恒大物业是中国最大和增长最快的综合物业管理服务营运商之一，2017年至2019年其净利润以195.5%的复合年增长率增加。

截至上半年，恒大物业已为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及/或社区增值服务，覆盖逾280个城市，总在管面积约254.0百万平方米，签约面积约513.3百万平方米，服务近二百万个家庭。

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从三大主营业务收入来看，物业管理服务仍是恒大物业的核心收入来源。截至上半年，物业管理服务收入为28.24亿港元，占比高达61.9%；其次是非业主增值服务收入12.31亿港元，占比27%；以及社区增值服务5.08亿港元，占比11.1%。

但值得注意的是，恒大物业目前主要业务来源仍是恒大集团旗下开发的物业，截至6月底这一方面的收入占比高达98.8%，而来自联营企业及独立第三方的物业提供的收入来源，则仅分别为0.7%和0.5%，显示出恒大物业对集团资源的巨大依赖。

Pre-IPO刚融得235亿港元

此次恒大物业上市，共由5家投行联席保荐，分别是华泰国际、UBS瑞银、农银国际、建银国际、中信里昂和海通国际。

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值得一提的是，华泰国际、农银国际、中信资本三家机构的关联企业，还在8月参与了恒大物业的Pre-IPO轮融资。其中，华泰国际大湾区投资有限公司出资40亿港元，在机构投资者中排名第一；与中信资本控股有限公司关联的CCEagleInvestmentsLimited出资30亿港元；农银国际资产管理有限公司管理的投资组合出资10亿港元。

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与此同时，还有红杉资本旗下SCCGrowthVI2020B，L.P．出资34.5亿港元；阿里旗下的云峰基金认购15亿港元；腾讯控股认购12亿港元；中国恒大总裁夏海钧实际控制的AdvancePowerInternationalLimited认购5.5亿港元；周大福创始人郑家纯家族认购5亿港元等。

恒大物业表示，此次公司引入了包括红杉资本、中信资本、云锋基金及腾讯控股等在内的一批卓有声誉的战略投资者，共购买本公司28.061%股权。相信将使该公司与各大投资者不断探索新业务协同及其他合作，扩展业务的深度与广度，支持公司长远可持续发展。

除此之外，恒大物业的Pre-IPO轮融资领投的竟是一位个人投资者！公开资料显示，陈凯韵共出资45亿港元，认购了恒大物业5.37%的股份，是此次融资中唯一的个人投资者。而她的丈夫，正是与许家印有着多年交情的香港华人置业创始人刘銮雄。

事实上，早在此次入股恒大物业前，刘銮雄家族就持有中国恒大超过5%的股份，并积极投资恒大集团的股票和债券。对于同样参与认购的阿里和腾讯而言，马云在2014年曾入股许家印名下广州恒大足球俱乐部，腾讯也曾与恒大合作成立恒腾网络。

雷厉风行布局同业收购

按照引入235亿港元，共购买恒大物业28.061%的股权估算，截至Pre-IPO融资时期，恒大物业的估值已达到837.46亿港元。考虑到新股发行带来的估值增长，恒大物业上市获得的募资总额预计会比较可观。

这么多钱该怎么花？虽然尚未披露具体的资金使用计划，但恒大物业还是列出了5大可供参考的资金投向。

首先，是战略收购及投资，包括收购及投资其他物业管理公司，以及提供物业管理相关服务的公司。

恒大物业透露，自2020年6月成立外部业务开发团队以来，该公司就展开一系列收购行动。

截至最后实际可行日期，已订立协议收购五家区域物业管理公司，总在管面积为7.72百万平方米，均由独立第三方物业开发商开发，预期于10月完成上述收购。

由于拟收购主要向独立第三方物业开发商开发的物业提供物业管理服务，恒大物业认为，预计收购将有助进一步扩大其物业管理服务组合和扩阔客户群，特别是独立第三方物业开发商。

其次，是着力开发增值服务，包括收购及投资业务与其社区增值服务互补的公司，并进一步开发现有增值服务。

同时，恒大物业还计划采购及升级软件及智能硬件，以改善智能社区解决方案；升级及维护现有的移动应用、智能社区管理系统及其他内部信息系统；升级及优化在管社区的设备及设施。

此外，招聘及培养人才，以及补充营运资金也将会是恒大物业上市募资之后的投入方向。

来源：券商中国（ID：quanshangcn）

责任编辑：张海营