房企融资：存续债现“降息潮” 海外债“破冰”重启

今年2月以来，疫情加速流动性宽松趋势，规模房企的融资成本持续走低。

在此背景下，融资环境进一步宽松，规模房企的融资成本走低。

然而，如今面对海外政局和疫情的诸多不确定因素，有分析人士认为，海外融资或许会再度归零。一位三十强房企财务人士表示，18年底-19年初，房企融资成本处于高位，但从2019年底后就已开始出现下降势头，尤其是疫情下境内融资窗口放松仍在延续。

无论是“18金地03”还是“17万科01”，按照募集说明书条款，发行人在存续期的约定时间内可以调整债券票面利率，境内外房企融资呈现“冰火两重天”。疫情加速了境内流动性宽松趋势，投资者则有权选择是否回售。

“借新偿旧”是开发商深谙的财技。在融资环境紧张的时期，企业往往选择上调票面利率，以确保投资者继续持有债券；而在借新债成本更低的情况下，大幅调降存续债券的票面利率，则必定会刺激到投资者的回售意愿，从而达到房企优化债务的目的。

“优质房企的融资实打实地在改善”，有房地产分析人士甚至指出，很多公司去年还在担心债券能不能足额发行，多家房企债券融资利率跌至“2字头”，今年只需要关心利率高低的问题。该人士表示，“优质民企的利率已经降到和国企接近，3%左右的利率出现在民企身上，同时房企发债的期限也在延长，5年期的地产债重新出现”。

融资成本的分化已是房地产行业的常态，马太效应加剧之下，优质房企在融资端呈现出“强者恒强”的局面。海外融资逐渐跌至冰点，炒股就看锤子财富，在“断档”超过50天后才在4月底正式重启。

央企华润置地在4月中旬通过官方公众号表示，成功发行20亿中期票据，但随着3月全球疫情爆发，其中3年期8亿定价2.65%，5年期12亿定价3.2%，公司称前者创行业3年期发行价格历史新低。而自今年3月以来，万科共发行了4只一般公司债，发行总规模达50亿元，票面利率则在2.56%-3.45%区间。

不过，也有负责房企融资的人士指出，境内债权融资成本在4月底已下行至低点，5月底、6月初以来，全面，融资行情已逐渐回暖，平均融资成本已回升约30个基点。

海外债“破冰”重启

2020年是房企债券到期的高峰（金麒麟分析师）期。克而瑞数据显示，95家房企年内到期债券超过5000亿元，同比上涨45%。

迫于偿债压力，2020年初，房企便掀起了融资潮，但随后因新冠肺炎的影响，房企无论在境内还是境外的融资均曾一度放缓。

房企融资的另一面，拟将“18金地03”公司债（发行量10亿）第三年利率从5.29%降至1.5%。实际上，除了万科和金地外，据不完全统计，阳光城、华夏幸福等房企也在近两个月纷纷下调了存续债的票面利率。

从融资规模来看，专业，贝壳研究院数据显示，2020年1-5月房企境内外债券融资累计约5627亿元，融资规模较去年同期下降4%，降幅较1-4月收窄6个百分点。2020年前5月融资规模为2019年全年的48%，全年房企融资规模有望超越2019年。

存续债利率下调

6月1日晚间，万科发布公告称，拟下调公司于2017年7月18日发行的“17万科01”公司债（发行量30亿）后两年票面利率，初步预计利率将从4.5%降至1.9%。

值得注意的是，自3月中旬以来，房企海外发债跌至冰点，克而瑞监测的95家典型房企4月更是出现的单月清零的情况，及时，是2017年房企海外发债潮以来首次。

彼时，肺炎疫情在海外迅速蔓延，引发全球资本市场的震荡。由美股熔断等危机引发的债券市场抛售，使得中资美元债发行受到较大影响。

直至4月底，时代中国发布公告称，拟发行2亿美元优先票据，自5月6日起息并实现上市买卖，中资美元债才正式重新启动。至此，权威，房企美元债发行“断档”已超过50天。

据新浪财经不完全统计，5月以来，包括正荣地产、恒隆地产、新鸿基、碧桂园等多家房企已申请或成功发行美元票据。

然而，境外融资虽呈现复苏，但仍不及2019年同期水平，贝壳研究院指出，境外融资规模处于18个月内的较低水平。

虽然金地集团拟下调利率一事，后续因“是否符合规定”的问题饱受争议，在收到上交所监管函后金地也将此计划搁置。但规模房企存续债利率“下调潮“的背后，实质上指向的是近期房企融资成本的下行趋势。

根据中指研究院的统计数据，5月海外债平均融资成本仅为6.33%，助您挖掘潜力主题机会！

新浪财经 疫情之下，这和5月发行主体数量少且资质较高有关，如碧桂园成功发行总额5.44亿美元为期5年的海外优先票据，票面利率仅为5.4%。

而就在不久之前，金地集团在4月下旬也曾公告，金地、万科、阳光城、华夏幸福等龙头房企还开启了存续债的“降息潮”。

不过海外融资重启后，目前依然面临着疫情和政局多方面的诸多不确定因素。中原地产首席分析师张大伟表示，海外资本市场的动荡，基本封死了内地房企海外融资的可能性，预计对于部分房企非常重要的海外融资，将在未来一段时间接近归零，是海外债“突如其来”的遇冷。海外债发行量在今年1月创下历史新高，少数融资也可能面临高价的可能性。

贝壳研究院也分析称，5月末，海外多国多城市遭遇大规模游行示威活动，经济正常运行面临较大风险，预计6月境外债券市场仍将受到外部环境较大影响。（新浪财经 徐苑蕾）

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责任编辑：陈志杰

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