“三条红线”威力初现 房企花式忙“减负”

文 / 徐苑蕾

已经开始试点实施的“三条红线”影响逐步显现。同策研究院监测数据显示，9月40家典型房企融资总额腰斩，合计为402.14亿元，环比降幅达到51.41%，也就是说，房企新增债务规模有所减少。

实际上，近几年来，富力、恒大、融创、阳光城等负债率过高的房企都已开始主动控制债务增速，防控风险。而“三道红线”融资新规的推出，则进一步倒逼房企将降杠杆、降负债、加强现金流作为当前经营的重要命题。目前来看，不少房企都使出了“组合拳”，多管齐下“花式减负”。

抢收“金九银十”

现金为王，手有余粮。对于房企来说，最直接、最快速获取现金流的方法，无疑是加速推盘去化，促进销售回款。尤其下半年包含“金九银十”和国庆、中秋几大节点，不少房企都借助营销手段积极抢收。

最引人关注的莫过于恒大年内的第二波大型促销。9月初，恒大召开营销大会，并正式下达“金九银十”销售2000亿元的营销目标，同时还宣布全国619个楼盘全线7折优惠。

大规模促销的效果立竿见影。根据恒大近日发布的公告数据，9月1日至10月8日38天内，恒大实现合约销售额1416.3亿元，合约销售面积1641.7万平方米，累计实现合约销售5922.5亿元，已完成全年6500亿销售目标的91.1%。

另一家千亿房企阳光城也在国庆期间创下了同期的销售新高。根据官方数据，9月29日-10月8日，阳光城设定10天冲刺计划，借助营销活动最终实现销售151亿元，接近此前月均164亿元的销售额。此外，据了解，碧桂园、万科、富力等多家企业亦在近期开展了各类营销活动。

“10月完成业绩任务后，年底基本都是休假状态了”，一位粤系房企销售人士表示，开发商肯定希望在金九银十以及节假日多出货，为了全年业绩目标，也会尽量在促销阶段说服客户买房，而他负责的刚需盘项目国庆期间也有推出促销优惠，确实也带来了一定成交量的提升。

不过，该人士也提到，部分通过大幅打折促销的项目或许会降低了IRR（内部收益率），也就是说，“开发商可能卖得多了，但不见得赚得多”。

以恒大为例，根据公告数据可以推算，9月1日到10月8日恒大新房销售均价为8627元/平方米，而8月新房销售均价为9669元/平方米，这意味着，恒大促销期间的销售单价下降了1042元，降幅超过10%。

从机构数据来看，十一黄金周地产销售平稳开局，但长假过后多城陆续出台楼市调控政策，二季度以来的销售高温亦稍微回落，进入四季度后的房企销售和回款可能会有所承压。

同策研究院研究总监宋红卫指出，从以往年份来看，四季度一般会面临房地产信贷额度不足的情况。目前是开发贷和按揭贷额度合并监管，不仅房企融资会受到一定的限制，往往按揭贷款也会受到影响，这直接导致销售回款放缓，预计这一情况到明年一季度才会有所改善。

股权融资频现

从具体的融资方式来看，以信贷借款、债券发行为主的债权融资依旧是各大房企的主要融资渠道，而在“三条红线”影响之下，房企除了加快销售外，也在积极采取成本更低的股权融资手段。据统计，9月以来，阳光城、富力、恒大均有引入战投或配股募资的动作。

9月9日，阳光城发布公告称，第二大股东向泰康人寿及泰康养老转让13.53%的股份，交易完成后，泰康系将成为第二大股东。同时，阳光城以2019年归母净利润为基数进行了10年业绩承诺。

阳光城是“三条红线”新规出台后首家引入战略投资者的大型房企，险资股东可以帮助阳光城拓宽融资渠道，从而优化融资成本以及降低杠杆率。

近年来，阳光城的债务问题备受关注，公司引入战投成为迫切的选择。根据半年报数据，阳光城剔除预收款后的资产负债率为77.62%，净负债率为115%，现金短债比为1.32，不符合“三条红线”中的两项指标要求。

港股市场中的内房股也在配股方面发力。以富力地产为例，9月15日公司公告称，拟配售2.57亿股新H股，预计净募资24.98亿港元。这次配股距离富力上一轮配股仅相差大半年时间，2019年12月富力曾配售2.73亿股新H股，净募资37.35亿港元，两次配售募资均用于偿还负债。

