张玉良分封 陈军统领绿地大湾区

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绿地控股董事长、总裁张玉良

绿地香港收购来的土地建面均价仅为1019.66元/平方米，近一半位于大湾区内。

乐居财经 李奕和 张丹 发自广州

寄予厚望的绿地广东，多次调改未见起色，张玉良决定“舍弃”。

广州绿地从绿地集团剥离，并入绿地香港。10月12日，绿地香港（00337． HK）发布公告称，从绿地集团和绿地地产手中收购广州绿地房地产开发有限公司（简称“广州绿地”）的全部股权，总代价72.6亿元。

其中，36.4亿元为股权代价，36.2亿元为净债项。交割后，广州绿地将成为绿地香港的全资子公司。

这一步在意料之中。早在2019年，绿地控股（600606.SH）成立粤港澳大湾区指挥部，由绿地香港总裁陈军直接负责，就已表露出让陈军管理绿地广东业部的想法。

这是像是一剂预防针，又像是给市场投放的试探信号。“绿地广东并入绿地香港”的传闻便是基于此举的猜测，如今一纸公告将传闻变成了事实。

广州绿地由绿地集团持95%的股权及绿地地产持5%的股权，买方上海东方康桥为绿地香港全资子公司。绿地控股持有绿地香港已发行普通股股本约59.11%，绿地集团为绿地控股全资子公司。

绿地控股与绿地香港为母子关系，倒手转卖广州绿地，终究还是自家生意。不过，此次转卖之举，更多透露的是，绿地在大湾区的业务已由绿地香港全盘接手。

截止于2020年6月30日，广州绿地在广东省持有35项物业，其中29项物业位于大湾区。此次入手，绿地香港以超3.7亿元溢价购买，根据介绍，广州绿地的资产净值（包括非控股权益应占资产净值）约68.9亿元。

这是一个“两全其美”的买卖，于绿地集团而言，剥离业绩不理想的绿地广东，是减重回血；于绿地香港而言，是加仓运粮，大湾区是其重点布局区域，股权交割后，35个项目收入囊中，大湾区土储陡增354万平方米。

这也是尝遍多法之后的另寻出路。广东市场是张玉良给予厚望之地，也是给他不少伤痛的区域，9年发展投资近千亿元，经历架构调整、高管更迭，依然未能完成300亿元目标。

这次“易主”，广州绿地能否展现新活力，绿地香港是否能享受其带来的业绩正增，如期完成550亿元的目标，是个未知数。

南下进军

绿地香港要合并绿地集团广东事业部的消息早在去年已经传出，但官方层面并没有明确表态，此次绿地香港收购广州绿地，可谓坐实了这一收购传言。

事实上，在外界看来，绿地香港“收编”广州绿地是迟早的事情。成立近十年，绿地集团广东事业部的发展一直不温不火，业绩也难以让人满意；此外，绿地香港在粤港澳大湾区的发展势头正猛，两者的竞争关系让外界产生诸多猜想。

绿地集团南下的步伐早在2010年开始。当年12月，绿地以14.4亿元总价拿下广州白云新城一商业金融用地。这正是后来的白云绿地中心，也是绿地在华南的首个综合体地标项目。

广州绿地正是在这段时间前后成立。

2012年，绿地加大广州的拿地力度，其于当年2月以低价拿下广州海珠区两幅商业金融用地。半年后，又斥资4.78亿元进入广州花都区。随后几年的时间里，绿地广东还先后进入佛山、东莞、深圳、江门、湛江、汕头、阳江等地。

公告也披露，广州绿地及其子公司目前持有项目主要位于广东广州、佛山、东莞、深圳、江门、湛江、汕头、阳江、茂名、清远及揭阳，主要为拟作住宅、商业、办公室及停车场用途的综合开发项目。

于2020年6月30日，目标公司应占该等项目的估计合并总建筑面积为712万平方米，其中354万平方米位于大湾区。平均算下来，绿地香港由于收购所获得土地建面均价仅为1019.66元/平方米，这些土地接近一半位于大湾区内。

式微与兼并

即使较早已经在广东地区拓展业务，绿地集团在该板块的发展并不理想。据了解，2011-2015年，绿地广东销售分别为7亿元、26亿元、72亿元、120亿元及140亿元。这样的增长速度显然不能让绿地集团满意。

