深圳特区40年：城市中心不断西移 滩涂地上建起高楼

原标题：深圳特区四十年|城市中心不断西移，滩涂地上建起高楼

从一座边陲小县城，到中国一线城市、国际大都市；从“南头苍蝇、深圳蚊”，到已成深圳新地标的深圳湾滨海休闲带；从上千个城中村，到住房商品化迈出第一步，再到形成丰富的居住产品线……今年8月26日，深圳经济特区迎来40岁生日。

值得关注的是，据新华社10月11日报道，近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》，涉及27条内容，其中提到的“支持在土地管理制度上深化探索”，对于深圳土地新一轮改革具有积极意义。

跨越时间的长河来看，40年来，尤其是近十几年，深圳经历了怎样的城市变迁，崛起了哪些热点板块？深圳的住宅产品是怎样更新换代的，人居环境又发生了怎样的变化？新京报记者采访了多位长期居住于深圳的特区同龄人，听他们讲述自己身边的变化。

从华强北到南山，西迁的人口和产业

随着城市中心区的规划变迁、产业中心的转移，在老深圳人、新深圳人的眼里，罗湖、福田、南山对于他们的意义和归属感是不同的。

长期观察、研究深圳楼市的地产评论人朱文策是深圳特区的同龄人。他认为，十几年来，深圳的城市中心一直在西迁，从罗湖口岸，到福田中心区，到创新高地南山，每个时代都有特色鲜明、占据C位的“当红”区域。

“这个城市发展太快了。” 朱文策向新京报记者描述了深圳的“中心西迁史”。与深圳经济特区获批同时，罗湖区成立，深圳的大规模城市建设一开始就围绕着罗湖，1981年人民北路建成，1983年人民南路建成，形成了如今深圳人民路的大体格局。罗湖被人们称为“深圳DNA的起源地”，老的市政府在那里，各领风骚数年的“深圳第一高楼”电子大厦、国贸大厦、地王大厦、京基100，都在罗湖。

上世纪90年代，深圳邀请日本建筑大师建设福田中心区，城市中心逐步向福田转移，“深圳第一高楼”也迭代为福田CBD的平安金融中心。到现在，深圳的行政中心依然在福田，文化、公园等配套也是福田最为密集。

步入新世纪，尤其是2007年深圳湾大桥建成后，南山的存在感越来越强，深圳经济中心开始逐渐往南山转移。

在深圳城市板块和坐标建筑的蝶变中，华强北不得不提。1996年，深圳公布《深圳市城市总体规划（1996-2010）》， 明确将深圳打造为“以高新技术为先导的区域制造业生产基地”。而位于福田的华强北作为深圳的地标之一，登上历史舞台。

“当时福田的经济代表是华强北，号称‘中国电子一条街’，但也曾是出名的‘山寨之都’。”朱文策说。

华强北被冠以“神奇”一词，人们如此描述它——当手机兴起时，华强北是全球最大的手机交易市场；当虚拟货币兴起时，华强北的赛格电子市场是全球最大的矿机交易市场；而在今年上半年的疫情中，华强北专业市场何时复工，成了市场最急需的测温枪及医疗设备生产商能否及时获得原材料的关键。

在深圳定居已有25年的林海，还记得与华强北联系在一起的青春时光。1996年时，她住在罗湖区清水河，每天坐9路车去华强北上班，用的是贴一寸照片的月票卡，车是三节车厢的，很长很长，转弯时“吱吱”作响。在林海的印象里，华强北的街头都是买卖手机的人，人山人海。“现在到处有地铁，公交车也都换成环保电车，干净卫生。回忆起来，真的是那句话：来了就是深圳人。我把青春献给了深圳。”