根据半年报数据，富力地产短期负债748亿，而富力手持现金仅360亿（其中181为受限制资金），现金短债比为0.48，创下了历史新低。此外，公司剔除预收款后的资产负债率为78.16%，净负债率为177%，均不符合“三条红线”的规定。

对此，富力地产联席主席李思廉在8月业绩会上透露，富力未来9个月将处理250亿-350亿元债务，超过一半会有重组安排，其他则以资金或销售抵消。

无独有偶，恒大在10月14日也宣布了配股计划。恒大宣布，以16.50港元/股的价格向不少于6名对象配售2.61亿股新股，预计筹集约42.56亿港元，募资款将用作债务再融资和一般营运资金。

恒大完整地踩了3条红线，属于最严重的“红档”房企。按照新规，未来“红档”房企将不能增加有息负债。实际上，年初恒大就宣布全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，未来三年每年要将有息负债总额减少1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

同策研究院研究总监宋红卫指出，股权融资最大的优势是不增加有息负债，同时在增加资产的情况下，可以达到降低负债率的效果，这是应对“三条红线”的有效途径，但通过股权融资的企业往往也会面临原有股东股份被稀释、企业控制权下降等代价。

出售资产“减负”

在房企“减负”的过程中，房企实际上在做“加法”，通过加快销售回款、拓展低成本的股权融资增加手中的“余粮”，而另一个快速回笼资金的方式指向存量资产的盘活与出售。

以招商蛇口为例，上半年在TOP10房企中，招商蛇口净利润跌幅居于首位，大跌81.35%至9.13亿元，经营活动现金流净额为-29.91亿元，同比下降149.32%。截至6月底，招商蛇口持有现金648.34亿元，短期借款665.22亿元，踩中“现金短债比大于1”的红线。

在这样的背景下，自8月底以来，招商蛇口频繁将存量资产挂牌转让。根据9月23日北京产权交易所披露的信息，招商蛇口拟以6.07亿元底价转让深圳市乐艺置业有限公司49%股权，标的公司的核心资产是一宗位于深圳蛇口太子湾片区的商业地块。

而更早之前，招商蛇口已经将深圳市招盛阁置业、深圳市太子湾商储置业有限公司两家全资附属公司挂牌转让，两家标的公司的经营范围分别为自有物业租赁、物业管理和房地产开发经营。此外，招商蛇口还为旗下公司徐州宁盛置业有限公司拟进行增资，以49%股权拟募资不低于7.84亿元，将用于补充流动资金。

接连出售资产的头部房企还有中国金茂。据不完全统计，仅9月一个月，金茂已经挂牌拟转让福州滨茂房地产有限公司、贵阳黔茂房地产开发有限公司、青岛方靖置业有限公司三个项目公司的股权。

进入10月，金茂继续“卖卖卖”。10月13日，北京产权交易所信息显示，金茂以及其合作方智银有限公司拟联合挂牌常州龙茂房地产开发有限公司45%股权，其中金茂对应股权为25%。

过去两年，作为房地产行业的“黑马”，中国金茂销售额从700亿增长至1600亿。跨入千亿俱乐部后，金茂各项经营指标虽保持稳健，但公司管理层在今年业绩会上也强调，希望金茂走一条平衡发展的路线，“会改进工作，逐步控制负债”。

房企频繁出售资产的背后，一方面可能有来自现金流的压力，通过出售项目可以回笼一部分资金。此外，房企也有可能是为了降低在项目公司中的权益比例，通过出售部分股权从而将控股项目变成联营项目，使得项目负债“出表”来降低母公司的负债率。

不过，近日“三条红线”试点房企需要提交给监管层的监测表被媒体曝光，从监测表内容可以看到，试点房企不仅需要列明“三条红线”的指标，还要上报“参股未并表住宅地产项目有息负债”、“明股实债融资”等极少公开披露的表外负债数据。

这意味着，本轮融资监管穿透式地覆盖表内表外，就算是表外负债也有可能在监管层面前无所遁形。在宋红卫看来，以往房地产行业资金监管侧重表内，表外融资大行其道，造成监管效力下降，而“三条红线”新规的出台说明房地产行业各种融资渠道都受到监管，房地产行业进入全面监管时代。

责任编辑：刘玄逸