一文读懂|万亿市场+收益可期的中国版REITS
一文读懂|万亿市场+收益可期的中国版REITS
凯石财富
近期证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》》，公募REITs即将问世，此举被业内视为开启万亿市场的新里程碑事件，足以比肩注册制试点之于A股市场改革的意义。对于基建行业来说，有论者认为这种投融资模式的创新，影响不亚于“一带一路”。
为什么说此事意义重大？
到底该如何看待即将推出的公募REITs？
对于投资者来说价值几何呢？
我们从REITs的含义中便能感知一二。
REITs全称是Real Estate Investment Trust，即不动产信托凭证，简单来说就是通过发行一种受益凭证，从投资人手中募集资金，专门用来投资不动产、基础设施等能产生稳定现金流的不动产。
目的就是把缺乏流动性的不动产，变成较强流动性的证券。
此次试点为基础设施REITs，暂未涉及住宅和商业地产。
中国的基础设施REITs基本上总结为三大类：
一类是传统的基础设施，包括收费公路、“水电气热”等，跟交通市政设施相关；
一类是“泛基建”，包括仓储物流、产业园区等。仓储物流与电商的发展相关；
还有一类是信息网络，比如今年年初国务院提出的“新基建”概念。
基础设施REITs是如何运作的呢？
{image=1}
举个例子：
假如投资的是收费公路项目：
原始权益人拥有收费公路的所有权或经营权，虽然有过路费收入，但没办法满足融资需求。
于是，找到‘资产支持证券管理人’，把收费公路项目做成ABS项目（ABS即资产支持证券，可在交易所上市）
然后，由‘基金管理人’在公开市场发售基金份额，募集资金后购买ABS的全部份额。‘原收费公路项目的所有人’退出项目后，还需参与基金份额的战略配售，不低于发售量20%。
期间发改委对基础设施项目出具专项意见，证监会对公募发行制定相关规划，还有‘托管人’对ABS和基金资产进行托管，共同保护投资者利益。
公募REITs
金融创新
我国金融体系过去主要是以间接融资为主，即通过商业银行用资产或资产收益权来发债，前些年发行的REITs之所以被人们称为“类REITs”，本质归根结底还是债，只不过是通过证券公司和私募基金等机构来发债。
现在试点的是拿证券化基金来“购买”这些资产，实现了真正的资产证券化。
有什么好处呢？
盘活存量资金，形成良性循环
对地方政府和企业来说，过去由于基础设施资金投入量大，回报周期长，大量的存量资产无法及时变现，通过推行基础设施公募REITs，可以盘活基建领域的存量资产。得益于此，基础设施资产的流动性和盈利能力都可以得到较大提高，是整个社会的福利。
每个人都可以成为国家大型基建项目的”股东“
对投资者来说，通过购买受益凭证，低门槛参与投资不动产，多一种投资选择，既满足了资产管理多样化的需求，也拓宽了社会资本的投资渠道。
公募REITs
投资价值
通常REITs的风险收益是介于债券和股票之间，约2/3 收益来自于分红，1/3来自资本增值，有业内人士预测我国公募REITs产品收益率至少会在4%以上，也有人预计可达6%。
首批产品项目质量值得期待
我国有个传统，凡事都要开个好头。首批项目通常是精挑细选、反复打磨。毕竟，划时代的新产品，万亿级别的项目，基金公司若想抢占赛道，必是各显神通。
当下时点推行
契合国家发展主基调
中国基础设施领域REITs的探索由来已久，相关政策和法规都在陆续完善并积极推行。
国家发改委投资司副司长韩志峰曾表示，基础设施是中国REITs的重要应用领域，推动基础设施REITs正逢其时。
证监会和发改委对基础设施REITs的重要意义给予了充分肯定：
“短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。”
可见，中国版REITs承载着促进内生循环、为实体经济提供新动力的重要使命而诞生。
投融资项目集中进入运营期，供给充沛
根据PPP项目3-5年的施工周期计算，未来三年PPP等投融资项目将集中进入运营期，本来就庞大的存量资产，加之较大规模新增资产，基建运营资产的供给非常充沛。
流动性宽松加持，收益率可期
既然是投资，首要关心的还是收益问题，公募REITs收益分两类：分红收益、基金净值的增长。
