金辉控股登陆港股 稳健发展优势凸显

聚焦核心城市群 财务杠杆持续优化

稳健发展优势凸显 金辉控股登陆港股

来源：经济参考报

10月29日，金辉控股正式在港交所挂牌，成为继汇景控股和港龙中国后，年内第三家实现港股IPO的内地房企。在实现IPO之后，这家公司有望进一步提升其运营能力和管理效率，为企业的发展提供持久动力。

营收持续快速增长

资料显示，金辉控股于10月16日至21日进行国际配售和香港公开发售，配售比分别为90%和10%。目前IPO定价区间已敲定，并于10月21日确定最终发行价，每股定价为3.5港元-4.5港元，最高募资31.05亿港元，成为继2018年正荣地产上市后，港股IPO募资规模最大的内地房企。

金辉控股是一家全国布局、区域聚焦、城市领先的大型地产开发商，是一家有多年发展史的老牌企业。金辉控股在中国房地产业协会颁发的“中国房地产开发商前50强”中位列第36名，并获“中国房地产开发企业品牌价值30强”。

从营收情况来看，2017年至2019年，金辉控股的年收入分别为人民币117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，复合年增长率达48.5%，其中2019年度增幅高达62.56%，这一增速远远超过不少头部房企。2017年至2019年，公司毛利所得分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元，复合年增长率为22.2%；净利润分别为22.21亿元、23亿元、26.90亿元，复合年增长率10%。

今年的疫情，让整个房地产行业的业绩都受到影响，而以刚需和刚改为主要客群的金辉控股，在经历短暂波动后，经营实现快速恢复。据披露，截至2020年4月30日的四个月，金辉控股实现收入29.29亿元，到2020年7月31日，收入已经上升至116亿元，接近2017全年的水平。在行业利润率出现普遍下降的同时，金辉控股的毛利率在今年实现逆势上涨。招股书显示，截至2020年4月30日的四个月，其毛利率为26.6%，较2019全年的21.8%上涨4.8个百分点。

手握四大产品系列

招股书及公开资料显示，金辉控股目前已进入全国16个省份和直辖市、31个城市，拥有160个物业开发项目，在具体战术上，则以专注于发展省会二线城市及周边作为布局核心，并聚焦于为首置、首改客户提供住宅物业。

从土地储备情况来看，招股书显示，金辉控股的土地储备广泛分布于长三角、环渤海、华南、西南及西北五大区域，并聚焦核心城市群。截至2020年7月31日，金辉控股的总土地储备为2908万平方米，其中二线城市和都市圈城市的土储占比为93.3%。截至2020年7月31日，金辉控股共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目，覆盖全国的31个城市，包括北京、上海、重庆、福州、杭州、苏州、西安、南京、合肥等一、二线城市。在拿地策略上，金辉控股通过招拍挂、收购等多种方式获取土地，并对目标地块建立严格的筛选标准和投资决策流程，最终以相对低的土地收购成本，在具有增长潜力地区的战略性地段，积累了优质的土地储备。

从产品线来看，金辉控股拥有四大产品系，分别是针对首置客户的“优步系”产品，针对首改客户的“云著系”产品，面向大城市高净值人群的“铭著系”高端住宅及城市综合体“大城系”。其中“优步系”、“云著系”产品占据金辉权益建筑面积约57.8%。

财务杠杆持续优化

从负债结构上来看，金辉控股已经通过多年的经营形成了稳健的经营风格，债务结构近年来持续优化。

数据显示，2017年、2018年、2019年、2020年4月30日，金辉控股扣除合约负债后的资产负债率分别为54.8%、50.7%、47.7%、46.6%，呈逐渐下降趋势，且负债水平优于行业大多数公司；期末现金及现金等价物分别约为35.55亿元、99.32亿元、92.19亿元、84.08亿元，流动比率为1.5、1.3、1.4、1.4，偿债能力较强。根据Wind数据统计，2019年中期，25家预收款最大的A股上市房企扣除预收款后的资产负债率中位数为51%。

截至2020年7月31日，金辉控股短期借款11.3亿元，较年初降78%；现金短债比较年初提高15个百分点；扣除预收账款的资产负债率45.49%，也较年初有所下降。数据还显示，金辉控股期末借款总额559亿元，较2019年底的增速控制在15%以内。截至2020年7月31日，金辉控股在手货币资金158.44亿元，较年初增长18%；预售账款670亿元，较年初增长18%；报告期内公司资产总值达1659亿元，较年初增长11%。截至8月31日，金辉控股尚未结算的预售房款（合约负债）为713.84亿元，较此前更新数据有较大幅度提升，这得益于预售额的有力增长。

出色的财务数据使金辉控股在上市前就以非上市公司的主体身份顺利完成多项境内外融资。其中，今年6月份发行的一笔境内公司债获得6.95%的票面利率，同期发行的另一笔3.25年长期美元债，最新收益率已降至8%以下。标普对金辉评级持续稳定，为“B”评级，展望“正面”。10月14日，惠誉上调金辉评级，评级结果为“B”评级，展望由此前的“稳定”调升至“正面”。惠誉表示，此次上调结果反映了金辉的市场地位和财务杠杆的改善，包括低于同行的非控制性权益（约20%）、杠杆率持续优化和债务结构的改善等；主要集中在省会城市及直辖市的土地储备优质且总建筑面积充足，足以满足未来长时间的开发需求。

责任编辑：王蒙