{image=1}

1996年时，林海用这张月票卡，每天从罗湖清水河坐9路车去华强北上班。受访者提供

如今，华强北是中国电子市场的风向标，是亚洲规模最大的电子产品集散地，是连通世界的电子平台，处于珠三角乃至全国、东南亚地区的产业链前端。

2010年，《深圳市城市总体规划（2010-2020）》获批，明确深圳要形成前海中心、福田罗湖中心、盐田中心、坪山新城中心、龙岗中心、龙华中心、光明新城中心7个城市中心，前海、深圳湾、罗湖商业中心等13个地区享受“特别政策”。2016年，《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》发布，明确提出“重点将前海和南山、宝安中心区域发展成为新的市级中心。”

旧地标与新地标各有传奇。朱文策认为，相比华强北，南山是完全不一样的。南山在深圳乃至中国快速崛起时，区域中的华为、腾讯、平安、招商银行这样快速壮大的世界500强企业，在当时代表着未来，相比华强北做外贸、做代工，南山注重的是研发能力、造血能力。

三十而立的南山如今拥有众多“网红”标签，比如广东经济第一区、“成立30年GDP增长78倍”等。一系列数据彰显其标杆意义：截至2019年11月底，南山区累计商事主体达到约50.5万户。2019年，南山区GDP达6103亿元，相当于1990年78亿元的78倍。南山全区人才总量超过110万名，约占从业人数的83%，其中博士1万多名，硕士近10万名。2019年，南山区PCT国际专利申请量超过7000件。

此外，深圳2020年上半年“成绩单”也发布了，南山区GDP为3042亿元，同比增长2.5%，GDP总量排名第一。福田区、龙岗区位居第二和第三，GDP总量分别为2225亿元、2211亿元。

朱文策认为，经历了40年的变迁，如今，无论人口密度还是产业密度，深圳西部都是深圳东部的“翻倍”，产业密度更是不止。随着产业中心不断西迁，无论是房价、配套建设、生态环境还是500强企业聚集密度，深圳湾已成为深圳当之无愧的经济核心。

从滩涂到滨海豪宅区，深圳湾的蜕变

建筑是城市的肌理，无论城市扩容、新区域崛起，还是地标建筑更迭、景观变迁，都离不开一座座高楼大厦拔地而起，离不开一个个住宅小区的建设。

林如娇是广东汕头人，同样是深圳特区的同龄人，2007年开始定居于深圳。自称不算“老深圳”的她，对于十多年来“深圳速度”的变化，依然感触极深。

2007年，林如娇和爱人砸锅卖铁凑了12万元首付，买了深圳南山区蛇口爱榕园小区的一套二手房。她清晰记得，这套房子又老又旧，面积54平方米，总价43万元。说起在深圳买下的第一套房子，林如娇总觉得自己错失了2003年之前的良机，因为2003年深圳楼市经历了一次大涨。“其实我2002年就开始看房，但钱没太够，一直没买。到了2003年，措手不及。直到2007年凑够首付，心里想的是排除万难，先入手一套再说。”

林如娇没有想到的是，到了2020年，她所在的紧邻深圳湾的片区，已成为深圳最繁华、房价最高的区域，南山区更成了深圳如今最耀眼的经济大区、科技强区、创新高地。“从2002年到2020年，我居住的片区，房价翻了15倍。”林如娇感慨道。

在这段飞速的城市变迁中，林如娇一家实现了改善换房，从爱榕园换到了海月花园一期。隔着海月路，一期的对面就是海月二期，她记得，早年间，二期过去往东就没有建筑了，只有一片滩涂，还有一个湖。

“我记得2004年，世界摩托艇大赛就在那个湖举行。现在，湖泊周围规划成了深圳人才公园，是成熟的休闲景观场地了。湖泊上架起一座桥，叫星光大道，上面有很多发光的柱子，刻着建设深圳的杰出人物。”林如娇告诉新京报记者。

过去的滩涂荒草地，现在已经建起了整个深圳房价最贵的豪宅区，民间称之为“黄金一条街”，曦湾天馥、翡翠海岸，还有均价名列榜首、大名鼎鼎的深圳湾一号。

让林如娇印象特别深刻的是，蛇口的海上世界有一处景观叫女娲补天。“以前在明华游轮吃完饭，还要往海边走好远，才能到女娲补天这个雕像景点。现在，女娲补天的雕像已然被包围在豪宅区中间，周围的楼盘有伍兹公寓、招商双玺等天价豪宅。”

