蛋壳资金困局：166倍增长的代价 63.2亿元巨额亏损

作者 刘娜

10月14日，在蛋壳公寓北京办公室，多名蛋壳公寓“合作商上门讨债。

据多名讨合作商表示，蛋壳公寓在上海、南京、武汉、杭州、天津等多个城市拖欠装修款，拖欠时间大约为一年左右，被欠款金额从几十万至1000万不等。

在此之前，蛋壳公寓先后经历了公司CEO高靖被调查，股价出发多次熔断；以及蛋壳App被工信部点名，勒令下架整改。

实际上，近几年蛋壳公寓在大规模扩张。2015年底至2019年底，蛋壳公寓增长166倍。然而高速增长的代价是巨额亏损。2017年、2018年、2019年和2020年第一季度，蛋壳公寓的亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元，不断扩大。

2017年至今，蛋壳公寓共计亏损63.2亿元。

对此，易观分析师吉之莹表示，长租公寓盘子摊得越大资金链越难以控制，“二房东”商业模式利润微薄，长租公寓将租客租金迅速投入租赁新的房源，这种滚雪球的商业模式犹如走钢丝。一般分散式长租公寓应在10%以下。疫情复工延迟，人口流动性降低等问题或导致长租公寓亏损范围拉大。

“长租公寓需要回归基本商业逻辑才能生存，（企业）没有回归租金差本质，依旧试图依靠资本的力量快速规模化，那么将会很危险。”同策集团首席分析师张宏伟则表示。

蛋壳遭合作商敲锣讨债

上门讨债的“债主”当中，有被拖欠合作款的合作商；也有被拖欠工资的装修队工人，通过敲锣讨薪，锣上还写着“文明讨薪”等字样。

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“我们被欠了1000多万装修款，这笔款项拖延了一年多。”一名合作商表示。

“来蛋壳主要就是想要一个还款期限，最好是书面的，可以看得见的。这么多来讨债的，很多都是外地来的。不要到债务我们也没法活，没办法。”上述合作商表示。

据多名讨债者称，蛋壳公寓在上海、南京、武汉、杭州、天津等多个城市拖欠装修款，拖欠时间大约为一年左右，被欠款金额从几十万至1000万不等。

对此，蛋壳公寓官方回应称，近期，部分合作方因与本公司存在商业纠纷，采取了过激行为。散布“蛋壳跑路、倒闭”等相关不实言论、视频、图片，公司已报警处理。目前，蛋壳公寓经营活动一切正常，请大家放心！同时，我们也正在积极处理纠纷，请大家不信谣、不传谣。

对于拖欠合作商的款项总额，蛋壳公寓公关负责人则表示，“由于蛋壳跟供应商的合作都会签署商业合作协议，其中涉及保密协议，因此（拖欠）的具体金额暂时不方便公开。”

“企业确实很困难，今年绝大多数的企业都困难，整个行业垮了对谁都没好处。”现场一名蛋壳公寓的员工则表示。

蛋壳前CEO高靖被调查 蛋壳App被工信部点名

6月18日晚，蛋壳公寓发布公告，称公司CEO高靖被调查，董事会已任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO，该任命即刻生效。

消息传出，蛋壳公寓股票在开盘后迅速触发熔断，恢复交易后一度跌逾9%，随后再度多次触发熔断。截至收盘，蛋壳公寓下跌6.32%，最新市值降至16亿美元。

对于高靖被调查的事发经过以及原因，蛋壳公寓公关负责人表示，“高靖所涉调查与蛋壳公寓无关，高靖因创立蛋壳公寓之前参与的商业投资，目前正涉及地方政府部门调查，公司目前各项业务和经营活动一切正常。”

此外，蛋壳公寓App两次被下架。

今年4月，蛋壳公寓App被苹果应用商店下架，后于5月重新上架。对此，蛋壳公寓对外回应，“下架原因是App内有图片涉嫌侵犯其他公司的知识产权。”9月，工信部点名并强制下架23款App，其中包括长租公寓头部公司蛋壳公寓。

不同于4月被苹果商店要求下架，蛋壳公寓第二次是被工信部要求下架。据工信部此前的通报，下架App所涉问题主要包括违规收集个人信息、超范围收集个人信息、强制用户使用定向推送功能等。

166倍高速增长的代价是63.2亿元巨额亏损

实际上，过去两年蛋壳公寓在一线城市大规模扩张，同时也面临大规模亏损。

据中国房地产协会网，截至2019年11月30日，蛋壳公寓已在北京、深圳、上海、杭州等13个城市落地，管理公寓数达43.27万间，比2015年底增长166倍。

蛋壳公寓财报显示，2017年、2018年、2019年和2020年第一季度，蛋壳公寓营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元，亏损则分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元，不断扩大。

蛋壳公寓大规模增长的代价是，2017年至今三年的时间里巨亏63.2亿元。

此外，2020年一季度，蛋壳公寓亏损同比扩大约51%。

对于不断扩大的亏损幅度，易观分析师吉之莹则表示，“一般集中式公寓的空置率应尽量控制在5%以下，分散式公寓应在10%以下。疫情复工延迟，人口流动性降低，用户租房需求减少，是长租公寓普遍面临的问题，或导致长租公寓亏损范围拉大。”

尽管如此，蛋壳员工还是迷信资本的力量，一名蛋壳员工表示，“企业确实很困难，今年绝大多数的企业都困难，整个行业垮了对谁都没好处。（但是）蛋壳绝对不会出现跑路的现象。现在（蛋壳公寓）有资金方（投资方）托底。”

长租公寓之困：盈利遥遥无期 现金流如走钢丝

“在2019年还没有出现疫情的时候，自如蛋壳等长租公寓的商业模式，种种问题已经初现端倪，疫情进一步显现了商业上的问题。”同策集团首席分析师张宏伟则认为。“高收低租——是长租公寓行业在资本推动下，迅速规模化扩张过程中遇到的核心问题，也是要命的问题。”

2020年初的疫情让租房市场的小阳春消失，更加加剧了长租公寓面临的困境。“疫情后很多人没有及时回到城市，导致长租公寓承受空置率上升的状况。因此，从运营和营收角度来看长租公寓都相对艰难，有一些企业甚至出现暴雷的端倪。”张宏伟说。

长租公寓盘子摊得越大资金链越难以控制，“二房东”商业模式利润微薄，长租公寓将租客租金迅速投入租赁新的房源，这种滚雪球的商业模式犹如走钢丝。“业主端收房成本，一般收房、装修成本共占长租公寓市场投资成本的8-9成。”吉之莹表示。

对于蛋壳公寓的常年亏损，张宏伟则表示，“长租公寓需要回归基本商业逻辑才能生存，（企业）没有回归租金差本质，依旧试图依靠资本的力量快速规模化，那么将会很危险，（那个）时代已经不复存在了。”

“一旦现金流瘫痪，也离停业不远了。空置率上升，会对资金回流造成影响，资金流的压力就会集中凸显出来。”吉之莹说。