富力地产“三条红线”全中:陷高周转误区 酒店业务成拖累

富力地产首先要做的就是降低负债，稳定现金流。另外，要调整发展战略，公司必须要实现高质量的发展，不断提升产品力。

文|胡嘉琦 朱耘

近日，有消息称，富力地产拟在未来10个月内分拆从万达收购来的部分酒店以房地产信托基金（REITs）形式在新加坡上市，从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。

富力近日在资本市场的融资情况也引发关注。9月1日，上海证券交易所披露，由广州富力地产股份有限公司（下称富力地产，02777.HK）申请发行的中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目（ABS）状态变更为“终止”。该项目品种为资产支持证券-ABS，由广州富力地产股份有限公司作为发行人，中信证券股份有限公司为承销人，拟发行金额26亿元。

8月31日，标普将富力地产及其子公司富力地产（香港）有限公司（R&F Properties（HK）Company Limited）的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。同一天，惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”，并确认该公司的长期外币和本币发行人违约评级（IDR）为“B+”。惠誉同时确认富力地产的高级无抵押评级为“B+”，回收率评级为“RR4”。此前，5月25日，穆迪就已经将富力地产的公司家族评级从Ba3下调至B1，富力香港的公司家族评级从B1下调至B2。至此，三大评级机构标普、惠誉、穆迪在2020年均对富力地产下调评级。

近期，监管部门对房企划定“三条红线”，要求房企剔除预收款后的资产负债率不超70%；净负债率不超100%；现金短债比不小于1倍。若参照上述标准，富力地产“三条红线”全部踩中。

评级机构下调富力地产评级对富力地产发行资产支持专项计划项目（ABS）终止有怎样的影响？“三条红线”下的富力地产又将采取什么措施去降低负债及金融风险？对此，《商学院》记者向富力地产方面发出采访提纲，截至发稿，未收到回复。

板块承压

“富力地产负债率处于较高水平，整体资金面承压，本次专项计划变更为终止，或与此相关。”诸葛找房数据研究中心高级研究员陈霄对《商学院》记者表示。

富力地产半年报显示，2020年上半年，富力地产公司总资产4376.55亿元，总负债3517.59亿元，资产负债率80.3%；营收方面，富力地产总营业收入为336.8亿元，同比减少4%；净利润39.17亿元，同比减少6%；归属股东净利润37.92亿元，同比减少5.84%，业绩有所下滑。

截至2020年6月末，富力地产账面合约负债（预收账款）为444.32亿元，负债总额为3517.59亿元，剔除预收款后负债总规模为3073.28亿元，剔除预收款后资产负债率为74.77%。在净负债率方面，富力地产长期借贷及短期借贷规模合计1944.27亿元，股东权益858.96亿元，监管机构要求不得超过100%，富力地产净资产负债率为184%。截至2020年6月30日，富力地产账面“货币资金+受限制现金”合计359.96亿元，而公司短期债务达到814.9亿元，现金短债比为0.44。若要达成“三条红线”中现金和短债比不小于1倍的要求，富力地产应减少454.94亿元的负债，富力地产“三条红线”全部踩中。

2016年，富力首次提出完成千亿销售额的目标，到2016年底仅完成609亿元。2017年，富力又斥巨资收购万达旗下酒店，又与其2016年提出的千亿目标背道而驰。

2017年11月，富力以189.55亿元收购万达集团旗下的73家酒店及一栋办公楼。这被称为“中国酒店史上最为轰动的并购案”。富力还曾在2017年年报中试图向投资者证明收购万达酒店是一笔划算生意，“按70间酒店及1幢办公楼的总价约181亿元计算，每间酒店支付的简单平均价格约为2.55亿元，其价值远远低于本集团现有每间酒店的成本4.3亿元”。

关于这笔收购是否真的划算，业内出现不同声音。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《商学院》记者分析称，一方面，酒店产业发展是有很多压力的，短期内容易出现亏损。另一方面，富力地产收购项目过大，而富力地产跟不上，导致亏损扩大。”

富力地产集团董事长李思廉则公开表示，购买万达酒店是一个不错的选择，李思廉称“我们买它总共动用了190亿元，除了自有资金以外，正常的贷款大概在110多亿元，近7亿元的利息。如果把它（酒店）作为土地储备，我相信还是一个不错的选择。”

但事实情况并非如此。

“对于富力地产来说，在收购万达酒店后，有很明显的重资产的经营成分，而富力地产也受到了来自外部明显的影响，实际上2020年富力地产经营方面的波动，也会使得各类融资工作受影响。”严跃进认为。从降低负债的角度看，监管层对于酒店资产相关的融资会收紧，这也需要此类企业后续调整融资和经营的策略。

