领地集团香港上市招股书失效：净资产负债率140% 远高于同行

区域过于集中、业绩过山车及负债率高企或是上市绊脚石。

据IPO早知道消息，领地控股集团有限公司（以下简称“领地集团”）于4月9日递交的招股书届满六个月，将于今日失效。建银国际为其独家保荐人。

虽说失效并不意味就此与上市绝缘，相关公司只需更新资料仍可延续上市进程，但内房企资本化之路的一连串不顺已然传递出市场喜好。

究其原因，这由宏观产业环境及企业自身资质双重因素造成。一方面，中国房地产市场进入存量时代，“房住不炒”理念深入人心，房企想要重返过往高速增长不切实际；另一方面，大型房企基本早已登录资本市场，近些年谋求上市的多为区域型中小房企，马太效应之下未来的可想象空间相对有限。

单就领地集团而言，其亦存在诸多中小房企的共性，而区域过于集中、业绩过山车及负债率高企则是其最显而易见的短板，也或是其未能一次性闯关成功的绊脚石。

领地集团成立于1999年，尽管其自称已形成着眼于成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的全国化布局，但本质上属于川系区域性房企。

截至2020年2月29日，领地集团在全国20多个城市拥有90个项目，合计土地储备为1331.45万平方米。其中，位于成渝经济带及四川省的项目数为58个，占总项目数的64%，其中四川省独占57个项目；加之，成渝经济带及四川省开发中建筑面积为549.6万平方米，日后开发的规划建筑面积为382.67万平方米，两项合计占总土储的比例逾70%。

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领地集团土储分布（来源：招股书）

绝大多数项目集中于单一区域，使得领地集团的业务及前景高度依赖该地房地产市场的表现，这也注定其财务表现具有很大的波动性。

2017-2019年领地集团收益从53.39亿元增加至75.68亿元，复合年增长率达到19%；但在2018年出现回撤，该年领地集团仅实现收入45.14亿元，较上年降低18%。与之对应的是，其利润也是忽上忽下，过往三年这一数值分别为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元。

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领地集团利润表（来源：招股书）

尤为一提的是，2019年领地集团收益增长逾三分之二，而利润仅增加0.23亿元，蹊跷源头在于利润率逐年下降。招股书披露，领地集团的净利率由2017年的12.2%下滑至2018年的11.5%，并在2019年进一步下滑至8.9%。而据亿翰智库报告，2019年房企平均净利润率为16.39%，领地集团的盈利能力显然低于行业水准。

规模、盈利之外，杠杆率也是压在领地集团头上的一座大山。由于前期不断借贷拓展，领地集团的净资产负债率逐年走高，至2019年末已达140%，相较两年前的60%增长两倍有余。与同行相比，领地集团偿债压力无疑较大，2019年全国百强房企资产负债率均值为78.7%。

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领地集团主要财务比率（来源：招股书）

而领地集团的杠杆率短期难有逆转，并可能继续上行。数据显示，其已连续三年录得经营现金流净额为负，仅是2019年现金净流出31.12亿元，表明其仅凭自身运营实现回血难度较大。

结合今年8月下旬住建部、央行抛出的房企融资三条红线（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍）来看，防范风险已经成为监管层面的重中之重，降低负债率亦应是领地集团下一步亟待执行的动作。

责任编辑：马婕