根据规定，公募REITs80%以上基金资产需要持有基础设施ABS全部份额，以取得基础设施项目完全所有权或经营权利；剩下的20%以下只能用于投资于利率债、高等级信用债或者货币市场工具等其他安全资产。
而且要将每年可供分配利润的90%，按要求回报给投资人，每年不得少于1次。
同时，为确保取得所有权或经营权后能妥善维护好项目运营，还要求基金管理人除应当具备常规公募基金投资管理能力外，还应配备不少于3名具有5年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员。
为了保护投资者利益，防止REITs仅仅成为原始权益人退出项目的工具，原始权益人也应该参与基金份额的战略配售，而且不得低于基金份额发售数量的20%。
在全球流动性宽松，无风险利率下行的环境下，基础设施REITs这种偏稳健型资产还是颇具吸引力的。
国际市场经验：
1 REITs长期回报较高：
从美国市场数据来看，1972年~2020年期间权益类REITs的平均年化回报率为11.37%，高于美股三大股指：标普500的10.48%，纳斯达克的8.93%，道琼斯的7.19%。
数据来源：全美房地产信托投资基金协会（NAREIT）， 数据截止到2020年6月30日
股利是REITs收益的重要来源，而股利收益的来源主要为持有型物业的租金收入，租金水平的增长幅度基本可以覆盖通货膨胀水平，因此REITs具有抗通胀的特点。
2 流动性较强
在证券交易所公开上市交易的REITs和其他股票一样，通过理财顾问或在线交易服务可以随时买入或卖出。
3 派息稳定
REITs存在强制分红派息的要求，过去45年，富时权益REITs指数的平均收益为13.37%，其中7.64%来自于派息收益。
4 分散风险提高组合回报
有研究表明，REITs和其他资产类别的相关性较低，投资REITs有助于降低由股票和债券构成的资产组合的风险。
公募REITs
未来发展
增长空间广阔
业内专家认为，REITs在中国还是青壮年，在不断建设的过程中，可能用5到10年的时间形成1万亿美元的市场。
根据中美两国2017年房地产成交量与REITs发行量比较，美国当地住宅地产成交规模1.6万亿美元，REITs公开上市的发行量规模超过1万亿美元。再加上私募，整个市场大概有将近3万亿美金的市值。
而我国商品房销售额今年年初已接近16万亿人民币（约2.3万亿美元），但类REITs规模不到2000亿人民币（还不足300亿美元），未来发展潜力巨大。
据北大光华学院在报告《中国基础设施REIT创新发展研究》中测算，截至2017 年我国基建存量规模为 113.68 万亿，如果REITs发行占比为1%，已经是万亿体量，而且有机构预测，参考美国市场规模及GDP预测规模占比推算，中国公募REITs市场规模可达6万亿人民币。
据路孚特日前发布报告《BRI CONNECT：“一带一路”倡议背后的数字》称，今年第一季度，中国的“一带一路”推出项目的总金额突破4万亿美元大关。其中，基础设施建设是“一带一路”的重点合作领域。
尽管此次REITs试点未能一次性纳入大类商业不动产，但基础设施REITs试点，已然让中国公募REITs从无到有，未来，长租公寓、购物中心等商业不动产等REITs的到来也指日可待。
参考来源：
国家统计局、国家发改委、证监会官网
《针对不动产投资信托基金（REITs）在美国的发展以及在中国的新模式展开中美对话》清华金融评论
《2019中国REITs研究报告》不动产信托基金（REITs）研究中心
《2019全球REITs行业市场规模分析》中国产业信息网
《中国基础设施REIT创新发展研究》北大光华学院
《中国的基建REITs有生命力吗》中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜
《BRI CONNECT：“一带一路”倡议背后的数字》全球金融市场数据提供商路孚特
http://www.c-reits.com.cn/
https：//www.bloomberg.net/
封面图来源：摄图网
风险提示：投资有风险，理财需谨慎。
新浪声明：新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
责任编辑：石秀珍 SF183
