许老板的三个数据：看世茂服务的微妙进步

原标题：一勺言|许老板的三个数据很炸裂

来源：微信公号 “一勺言”

作者：杰总

当红杉、腾讯、高瓴资本这样闪闪发亮的明星钱，都在涌入物管行业时，我们不经意间，共同参与了一个有趣的综艺节目：

“傻瓜去哪了？”

30家物业公司已经完成港股上市，水面下，可能还有数量两倍于它的物管公司正打算抄作业，这意味着，选股正变得格外关键。

傻瓜是一定存在的。它可能来自于投资标的，也可能来自于投资人，更可能来自于围观的你我，如果我们选错的话。

降低犯错概率有一个方法：揣测一下这些明星钱的投资逻辑。

目前，IPO最接近终局的物管公司，有两个，一个是世茂服务，另一个是恒大服务。

这两家公司，都因豪华的基础投资者阵容，而变得格外受关注。

今天先谈谈世茂服务。

匠朴研究所已经做了一个世茂服务的付费研究报告，我从中取了三张很见态度的图表，也许红杉与腾讯投资的理由就藏在里面。

第一个理由，客单价不明觉厉。

世茂服务有两项客单价指标，排名比较靠前。

世茂服务的单位面积总收入达到36.5元/平米，其中，单位面积的物管收入是17.6元/平米，在几个同规模可比公司中，排名第四。

而更被投资者重视的另一个客单价指标，单位面积的社区增值服务毛利达到4.5元/平米，排名第一。

第二个理由，增值服务毛利润，有点扎眼。

世茂服务的在管面积，还未来得及迈入“1亿平米俱乐部”。

但是，却在俱乐部大门外，创造了排名第三的社区增值服务毛利润，高达3亿元。

第三个理由，VIP客户发生了重大变化。

一般来说，物管公司的收入由三类人创造：

1，买房人掏物业费；

2，买房人为社区增值服务买单；

3，母公司为案场服务等买单。

这三项收入里，第一项是基本盘。重要么，极为重要。但是，光靠这个，支撑不起来45倍以上的估值。

第二项收入，才是黄金收入。这一块越多，资本看你的眼光越灼热。当然，你不能造假，更不能偷梁换柱。

相比之下，第三项收入，是个信用受损指标。这部分收入越多，会被认为是关联交易，公司自身的业务造血能力不强，对估值反而有杀伤。

因此，最好的客户构成是，母公司的业务输血，不能太高，来自于第三方的客户收入，则越多越好。

2017年至2018年，世茂服务的前五大客户，全部是房地产开发商，业务相当单一。

但是，随着它的数字化进程加快，它的服务客户，也发生了重大改变。第二名、第三名、第四名，科技类、投资类、广告类客户开始进入前五大行列。

这是一个微妙的进步，但已足够成为明星钱买单的理由。

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责任编辑：薛永玮