从深圳“消失”的碧桂园:接连出售旧改项目 调整组织架构

青话楼市

戎青青工作室

看到碧桂园眼下在深圳的处境，不知道总裁莫斌是否会后悔，3年前在隔壁香港的那一番充满宽容的言语：

“深圳是碧桂园要进入的市场，我们没有具体目标，潜心经营就好。”

那年碧桂园业绩大好，有媒体老湿认真统计过，杨老板在发布会上一共大笑了三次。

3年后的此时此刻，深圳的A经理却只剩下了苦笑。

明明是投拓岗，却莫名成了销售，之前费了老劲花巨资搞回来的项目，现在沦为烫手山芋，急需向外甩卖。

青话楼市手上掌握到几个案例。比如蛇口自贸区某项目、龙华街道项目以及东部厂房旧改等，肉眼可见的地址位置及条件都并不差。

蛇口自贸区某项目，2号线地铁旁，目前已是空地状况，眼看着随时可以开干；

龙华街道旧改，已立项，改造方向商业+住宅。碧桂园效果图都出完了，内部测算，除了拆迁赔偿款4亿外，还需要补1.4亿地价；

东部厂房旧改，已立项，同样是商住。这个项目的优势在于权利人单一，权属清晰，对于旧改项目来说太难得了。看地理位置，搞不好还能建成海景房。

这几个项目，比起目前碧桂园在深圳已官宣的已售及待售项目，算得上是明星选手。但即便如此，碧桂园还是拿出来卖了。

2015年，碧桂园以股权收购方式获得坂田工改保项目72%股权，正式进入深圳。此后，开始以收购及合作方式不断扩张，至2019年上半年，在深圳布局36个城市更新项目、9个产城融合项目、30个长租公寓项目、1个创意文化项目。

攥着一手的深圳好牌，还没开打，碧桂园就急着离开牌桌。

内部人一语道破天机：“杨老板不想玩旧改了。”

离职的碧桂园朋友说，之前来深圳拓展的时候，跟杨老板许诺太多，重金投资深圳，结果周期太久，都出不来。

听说老大发了一顿好大的脾气，导致去年团队有半年基本停滞，处于自我检讨阶段。

还没检讨结束，内部的架构调整就来了。去年底，碧桂园深圳与莞深公司合并，随后开启了一系列连退带卖行为。

“旧改项目的推动碰到障碍，难以继续，不得不退；早期拿下许多产业项目，包括写字楼，拿地成本都非常高，算不过来账，也只能退。”

听说，现阶段被放上待售货架的旧改项目，大部分在2015-2017年高价时入手，加上几年沉淀成本和资金利息，成本价格更高。

但懂行的人会知道，要想脱手，基本都是亏本出售。只能止损，不能溢价。

不止收购的旧改在接连出售，此前合作开发运营的成熟项目，碧桂园也在逐步退出。

去年大张锣鼓宣传准备入市的碧桂园心海天誉项目，如今还没有任何开盘信息，但所有与碧桂园有关的字样已经从项目的各个角落被抠了下来。

外界传闻，除了拆迁谈判影响进度外，双方甚至在预售价格上也并未取得统一意见。合作方预期高与该房企，沟通并不顺畅。

“双方都处于亏损状态，怨气肯定都很重。”

前海自贸区的项目与中集合作打造开发，从产品体系看，最碧桂园体系内高端的项目，面向总裁级别。

但目前项目对外也已经是中集一家独立品牌。碧桂园团队早已撤场，内部系统也查不到该项目了。

包括住宅部分已清盘的前海荟项目，由碧桂园代管代建代销，但最终也以退出告终。

据观点地产新媒体统计，截止今年上半年，碧桂园在深圳的项目数量降至22个，半年时间里已经减少了14个项目。

如今看来，继续退出的数量只多不少。

其实，杨老板不仅不想玩旧改，似乎也不想在一二线城市玩了。

几天前，碧桂园又宣布调整架构。杨老板要求，要将目前国内70个区域裂变成100多个。

底下一顿操作猛如虎，听说现在总数是94个。

这已经是碧桂园今年以来进行的第四次大规模组织架构调整了！

今年2月和3月，碧桂园对集团部门或区域公司进行了两次调整，区域层面主要将一些规模较小、项目较少的区域进行整合，调整后共减少了21个区域公司，区域总数减少至47个。

5月份开始，碧桂园又开始对部分区域进行分拆，共涉及21个区域，其中沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等市场规模和管理半径较大的15个区域被拆分成41个，下辖区域数量由此前的47个增至73个。

组织架构调整，从来是为销售业绩服务。

碧桂园上半年的权益销售额是2670亿，1.7万亿的可售货值，一半在三四线城市。但从销售额来看，六成来自于三四线城市，只有四成来自于一二线。

听说，这一轮架构调整，杨主席的目的只有一个，深耕四五线。

是啊，那里才是碧桂园最擅长的战场。

而深圳，显然不是。

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责任编辑：陈悠然 SF104