艾德证券期货：物管股第一服务招股，世茂服务、合景悠活通过聆讯

港股物业管理板块如火如荼，多家企业上市动作频频。

中国物业服务百强企业排名第31名、当代置业（01107.HK）旗下物业管理企业——第一服务（02107.HK）于10月12日-15日招股，每股发售价1.86-2.46港元，每手2500股，入场费6211.98港元，预期将于10月22日上市。

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第一服务招股信息 图源：艾德证券期货APP

世茂集团（00813.HK）旗下物业管理企业——世茂服务、合景泰富（01813.HK）旗下物业管理企业——合景悠活同时在港交所‘披露易’网站刊出聆讯后资料集，有望于近期进行上市操作。

那这几家物业管理企业的投资价值如何？是否值得关注呢？让我们一起来看下。

第一服务火热招股中

第一服务是当代置业旗下物业管理企业。按综合实力计，中指院将第一服务评为2020中国物业服务百强企业第31名，较2015年的第76名跃升45位。

目前，第一服务的业务主要分为三大板块，分别为物业管理服务、绿色人居解决方案、增值服务，物业管理服务为其主要收入来源。于2020年4月30日，第一服务的合约建筑面积的业务版图涵盖中国19个省市的52个城市。

第一服务控股收益情况

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来源：第一服务控股招股文件

增长率方面，于2018年至2019年，第一服务的在管建筑面积年增长率为29.6%，高于物业服务百强企业的在管建筑面积年增长率15.1%。截至2019年末，第一服务在管建筑面积约为1370万平方米；收益约为6.24亿人民币。

若与现有港股上市物业管理企业对比，与第一服务体量较为接近的是弘阳服务（01971.HK）。截至2019年末，弘阳服务在管总建筑面积约为1580万平方米。7月7日，弘阳服务挂牌上市，发行价4.15港元，10月12日收盘价6.01港元，从发行到现在累计涨幅44.82%。

世茂服务，通过上市聆讯

已通过港交所上市聆讯的世茂服务，分拆自世茂集团。据外媒报道，世茂服务预期集资10亿美元。中金、摩根士丹利为联席保荐人。

作为中国领先的综合物业管理及社区生活服务提供商，世茂服务已将业务扩展至全国各地。截至2020年6月30日，世茂服务的合约总建筑面积达1.255亿平方米，覆盖中国26个省份108个城市；共管理293项物业，总在管建筑面积8572万平方米。

世茂服务在管物业数量及建筑面积

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来源：世茂服务招股文件

得益于快速发展，世茂服务在业内名列前茅——于2019年按综合实力计，世茂服务获中指院评为中国物业服务百强企业第12位；于2018年至2019年按收入增长率计，在中国物业服务二十强企业中，世茂服务排名第3位。

财务表现方面，世茂服务更是录得大幅增长。2017年-2019年，收入分别为10.42亿人民币、13.29亿人民币和24.89亿人民币，复合年增长率为54.5%；年度利润分别为1.08亿人民币、1.46亿人民币和3.84亿人民币，复合年增长率为88.0%。

截至2020年6月末，世茂服务收入为15.64亿人民币，同比增85.1%；利润为2.54亿人民币，同比增133.9%。

合景悠活，通过上市聆讯

合景悠活已通过港交所聆讯，预计发行规模为4亿至5亿美元。据称多家知名基金有意成为本次合景悠活上市的基石投资者，其中包括高瓴资本。

合景悠活主要为住宅物业及商业物业提供综合物业管理服务。截至2020年4月30日，合景悠活管理109个住宅物业，总建筑面积为1890万平方米；订约管理161个住宅物业，总合约建筑面积为2970万平方米。同时，管理30个商业物业，总建筑面积为330万平方米。

作为合景泰富旗下的物业企业，合景悠活目前已在国内行业里取得领先位置：

● 按综合实力计，合景悠活在2020中国物业服务百强企业中排名第17位。

● 按总在管建筑面积计，于2019年，在提供商业营运服务的物业管理公司当中，合景悠活在中国排行第7，在大湾区排行第5。

● 按总收入计，于2019年，合景悠活在中国提供商业营运服务的物业管理公司当中排行第6。

同时，合景悠活的业绩增长比较亮眼。2017-2019年，合景悠活营收分别为4.63亿人民币，6.59亿人民币及11.25亿人民币，复合年增长率为55.85%；毛利分别为1.04亿人民币、1.83亿人民币、4.20亿人民币；毛利率分别为22.50%、27.76%、37.32%，毛利率逐步提升，并且持续高于行业平均；净利润分别为0.44亿人民币、0.80亿人民币、1.85亿人民币，复合年增长率为104.8%。

合景悠活近年财务状况

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来源：合景悠活聆讯后资料集

综合来看，目前物业管理行业仍处于向成熟阶段跨越的关键期，整体市场和单个企业任具有较大增量空间。在该行业中，第一服务、世茂服务、合景悠活都有着相对不错的质地，均为近年来中国物业服务百强企业之一，规模持续扩张并带来业绩的上扬。而整个物业板块也可以说是牛股辈出，截至10月13日，银城生活服务（01922.HK）、永升生活服务（01995.HK）、宝龙商业（09909.HK）、滨江服务（03316.HK）、鑫苑服务（01895.HK）、时代邻里（09928.HK）、碧桂园服务（06098.HK）涨幅居前，股价累计上涨404.06%、205.81%、195.74%、136.59%、123.68%、108.19%和106.27%。

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这对于港股打新投资者来说，在整个物业管理板块优异表现之下，此次第一服务、世茂服务、合景悠活等多家物业管理企业上市，或许又是一波行情。

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注：以上图片来源于网络

作者：艾德证券期货

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责任编辑：石秀珍 SF183