盘古智库高级研究员江翰判断，受疫情影响，酒店亏损进一步扩大。2020年上半年，富力地产录得亏损9.36亿元，进一步拖累公司业绩。负债方面，公司的短期借贷及长期借贷当期到期部分为814.90亿元，而公司拥有的非限制现金仅为179.02亿元，现金无法覆盖短期债务，短期偿债压力较大。考虑到监管部门有关偿债“红线”的规定，富力地产未来的融资活动和债务偿还均存在一定的不确定性。

回A难题

负债规模持续高企下，富力地产又失去一个融资补血的机会。7月10日，证监会发布《2020年度首次公开发行股票申请终止审查企业名单》中，富力地产已经是终止审查的状态。

2005年7月14日富力地产已于香港上市，但是富力地产却意在回A，选择“A+H”的上市架构，并于2007年向上交所提交了IPO申请，2007年底冲刺回A，但是该时间点正值美国次贷危机引发全球金融危机，资本市场环境出现变化，富力地产的回A计划也由此折戟。

2008年5月，富力地产再度向A股发出冲刺，而此时由于中国房地产市场过热，监管机构放缓房企IPO审批进度，富力地产回A再度折戟；2010年5月，富力地产股东大会通过将发行A股计划有效期再延长一年的决定，富力地产回A再度延迟；2012年2月，证监会上证所申报企业基本信息显示，富力地产的状态为“落实反馈意见中”。

2015年11月13日富力地产披露《首次公开发行A股股票招股说明书》，拟再次重回A股上市；2017年10月22日，富力地产发布公告称，因保荐人辞职需要向证监会申请中止IPO审查，待完成保荐人变更后再申请恢复，富力地产回A路再度搁浅。2020年7月10日，富力地产在上交所审批状态为“终止”，这意味着其坚持13年之久的回A计划告一段落。

据富力地产半年报显示，截至2020年6月30日，富力地产在港交所上市股份占总股本的36.86%，而在境内未上市股份则占总股本的63.14%。在香港保荐人黄立冲看来，富力地产选择 “A+H” 的架构，原因在于A股的估值较港股高一倍左右。而对于A股估值较其H股高的原因，黄立冲称，把A股描述成葛洲坝的上游，H股描述成葛洲坝的下游，但是上面估值高的原因是因为葛洲坝的上游有大坝围着，所以资金不能随意流入海外，而在大坝的下游，水流动去哪都可以，不会有很高的水位。

突破何在

忆翰智库发布报告分析称，富力地产融资成本相比2018年的5.7%， 2019年上升0.9个百分点至6.6%，高于2018年前50房企的平均融资成本。2019年公司面临偿债困境，为此积极增加融资规模以改善公司的流动性情况。在此背景下，富力地产净负债率上升14.8个百分点增至198.9%，存在长期偿债压力。

“富力地产首先要做的就是降低负债，稳定现金流。另外，要调整发展战略，公司必须要实现高质量的发展，不断提升产品力。”

陈霄预测，富力地产或将出让旗下部分资产来增加现金流，尤其是一些重资产项目，以此来实现减少负债的目的。

资深房地产评论员薛建雄认为，富力地产高负债的原因是因为其酒店、商办存货过多，周转率太低，加上酒店、商办运营管理能力不突出，所以没能以酒店管理、商管类企业去上市。“富力地产陷入一个误区，它将高周转的‘玩法’用到酒店、商办这类重资产上，但持有收租的酒店、商办回报率跟不上高负债成本，最终会被资本吃成负资产。另外，融资手段和成本没相应降下来，也使得问题越来越严重。”

江翰则认为，富力地产是“华南五虎”的成员，此前一度进行大规模的资本扩张，这也是富力负债很高的原因。

富力地产于2017年耗资177亿元收购万达旗下77家酒店。相关数据显示，截至2019年末，富力地产拥有90家运营中酒店、42家在建及规划中酒店，合计拥有132家酒店。

然而，酒店业务不仅没有给富力带来利润增长，反而使其长期处于亏损状态。财务数据显示，2013年-2019年，富力地产的酒店业务亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元，4.59亿元、10.08亿元。

销售数据方面， 截至2020年8月末，富力地产未经审核的营业数据总权益合约销售金额约726.2亿元。 2019年的业绩会上，其公布的2020年权益销售目标为1520亿元，较2019年的销售额增长约10%，按此计算，富力地产的年目标完成度仅约47.8%。

“上半年受到疫情的冲击，富力地产销售业绩受损，且富力地产重点布局从前期的一二线城市到逐渐倾向三四线城市，而三四线城市市场发展动力不足且不确定性较强。”陈霄认为，富力地产应加大营销力度，加速销售回款，缓解资金压力；薛建雄则认为，富力地产需要寻找新的突破口。

对于富力地产未来如何采取切实有效的措施控制亏损，严跃进建议，富力酒店产业要发展，要和文旅等做结合，否则酒店的服务是难以消化的。但是发展文旅项目可以有不同的形式，比如说可以做客流的导入和后端的管理，不一定要在前端类似文旅产业投资上发力。

责任编辑：梁斌 SF055