物业管理早晚有一天会超过地产？万科物业朱保全：我不这么认为

文|王茜

“如果说未来房地产市场真的走向存量市场，中国物业管理行业要走的路其实才刚刚开始。”万科集团合伙人、物业BG首席执行官朱保全10月17日在万科集团北方区域媒体交流会上提及，自18世纪成立来，戴德梁行、世邦魏理仕、仲量联行等国际房地产咨询顾问公司经历全球化、收并购、上市及私有化等过程，而中国物业管理行业只有短短39年的历史。

根据“丁祖昱评楼市”的分析文章，截止到2020年9月30日，国内30家上市物业服务公司的市值总额已达4307亿元，同时物业服务公司的市盈率普遍高于地产母公司，大多超过20倍。受到资本热烈追捧的中国物业管理公司，与国际大行的差距在哪儿？

朱保全表示，区别于住宅物业服务，国外的写字楼、外企的行政外包及企业在不动产的打理使用上，全球范围内的标准相对一致。他以戴德梁行为例指出，除了物业管理，设施管理（简称“FM”）也是后者收占比最大的业务板块。比如戴德梁行在美国硅谷服务接近100个办公室，提供与不动产相关的外包行政服务，每年产生接近1亿美金服务的收益。

此外，戴德梁行还有资产评估、写字楼租赁、大宗资产交易、工程管理、城市开发咨询、城市房地产研究报告等业务。“这些都是目前中国物业公司还不具备的能力”。朱保全说，“今天物业特别火，市值很高。有人说物业管理早晚有一天会超过地产，但是我并不这么认为。不能说（因为）今天物业管理一个短暂的资本催生的（繁荣），就觉得这个行业如何了。”

据了解，继2015年全面市场化之后，万科物业的业务版图逐步扩张到商写及城市领域，旗下有万科物业、万物梁行和城市物业等版块。今年5月，朱保全在《致全员信|新十年》内提及，万科物业已确立CS社区空间，BS商企空间，US城市空间“三驾马车”的新规划，物业调整为公司业务层内容之一。

其中，万物梁行系万科物业和国际房地产顾问公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）的合资公司。近年来万科物业和戴德梁行频频展开资本合作，受到市场关注：2018年7月，万科物业服务（香港）有限公司以首次公开募股定价购买戴德梁行4.9%的股份，万科物业成为戴德梁行战略股东；2019年12月，万科物业与戴德梁行宣布成立合资公司万物梁行。

万物梁行的主要业务包括商业物业（简称“PM”）及资产管理、综合设施管理等。朱保全表示，合资公司可以融合双方的国内国际客户优势，同时将万科物业的服务优势和戴德梁行的资产交易能力嫁接起来。

根据戴德梁行研究，未来五年大中华区甲级写字楼平均供应量为800万平方米/年，总量可达4200万平方米。写字楼市场整体供应趋势为供大于求，未来PM业务的发展在商写服务领域将相对放缓，而FM则将迎来的新的机遇。

该分析指出，国内5G、数字新媒体，TMT等行业的发展，将促进自用型企业总部、研发中心、高新园区、全国分散型职场等物业类型井喷式增长，带来大量自建或租赁的FM服务缺口。此外，跨国性MNC（跨国公司）客户也为FM业务在大中华的发展创造更广阔空间。

朱保全对中国的FM市场持有较高期望。他表示，“中国的FM市场正处于蓬勃发展的早期，对标国际成熟市场水平有较大发展空间。同时，国内先进制造业、TMT等行业龙头企业迅速发展是FM业务的新机遇。而跨国公司在国内市场需求的持续增长，同样为中国FM市场发展创造了更广阔的空间”。

会上，针对万物梁行的近况，万科集团物业BG合伙人、万物梁行董事长李庆平透露，“（双方）融合10个月以来，万物梁行业务已覆盖149城、拓展新项目超140个，共服务项目超1140个，管理面积超1亿平方米，商写物业领域规模在大中华区处于绝对领先地位且还在扩大。”

对于万物梁行未来的发展方向，李庆平表示，在经济全球化的背景下，万物梁行为国内外很多顶级机构提供服务。下一步，“希望通过自己的服务去建立更大的沟通。”同时，在人工智能物联网（AIoT）、互联网和区块链等技术改造传统服务业的趋势下，万物梁行将逐渐由传统服务公司向科技型服务公司转型。此外，万物梁行希望在产业价值链上作进一步延伸，“基于我们的长期主义，未来能够为这个行业带来改变。”

责任编辑：陈志杰