2016年10月，因业绩完成低于集团预期，绿地广东事业部原总经理朱怀宇被免职。取而代之的，是绿地控股副总裁陈志华驰援广东。此次人事变更，旨在加大绿地集团在粤发展力度，提振广东公司的销售业绩。

实际上，早2015年中，绿地广东事业部就提出“挺进华南房地产市场第一阵营”的目标；而在就在更换总经理的2016年，张玉良给广东事业部提出了2017年完成300亿元销售额的战略规划。

然而，事实上直到2019年，这一目标仍未实现。

业绩目标一再爽约，绿地集团内部的调整也随之而来。今年2月12日，张玉良签发了一份中层管理人员的职务调整文件。正是在这一次调整中，绿地集团广东事业部不见了踪影。

当时，张玉良表示：“地产行业企业分化严重、压力很大，企业在这样的环境下要发展，首先要改善制度，改善制度还不行就换人，通过换人来增强新的动力。”

随后于2月19日，绿地湾区公司成立，以此前的广东事业部以及绿地香港广东公司为主体，下设深圳、粤西、佛山和广州四大区域公司。该公司核心管理层几乎都来自绿地香港。

而据媒体报道，早在2019年，绿地集团就已成立粤港澳大湾区指挥部，将广东事业部并入其中，其负责人正是绿地香港总裁陈军。

进击的绿地香港

一边是绿地广东的日渐式微，业绩远达不到要求；另一边，则是绿地香港在粤港澳大湾区的攻城略地。

在绿地广东还在为完成300亿销售目标而烦恼之际，2017年8月，绿地香港以11.4亿元总价收购广东团亿投资集团有限公司，曲线进入珠三角。项目为佛山一宗1170亩的文旅地块。

当时，绿地香港总裁陈军将此举称为“公司布局广东省的重要战略之一”。

2018年，绿地香港以18.55亿元收购肇庆宋隆小镇70%股权及负债，再次加码粤港澳大湾区。根据规划，该项目建筑面积超过180万平方米，是集文化、旅游度假、康养于一体的超大型国际健康生态城。

据了解，今年上半年，绿地香港通过公开投标、战略合作与并购等灵活多样的土地收购方式，策略性地深耕长三角及云南省核心城市区域的土地储备，于7个城市收购13幅总建筑面积约253万平方米地块。

截至上半年，该集团拥有土地储备约2200万平方米，主要策略性地分布在长三角及泛珠三角的核心城市的黄金地段。土地储备足够支持未来2至3年的发展需求。

对于大湾区的布局，绿地香港在公告中表示，其策略是于泛珠三角区域主要城市的黄金地段物色土地，支持物业发展及投资，以增加土地储备及进一步推动公司发展。

截至2020年6月30日，该公司在广东省大湾区拥有两个物业项目，公司应占的估计合并总建筑面积约为158万平方米。而此次收购广州绿地，将为绿地香港在大湾区带来354万平方米的丰富土地储备。

对于该起收购，绿地香港董事会认为，收购事项是难得的机会，可在大湾区收购规模庞大的房地产组合资产，进入中国具有投资价值和增长潜力的一线、二线及三线城市，并巩固集团作为处于泛珠三角区域领先的物业开发商的地位。收购事项还将扩大集团的收益基础。

从整体的销售层面看，2017-2019年，绿地香港均保持了较高的增长。三年间销售金额为301亿元、379.25亿元以及484.58亿元，同比分别增长65%、26%以及28%。

受疫情等因素影响，今年上半年，绿地香港合约销售132.72亿元，已售合约总建筑面积则为111.35万平方米。销售额主要来自长三角及泛珠三角等重点区域的项目，当中江苏省、广西壮族自治区、云南省及浙江省的项目，分别占合约销售额的约51%、17%、17%及13%。

2020年，绿地香港将销售目标设定为550亿元。在年中线上业绩会上，董事局主席兼行政总裁陈军表示，该年度经营目标并无调整。长远而言，其计划是在2021年要实现1000亿的销售额。在实现这些远大目标的征途上，粤港澳大湾区被绿地香港寄予了极大的期望。

责任编辑：陈志杰