招商蛇口前三季度增收不增利 现金流改善达标“三条红线”

文 / 徐苑蕾

在新冠疫情笼罩之下，粤系房企招商蛇口今年不但保持着销售额增长，还成功跻身行业十强位置，不过公司业绩却出现增收不增利的情况。作为央企开发商，招商蛇口的资金压力也备受业内关注，上半年公司经营活动现金流净额为负值，现金短债比小于1，踩了“三条红线”中的一条。

而从其三季报数据可以看到，招商蛇口在三季度降本增效、优化债务的意图明显，公司比往年加快了交付结转的节奏，从而有效缩小了净利润的跌幅，同时由于销售提速，经营现金流净额实现转正。

增收不增利 三季度加快交付结转

10月19日，招商蛇口发布三季报。前三季度，招商蛇口实现营业收入501.18亿元，同比增长96.21%，归母净利润为21.92亿元，同比下降56.96%。

上半年在十强房企中，招商蛇口的营收增幅最高，但净利润跌幅也最大，增收不增利的情况也延续至三季度，背后的原因则来自于多方面。

招商蛇口在报告中指出，受房地产项目结转结构影响，社区业务毛利率同比下降；此外，疫情期间，公司对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显。

房地产行业开发周期大概2-3年，由此推算，招商蛇口目前结转的项目大部分或为2017-2018年期间以较高成本拿地的项目，限价叠加高地价使得公司毛利率承压。根据三季报数据，招商蛇口在报告期内毛利率为24.3%，同比减少11.7个百分点，归母净利率为4.4%，同比减少15.6个百分点。

另一方面，去年同期招行蛇口通过转让子公司股权获得22.26亿元的投资收益，而今年期内投资收益仅为7.6亿元，同比减少40.6亿元，跌幅超过80%。此外，在报告期内，招商蛇口实现少数股东损益为12.2亿元，少数股东损益占比35.7%，同比提升23.1个百分点，因此摊薄了归母利润。

值得注意的是，一般来说，房企只有完成交房后才能将预售款确认为营收。过去几年，招商蛇口一般集中在四季度进行交付结转，但在疫情、“三条红线”、现金流压力等多种因素影响之下，招商蛇口明显地在三季度加快交付结转的节奏，从而有效将归母净利润的跌幅从中期末的81.35%缩小至56.96%。

财报数据显示，招商蛇口分别在三个季度实现营收118、125.2和258亿元，同比增速分别为171.2%、1.5%和191.3%；实现归母净利润5.4亿元、3.7亿元和12.8亿元，同比增速分别为-79.5%、-83.5%和557.1%，显然三季度单季的增速尤其突出。

现金短债比提升 达标“三条红线”

疫情在年初给房地产销售带来了极大冲击，然而招商蛇口不但保持着销售额的增长，还成功跻身行业十强位置。1-9月，公司累计实现签约销售金额1901.76亿元，同比增加17.36%，已累计完成2500亿销售目标的76%。

进入三季度，招商蛇口单季度销售金额一举冲高至794.63亿元，一、二季度则分别为361.13亿元和746亿元。尤其是9月份，招商蛇口一口气在全国推出15个新盘，积极抢收“金九”销售旺季。截至三季度末，公司合同负债为1535.13亿，比中期末的1310.93亿增加224.2亿元，同比增长509.49%。

由于销售提速，招商蛇口销售回款超过购地及基建投入的增长幅度，从而使得经营现金流净额由中期末的-29.91亿元扭转为正。财报数据显示，三季度，招商蛇口销售商品产生502.52亿元现金流流入，而购买商品、劳务支付流出现金336.54亿元，经营现金流净额达到102.45亿元，同比增加12.73%。

此外，招商蛇口的筹资活动现金流净额已连续两个季度为负值，是近4年来极少出现的情况，这意味着公司吸收权益性投资、取得借款的金额低于偿还债务和利息等，或反映出招商蛇口控制债务增长速度的意图。

中期业绩发布后，招商蛇口的现金流压力曾一度备受业内关注。除了公司经营现金流净额为负值外，招商蛇口的现金短债比仅为0.97倍，踩了“三条红线”其中一条，属于“黄档”房企。

而随着销售提速、现金流的逐步改善，三季度末公司在手现金较中期增加了76.13亿至724.47亿，为短期负债的1.02倍，剔除预收账款后的资产负债率为46.25%，净负债率为36.83%，“三条红线”均全部达标。

招商蛇口优化报表、加速回流资金的计划或仍在继续，自8月底以来公司先后挂牌转让招盛阁置业、太子湾商储置业、乐艺置业等附属公司股权，此外还拟为徐州宁盛置业进行增资，以49%股权拟募资不低于7.84亿元，用于补充流动资金。

责任编辑：陈志杰