曾经，深圳湾畔的“世界之窗”是深圳的地标，外地人来深圳的必去之地；如今，最闪耀的深圳名片已是深圳湾。身处16.2公里长的深圳湾滨海休闲带，能赏开阔海域景观，能观近400米高的华润“春笋”，不仅城市风光饱览眼底，而且穿起了深圳高质量发展的一颗颗“明珠”。

在深圳当地人心里，深圳湾公园也是大幅提升生活幸福感的所在。在新京报记者采访的深圳居民中，很多人都提到了有多喜欢深圳湾公园——“沿着海边可以一直走，一路吹着海风，特别棒。”“常去日出剧场、运动公园，去拍照、散步，吹吹海风，是周末放松的好去处。”

{image=2}

8月26日晚，深圳湾畔的深圳人才公园，庆祝深圳特区建立40周年的无人机灯光秀。摄影/林如娇

从东湖丽苑起步，中国房地产的“深圳基因”

完成从一片滩涂到滨海豪宅区蜕变的深圳湾，只是近10年来，深圳房地产市场飞速发展的一个缩影。

穿过深圳湾海景豪宅的光芒，往历史深处追寻，深圳在中国房地产史中，更鲜明的身份是“先行者”。过去40年里，深圳开创了无数个中国房地产历史上的“第一”。有人说，中国的房地产市场，饱含“深圳基因”。有人则说，深圳的房地产史，就是一部微缩的中国房地产史。

1980年，中国的第一个商品房小区——东湖丽苑就诞生在深圳。彼时的深圳首任房管局副局长骆锦星与港商刘天就合作：深圳出地，港商出钱。东湖丽苑于1980年开工，1981年竣工入住。在骆锦星眼里，东湖丽苑是住房商品化、物业管理等诸多新事物的起点。

比如物业管理，1981年3月，深圳市物业管理公司成立，成为中国内地第一家物业管理公司，对东湖丽苑进行专业化物业管理，开始了对物业管理新体制的探索。

时间倏忽到了1987年，这一年的12月1日，深圳举行了中国第一场土地拍卖，时任深房公司总经理的骆锦星以525万的价格赢得中国土地“第一拍”。这片意义非凡的土地上修建了东晓花园。

中国土地“第一拍”之后一年多，中国宪法修改，规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。自此，中国的土地交易才有了宪法依据。

其后，诸多房地产开发商诞生、发展，进驻深圳掘金，深圳的多个楼盘开始演绎属于自己的“传奇”。

1988年9月，深圳市第一块以美元作价，也是国内第一块采取国际招标方式出让的土地，由中海地产深圳公司中标。在这块土地上建起的海富花园，开创了深圳房地产史上的多个“第一”：在当时成为第一个采用示范单位促销的楼盘，第一个引进按揭付款方式的楼盘，第一个采用进口外墙材料的楼盘，第一个设计下沉式卫生间的楼盘。

1998年，深圳万科四季花城项目推出万科第一代专利产品——情景花园洋房，并在2002年获得国家知识产权局的专利授权。

“深圳受香港影响巨深。”朱文策说，从基本土地制度，包括1987年触动修宪的“土地第一拍”、70年住宅年限设计以及50%的土地开发率上限，到房地产预售/楼花制度、物业管理等，可以说都是复制了香港。

朱文策举例说，上世纪90年代，内地开发商向香港豪宅学习了很多做法，比如架空层，底层不做住宅，做成公共活动场所，以提升小区的公共活动空间；建设小区会所、泳池、园林，以及引入物业管理。在居住产品的设计层面，开发商也有许多创新，比如围合式小区，当时，万科城市花园率先采用“社区围合”和“人车分流”的设计手法，引发开发商纷纷效仿。

{image=3}

1989年至1992年的海富花园，开创了深圳房地产史上的多个“第一”。图片来源：中海地产官微

40年间，深圳的居住产品不断更新换代，从小平房、城中村，到筒子楼、福利房，到如今深圳湾林立的豪宅、丰富完善的居住产品线。与住宅产品更新换代的历程相随，深圳房价的变化之巨同样令人难以预料。1980年开卖的东湖丽苑，均价2730元/平方米；1988年，东晓花园开盘价仅有1600元/平方米。时间一晃到了2020年，如今，深圳湾的后海+蛇口这一片区域，房价最高达到18万-20万元/平方米，代表了深圳房价的最高点。

从2003年开始跟进观察深圳楼市的朱文策回忆，以楼市论，2004年到2006年，福田、南山、宝安渐次起步；2007年上半年，深圳房价暴涨50%，下半年遭遇次贷危机，房价显著下跌；2008年底，在次贷危机之后“四万亿”计划出台；2009年政策进一步宽松，很快深圳房价又开始“狂飙”；2010年到2014年，市场偏平稳；2015年，深圳房价再次高位翻倍；2016年到2019年又转为“平静”；而今年上半年，深圳房价又涨了30%-40%。

住房自有率不足30% 土地管理制度深化探索获支持

40年来，深圳的人居环境有了天翻地覆的变化，然而在房子越盖越好的同时，深圳的房子也很贵，深圳人想买一套房特别不容易。朱文策认为，从住房价格负担、实际住房拥有率两个指标看，“深圳居民很辛苦”。

在8月28日深圳市房地产业协会主办的一场活动中，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在公开演讲时坦言，目前，深圳市住房累计数量达1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线。他表示：“主要原因是我们还有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。”

深圳市住房总量虽然超过千万套，然而，其中的商品房少之又少。朱文策说，这些住房中，真正的商品房只有约180万套，其他接近7成都是小产权房、工业宿舍，商品房的比例不足20%，“总量看起来够，但很多都不是成套住宅，造成了结构性的大矛盾。目前，深圳住房自有率非常低，已经降到了30%以下。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐持有同样观点。站在40周年的时间点上回眸，他认为，深圳房地产最显著的特点是供需矛盾突出，人口集中导致住房需求上升。“在市场预期较高的情况下，新市民获得合适住房的难度越来越大。”

“未来，深圳的破局之道在于重新平衡市场与保障的关系，建立覆盖城市新市民的包容、开放的多元化供给体系，改善市场结构失衡的状态。”许小乐表示。

10月11日，一则关于深圳的消息“刷屏”。据新华社报道，近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》（简称《方案》），涉及27条内容，其中提到的“支持在土地管理制度上深化探索”，对于深圳土地新一轮改革具有积极意义。

据悉，在支持深圳土地管理制度深化探索方面，《方案》提出了多项举措：将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准；支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地；支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题；探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制；深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革；支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系；试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进解读称，《方案》赋予深圳农地转建设用地更大权限，使得后续深圳在获取增量属性的建设用地方面有更大的权限。与此同时，有助于加快土地的盘活、丰富土地供应，存量用地改革和增量用地改革一起，能够真正丰富深圳的土地供应。

此外，对于深圳房地产发展的未来方向，张学凡在上述公开演讲中提出，新加坡是深圳学习的榜样。他表示，未来，深圳将一手抓调控市场，一手抓住房保障体系建设，“对于公共住房，政府的职责是做兜底的事情，我们的目标是，将来深圳市60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，这是一个长远目标。另一个目标是在‘十四五’期间，深圳的人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。”

据深圳市规划和自然资源局消息，今年，深圳计划供应的居住用地较去年增加一倍，达到293.2公顷。同时，计划到2035年将居住用地供应比例提高至25%，住房总量达到7.2亿平方米以上，常住人口人均住房建筑面积达40平方米以上；新增建设各类住房170万套以上，其中公共住房不少于100万套。

文/王海亮

编辑 杨娟娟 校对 付春愔 刘越

责任编辑：李思阳